楼市猜测纷纭，如何锁定真正“抗跌”红盘

楼市素有“金九银十”之说，传统观念中每年9月到10月之间，都是购房的好时机。但如今金九已过，整体楼市却并未迎来旺季的生机勃发，各界不断出现对未来的各种猜测。在高压调控成常态化的大环境下，融资端和购房政策双向收紧，部分开发商为加速回款、缓解资金压力，开启”首付分期”、“降价促销”等各种噱头，以刺激去化速度。

示意图

面对各种蓄客营销，购房者往往容易陷入对性价比的盲目追求。很多时候，以为自己抄了个底，没想到变成了滑坡中间的“接盘侠”。因此，越是迷雾重重的时刻，越需要一双“火眼金睛”，去剥离营销外壳，看到决定房产价值的本质。

每当楼市波动之时，也是检验每个楼盘真实价值的时候。即使整体市场艰难，仍有些楼盘能始终保持自己的独立行情，不为大环境动摇分毫。细究之下，这些楼盘都有着几种可循的共性。而优越的地段，必是首当其冲的一点。

“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，无论放诸何时，这一买房圣经都永远适用。

厦门平均房价最贵的区域在哪里？

长居厦门的人第一反应必定是滨北。西堤别墅、御景豪庭、国贸春天、东方丽景等一大批标志性富人住区均位于滨北。长期以来，滨北二手房价始终位列厦门顶端梯队，版块内千万级别的房子随处可见。其中更不乏国贸春天这类远高于区域均价，且走势一直相对独立的优质盘，即使在调控最严的2017—2018年间，依然保持稳健的势头。

数据来源：克而瑞

滨北作为厦门政务核心，拥有无可匹敌的市政配套。当滨北的发展已经趋近饱和，厦门急需下一个发展先锋，首当其冲的便是新厦门人的豪宅集中区——五缘湾。

从昔日滩涂到豪宅林立，五缘湾天翻地覆的历史蜕变在全厦门人眼前上演。2005年，本土开发商国贸地产率先进驻五缘湾，区域内第一个商品房项目——国贸蓝海诞生，随后国贸天琴湾、国贸润园等标杆项目纷纷聚首，厦门鼎级豪宅区应运而生。从近三年二手房成交行情来看，五缘湾楼盘与滨北同样是楼市中坚挺的存在。走势抢眼者如国贸天琴湾，在变化多端的行情中，能始终保持稳步攀升的态势实属罕见。

环顾厦门岛内外，下一个滨北、五缘湾会在哪里？对比各区发展蓝图，不难发现未来最有潜力与二者并肩的，当属翔安南部新城政务核心。

翔安南部新城局部规划图

在上月召开的“2019翔安招商环境与城市发展高峰论坛”中，翔安被明确定位为东部市级中心，成为本岛之外第二个城市核心，市政府重点打造的12条千亿产业链和10个千亿投资工程，分别有10条和8个涉及翔安。而翔安南部新城则以政务核心之姿翘首翔安，擎据城市规划、市民政务、立体交通、优质教育、商业商务、湿地景观“六大价值中心”为一体。对比滨北市府圈与南部新城的周边配置，不难发现其中存在的高度重合之处。

作为岛外最后开建一座近岛新城，翔安南部新城在吸收前几座新城的成功经验后，各项建设都飞速推进。东部市级中心、南部新城CBD、新会展板块、中央公园生活区、政务区六大板块规划清晰可见，且无论轨道交通、大型商业还是教育等各项配建都有明确的名称与落成时间，板块兑现周期短。从2012年明发、阳光城双盘启动，到2019年核心区配套全部明确，用时仅7年，成为厦门造城史上建设速度最快的一个新城。（信息来源：好房评测局）

据“2019翔安招商环境与城市发展高峰论坛”透露，从2010年至今年上半年，南部新城生产建设已累计投入超过600亿元，一个超配版“滨北市府圈”的诞生，必将为区域楼市注入强心针。

2019翔安招商环境与城市发展高峰论坛

但即使同属一个板块，有学校无学校，学校好学校差，同样能让房价产生天地玄差。教育是每个家庭的刚需，无论市场低迷还是高振，每年开学季，学区房都会迎来一波活跃的交易和上涨行情。

如划片厦门实验小学的新华城，虽然属于中端品质住宅，但即使置身2018年楼市寒冬，全年房价依旧稳定在12-13万/㎡之间，超越同版块内的高端住宅。

当然，并不是所有学校周边的楼盘都能得此殊遇。在厦门，真正能称得上顶尖的只有四所学校：一中、双十、外国语、实小。其后则是民立小学、第二实小、松柏中学等第二梯队学校。

在九年制捆绑的政策下，只有“小学+初中”都划入第一梯队，才能称为真正的学区房。以往，这种纯正学区房只存在于岛内。但近年，随着“名校跨岛”战略深入，第一梯队名校纷纷以实打实的“嫡系”实力出岛办学。这次，政策焦点同样向东部市级中心——翔安倾斜，厦门实验小学翔安校区、双十中学翔安校区初中部在扎堆南部新城政务核心区，以岛外目前的购房成本买到“小学+初中”的一线学区房，必然引起学区购房意向的集中转移。

住宅最大的功能是居住，但对居住功能影响最大的却是便利性。因此，交通对于房地产本身价值的攀升起到了巨大的推进作用。以翔安为例，据克而瑞备案数据显示，2010年至2019年，翔安房价翻涨近3.7倍。仔细观察之下，其中上涨较快的楼盘基本集中于离翔安隧道不远或隧道口区域。

而如今，厦门的交通又迎来重大布局，第二东通道、新机场、地铁的建设都将让楼市重新洗牌。其中，地铁因具有快速、舒适、经济安全、大容量等特点，能够极大改善沿线区域的可达性，未来势必大刺激周边土地的投资需求。

第二东通道效果图

机场效果图

“地铁一响，黄金万两”，地铁沿线物业的高溢价规律在全球都具备普适性。作为人群出入、换乘地铁的必经之路，地铁沿线周边的房产均价高于同地段产品。

如今，厦门地铁1号线开通已有1年多，沿线的楼盘如今又是怎样一番景象？以集美新城周边为例，占据地铁口的国贸天悦，均价都要明显高于远离地铁口项目。

数据来源：安居客

从2016年地铁1号线的铺轨完成开始，国贸天悦房价一路逆袭区域均价，从2万出头上升到如今的40700元/㎡，总体上保持在较平稳的状态。

数据来源：克而瑞

地铁一方面是现代城市中重要的交通脉络，另一方面也是城市各种资源汇聚的重要节点。“地铁时代”的到来，加速着“岛内外一体化”进程。占据地铁口，不仅享有快速通行岛内外，连接繁华市中心的便利性，也意味着将拥有大量地铁商业配套，尤其对于岛外楼盘来说，地铁房更是生活的保证。其外部价值和高成长性注定了地铁房的强韧张弛力。

厦门地铁图

和学区房一样，地铁房也有三六九等之分，距离地铁5分钟内的，为“正地铁房”，10分钟内的为“准地铁房”，15分钟内则称之为“近地铁房”。距离不同，房价、升值空间也不一样。

当地段、学区、交通都相近的情况下，项目本身的硬实力就成了决定购房天秤的最终导向。大开发商实力雄厚，有良好的资金周转能力，一方面能够保证按期交房和施工质量，另一方面，大开发商拿地面积大，社区规模大，提供的硬件配套设施更加完备，小区规划也更加合理。

品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至增值，大开发商开发的楼盘升值空间更大，房价如果下行，也更具有抗跌性。

以厦门楼市“常青藤”的国贸地产为代表，32年间，国贸地产累计在厦门开发了22个项目，从岛内豪宅标杆国贸天琴湾到岛外品质红盘国贸天悦，从集美综合体地标国贸商城到海西商务封面国贸中心，均成为区域地标。

厦门国贸中心

回归购房者买房的本质，不过是为了让居住更舒适。因此户型舒适度和物业专业度都是考量人居价值的标准。大品牌开发商无论在户型设计合理性，还是组建自有物业团队上，都更有实力与经验。

不同于许多小楼盘“卖完走人”的开发模式，体量巨大的品牌开发商，需要持续的购房需求，也更注重长期发展。而通过突出的产品户型和优质物管让业主有更好的居住体验，形成良好口碑，就是常见的“杀手锏”。

更重要的是，品牌开发商的择址往往代表着一个城市发展的风向标。以国贸为代表的本土大型国企集中落址的五缘湾、集美新城如今都是沧海桑田的巨变。

综上所述，如果一个楼盘能够同时集”地段+学区+地铁+大品牌“于一身，那么，它必然就是楼市中那颗百炼不化的金刚钻。观览整个厦门已在实施的规划蓝图，不难发现，国贸天成便是那一座隐藏在千盘林立中的“抗跌盘”。

国贸天成营销中心实景图

远见城市的发展，国贸地产将目光聚焦翔安政务区，大手笔打造国贸天成。自7月开盘以来一路势如破竹，一期高层以惊人之势火速去化。即使整体楼市备受闽南“农历七月不买房”风俗的冲击之时，国贸天成亦能逆市而上，创造洋房开盘大丰收，成就厦门洋房热销奇迹。

探索国贸天成突出重围的原因，不难发现国贸天成所遵循的“抗跌规律”。除政务核心的优越占位与背靠大品牌外，其他软硬居住需求亦均属鼎级。

双名校“学府圈” 占岛外优质教育

国贸天成所处位置与翔安文教区紧密相连，近邻厦门实验小学翔安校区、双十中学翔安校区初中部双名校，当前两校工期均比预期超前，其中双十中学翔安校区初中部已于近日封顶。两校建成后，将与国贸天成社区内自带公立幼儿园共组“12年全龄优质教育学府圈”，为学龄期家庭提供新的一流教育选择。（提示：学区划片以教育部门划片为准）

厦门实验小学翔安校区、双十中学翔安校区初中部效果图

在前不久召开的“9·8翔安教育论坛”中，北京外国语大学、哈工大大数据集团、福建中医药大学及杭州万松岭书画有限公司等四大教育巨头也被确定将加入翔安文教区阵营。岛外教育高地日渐成熟，近在咫尺的国贸天成自然啖得头杯羹。

9·8翔安教育论坛

城市立体交通中心无缝通达岛内外

进出岛方式从单一转变为多元，翔安迎来交通大跨越。第二东通道全线施工，第三东通道提上规划日程，且全厦已规划的10条地铁线中有8条途经翔安，轨道辐射范围为各区之最，跨岛交通全面提速。

示意图

同时，目前在建的国际最高等级翔安新机场也已正式获民航局批复，未来将成为东南门户重要的大型枢纽。根据近期出炉的厦金大桥初步方案，大桥将跨越厦门本岛，途经翔安机场后，再连通金门（信息来源：小鱼购房帮）。翔安海西核心经济区地位显著凸显，成为推进对台交流前沿，助力区域对标国际中心城市，晋升“城市会客厅”。岛外唯一“海陆空”立体交通网逐渐成型，区域即将全面展翅。

示意图

国贸天成尽享多维出行方式，出门即是地铁3号线浦边站，实属难得的“正地铁房”，在交通尤为重要的岛外，无异于占据了入岛第一线。日前，3号线全线共26个车站，已完成15个车站的主体结构，区间掘进71.2%，岛外部分也已开始机电设备的安装及装修施工。未来从国贸天成乘地铁可直接快速抵达翔安新机场片区与岛内火车站片区，串联繁华中心。

双强联袂高标物业服务

在完善居住人文体验方面，国贸与万科强强联营打造万贸悦城物业，升级更新睿服务3.0体系，实现对人、对物、对财的全面“数据化”管理，两个世界500强实力的叠加，呈献的必然是超标准服务。

国贸天成物业服务拍摄图

入鼎金盘必属精工巨作

秉承国贸地产“天赋TOP系”精品基因，国贸天成以东方风骨为基调，贯穿“府趣、园尊、家和”三大居境，臻造“三重五进十二景”诗意园境。

值得一提的是，在刚刚结束的“第14届金盘奖”评选中，国贸天成凭借一席人文大境，从100多个精品项目中脱颖而出，位列年度最佳预售楼盘奖第1名。历年来，金盘奖都会以项目定位、设计创新、建造品质、空间体验、户型设计、楼层适用、人文圈层以及投资价值等多维度对项目进行综合评估，一直是衡量中国房地产设计水平的风向标。能独得金盘眼光青睐，国贸天成的耐打力已然可见一斑。