富力“三道红线”全中着急降杠杆 招商蛇口引平安期望落空冲刺规模添变数

《地产内参》栏目由腾讯房产运营出品,旨在复盘房地产行业内每天的要点资讯信息,成为勤劳的地产人人手一份的资讯参考。

今日热点速览:

“三道红线”试点后房企面临生存考验 银行贷款政策执行或留一线空间

疫情冲击下,市场屡屡揣测房地产市场是否会再度松绑。但近几个月来监管屡屡喊话和政策加码,断绝了楼市风云再起的念想。

8月20日,中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会,约谈12家房企,明确了资金监测和融资管理规则——“三道红线”。自9月1日起,正式在12家房地产企业试点施行融资“三道红线”。

“三道红线”指:第一,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二,房企的净负债率不得大于100%;第三,房企的“现金短债比”小于1倍。

“三道红线”政策一旦开始严格实施,部分房企狂飙突进的高负债发展之路将难以为继。

据21世纪经济报道记者了解,已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

在12家房企中,处于绿档的只有4家,为保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ)。

某西南大行分行的一位公司业务人士告诉21世纪经济报道记者,目前关于“三道红线”的新政策还没有具体下达,但分行每一笔项目都需要总行审批,放款也需要总行解锁额度。但目前“三道红线”暂未成为选择客户和项目的主要影响因素。

虽然银行层面对房企融资收紧落地暂时保守应对,但预期在2021年这一政策将全面铺开。

银行如何既令房企维持资金链运转,保证企业正常发展,又遵循“三道红线”政策,从外部推动房企降负债,还待后续政策进一步出台。

据21世纪经济报道记者了解,对踩线企业授信规模继续压降的可能性较大。

ABS遭终止后靠新股输血 钱紧之下富力地产恐难撑起剩余66%业绩目标

9月15日,富力地产(02777)发布公告称,公司拟通过配售代理以每股9.82港元配售2.57亿股。上半年,富力地产总负债为3500亿,一年到期的非流动负债为695亿元。庞大的债务让其不得不走上了变卖资产的道路,新股配售也是富力地产投向资本市场的无奈之举。

对于此次新股配售,富力地产表示,公司拟把配售所得款项净额用于偿还本公司的境外债务性融资,配售将有助于公司减少对债务融资的依赖以及优化公司资本结构。

与此同时,在主要负债方面,富力地产短期借款78.01亿元,较2019年末(下同)下降45.27%;应付票据27.23亿元,增长14.5%;应付账款369.91亿元,增长0.46%;合同负债444.32亿元,增长14.22%;一年内到期的非流动负债694.96亿元,增长36.57%;长期借款826.87亿元,增长4.91%;应付债券302.5亿元,下降46.04%。

债务之外,营收之上,富力地产酒店业绩自收购万达酒店以来便呈现连年增长缓慢之势,尤其是在今年疫情笼罩的背景之下,也让原本并不明朗的酒店销售雪上加霜。

外部环境焦灼,内部人事变动也在上演。与配售新股同天,富力地产发布公告称,拟委任相立军为公司执行董事,而几天前,富力地产已经对外公告周耀南因将退休而辞任公司执行董事的消息。

今年4月,富力地产发布公告称,予以3亿元价格转让旗下物业公司天力物业,接盘方为广州富星投资咨询有限公司,由富力地产大股东李思廉和张力各自拥有50%股份。

除了甩卖资产之外,富力地产在仓储方面则表现出了更为谨慎的态度。吸纳土地储备较多的主要城市包括广州及太原。而之所以将土储瞄准太原等城市,主要是优化业务布局结构。

此外,富力地产将更多的目光投向了城市更新。半年显示,富力拥有 80 多个项目处于城市更新的不同阶段,其中,92% 位于一线及二线城市,以及 54% 位于粤港澳大湾区(「大湾区」)。

城市更新项目的吸引力在于可获得较高利润率及资产收益率,但是现金转化周期较长,政府、拆迁等外部因素较多,这也会为富力的业绩增收带来一定的阻力。

半年报显示,2020年上半年富力权益销售额仅有510.6亿元,同比下降15.21%,仅完成年度目标的34%;富力地产更是在半年报告中自欺欺人地解释称,预期上半年仅占总销售额的25%左右,减少情况则是因为第一季度计划推出项目不多及新冠肺炎疫情的影响。

引入平安期望落空,“三道红线”下招商蛇口冲刺规模添变数

招商蛇口(SZ.001979)联姻中国平安的愿景最终落空。

9月13日晚间,招商蛇口发布公告称,公司对收购南油集团24%股权的资产重组方案进行适当调整,取消向平安资管定增募集资金的安排,原向深投控支付的现金对价转为公司以发行股份的方式支付。

受此利空消息影响,公告次日,招商蛇口股价迅速跌破16元大关。难判断,不断缩水的市值或是平安望而却步的重要原因。

此前,招商蛇口就已经收到证监会对此次交易的反馈意见。证监会提出的第一个问题便是关于平安资管和平安人寿是否符合战略投资者的监管要求,以及与平安资管、平安人寿的具体战略合作方式等内容。

引入平安的企图落空后,招商蛇口迅速给出了替代方案。根据调整后的交易方案显示,招商蛇口拟以发行股份、可转换公司债的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权。

然而,对于这份“成果”投资者却并不认可。截至15日15时,招商蛇口每股报价15.75元,单日跌幅超过1%。截至15日15时,招商蛇口每股报价15.75元,单日跌幅超过1%。分析人士指出,随着《认购协议》的失效,招商蛇口也失去了一个实力雄厚的战略投资者。

蓝鲸房产注意到,招商蛇口负债率及净资产负债率均未超出“三条红线”的约束,但投资端的“狂奔”却使企业短期偿债压力陡增。

环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜向蓝鲸房产指出,“倘若成功引入平安成为战略股东,一方面可以降低公司的杠杆和负债;另一方面险资庞大而稳定的资金池也可以为其流动性提供背书。”

显然,对于在规模赛道上冲刺的招商蛇口而言,平安撤出无疑是一场弊大于利的交易。

首开股份:三道红线下的债务危机

时隔三年,首开股份(600376.SH)再一次交出了一份营收和净利润双降的半年报。更麻烦的是,在房企融资“三道红线”压力下,全都踩线的首开股份该何去何从呢?

踩上三道红线意味着有息负债规模不能有任何的增加。首开股份近几年的多数年份新增有息负债都远超百亿元,2020年上半年就已经净增加近130亿元有息负债了。

在新的政策之下,首开股份持续增长的有息负债恐怕就要受到限制了。

对于三道红线问题,首开股份相关负责人对《证券市场周刊》记者表示,监管部门近期新出台的三道红线首开股份确实都有触线,公司接下来将通过加快周转、控制负债等举措改善相关指标。

在三道红线中,首开股份最有希望突破的是现金短债比。首开股份的货币资金无法完全覆盖短期有息负债,但相差并不明显。即便公司能够扭转三道红线中相对容易实现的这一条,5%以内的有息负债规模增速也将对公司目前的融资带来明显羁绊。

在融资增速受到影响之前,首开股份的融资渠道似乎已经受到了影响。在各类融资渠道中,信托资金成为第二大来源,银行借款一改之前绝对居前位置,成了融资渠道之一,占比不过一成出头而已。

是首开股份没有银行的贷款额度了?答案是否定的。2020年上半年末,公司及下属公司合计获得各银行金融机构授信总额1803.5亿元,已使用银行授信总额为719.1亿元,尚剩余授信额度1084.4亿元。

首开股份上述负责人表示,上半年银行贷款减少是公司具备银行开发贷放款条件的项目较少,银行贷款的增量有所降低;信托贷款一直以来是公司阶段性的辅助融资手段,某一短暂时期可能比例略有提高,但公司的主要融资途径还是开发贷款和各类公开市场的债券融资。

在融资不断收紧的当下,房企的现金流将更多的依赖自身的销售回款,房企首先是要不断提高销售规模。销售增速时快时慢,首开股份在拿地力度和新开工上并没有间歇性表现。

首开股份销售商品、提供劳务收到的现金占签约销售的比重呈明显下降趋势,这或许意味着公司销售回款速度有所放缓,加快资金回笼是其当前面临的主要问题。

作为一家签约销售刚过千亿元的房企,首开股份的开发产品在同规模房企中领先,对于预售为主的房企来说,开发产品规模过大显然不是好事情。