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购房的事情无论是在一二线城市还是三四线城市，对于一个普通家庭来说都是一件大事，在楼市调控的背景下如果是刚需群里该如何去买房呢？
有人在网上发表过言论，觉得既然是刚需，房子本身就是必须要买来的住的，而且持有时间会比较久，所以就不用在乎房价的短期波动。
事实真的是这个样么？我们给大家算一笔账，大家就会发现事情没有那么简单。
这是一个真实的故事。
她是我一个亲戚，2016年大学毕业，从遥远的重庆来到北京工作。当时她对房产一无所知，来到北京之后，接触了一些房产知识，觉得投资房产大有可为，再加上自己户口还在重庆，重庆也开始限购，所以决定在重庆完成首套房的购置，主要目的是投资，也有打算以后回重庆工作生活用来居住。
花费是这样的，房子面积100平米，总价120万，因为是二手房，首付房主要求50万，恰好手里钱加上家里支持也刚刚够用，就买了下来。
购房成本核算价格表
后来房子放了一阵子，加上从北京找了男朋友并且准备结婚了，重庆的房子也就用不到了，为了准备在北京购房，重庆的房子打算卖出去。从房子买下来，到再次卖出去，大概经历了2年多的时间，也就是2017年到2019年，这段时间恰恰也是重庆房价相对低迷的时候，最终经过大半年的等待，最终以145万的价格出售了。
这两年期间的持有成本给大家列了一个表格，其中包括首付、首付的2年资金成本、契税、个税、增值税、中介费、房屋维修基金、持有期间的物业费、贷款的2年月供成本，总算下来税费成本大概将近74.28万元。
理财计算器收益计算
这意味着房子要卖到144.28万元才能刚刚好覆盖成本，145万的成交价来看，也就挣个7200块钱。
整整2年时间的忙活，到头来也就挣个7200块钱，还没算上资金的贬值。
实际上这笔买卖做的有点亏，不划算了。
从这笔交易中我们可以看出，房产投资对于普通购房者来说，是有一定风险的，表面看房价没有跌，甚至还有一定的涨幅，但是算下来其实并不赚钱，套用一句网上流行的话说就是“房价不涨，就是跌”！
所以无论是刚需还是投资，房子怎么买还是很有讲究的，了解清楚房价的影响因素，准确判断房屋的价值空间非常重要。
影响房价涨跌的因素主要有3个方面：
1、政策
房地产市场在中国经济中的地位是毋庸置疑的，早已是经济发展的支柱产业，因此政策对房地产市场的影响非常的大，会在短期层面对房价的变化起到主导作用。
比如从2014年开始，全国多个城市不同程度的出台了房地产调控政策，包含房贷利率、首付比例、限购等方面的政策，在短期也引起了相应城市房价的下跌或者上涨。
2016年再次收紧楼市，执行了史上最严调控政策，再加上“房住不炒”的调控基调，让整个房地产市场进入平稳发展阶段，很少有城市会出现房价大涨大跌。
政策对房价的影响可谓立竿见影，比如燕郊的房价，自从出台3年社保的限购政策之后，房价应声下跌甚至出现腰斩的情况，这就是政策的力量。
2、地价
地价是房价的重要组成部分，地价上涨意味着房价上涨，土地市场的活跃度和价格趋势往往被人们认为是房价的预告。这就是所谓的“面包与面粉”的关系。
土地的价格还会影响到该地块周边的二手房价格，土地成交之后楼面价会很大程度上决定了楼盘的售价，楼盘的售价对周边同区域的二手房也会有一个指导作用。
3、供需
供需关系是市场自我调节的一种手段，房地产市场也不例外，供大于求则房价下降，供小于求则房价上涨，这是市场的基本规律。
同一片区的供应情况会直接影响到该区域的房价走势，现代城市发展迅速，人口不断增加，不断涌现的购房人群以及不断变化的住房需求都是对房价的支撑。
一个城市如果出现供求失衡，比如供应量减少，大批购房需求无法得到满足。此种情况下，在政府不出台限价政策的情况下，开发商可能会奇货可居，房价也会短期上涨。
房价的影响因素有很多，以上三点是比较核心的因素，在购房过程中把握中核心因素，基本上能保证不会出现大的问题。
尤其是在“房主不炒”的政策大背景下，疫情导致整个经济环境不景气，购房者在购房时选择抗跌性更好的楼盘项目，有助于购房者抵抗经济风险。
如何判断一个楼盘项目是否具有抗跌性，楼盘抗跌性的影响因素有哪些？
楼盘抗跌性影响因素调查结果统计
这是一份网络调查问卷的结果统计，反应的是网友或者说是购房者对“楼盘抗跌性影响因素”的判断，也很能反映一些问题。
根据这份对于楼盘抗跌性影响因素的调查结果显示，区位和配套是否完善占比最大，达到27.17%，选择“区域发展潜力”的影响占比21.01%，可见“区域地段”对楼盘抗跌性影响达到48.18%，这也是通常人们所说的“地段决定一切”。
除此之外，开发商的实力和品牌、是否有轨道交通、楼盘品质，这些影响因素都不是核心因素。
作为一名购房者，现在这个大环境背景下购房，我们需要选择优质地段，选择抗跌性强的楼盘，除此还要综合考虑房价、物业、税费、教育以及周边配套等因素，综合考量才能选择一所性价比最优的房子。
那么，如何选择一个有增值潜力的区域或者板块呢？
选择一个有潜力的区域或者板块，是我们在制定购房计划的第一步，这里说一下普通的购房者（排除异地购房投资）该如何去正确选择以及应该注意的一些问题。
1、购房地的选择
对于在大城市打拼的年轻人来说，无非就三种，一个是回自己老家购房置业，一种是在工作所在地置业，另一种就是在工作所在地周边区域置业（环一线城市周边区域）。
根据职住平衡的原则，这三个购房地的选择上，在自己工作地购房是最优的，如果是在一线城市工作并购房，一方面可以保证自己不用再租房有地方住，另一方面也可以享受到一线城市快速发展带来的资产增值收益。
当然这也是最难做到的，一线城市房价高昂，这时候退而求其次，环一线周边区域也是很值得考虑的，也能兼顾到工作与生活。
最后的就是回老家购房，这需要结合老家所在城市的发展情况来综合考虑是否值得回乡置业。回乡置业无法满足在工作地的居住需求，如果没有特别的需求，从本质看上投资的属性要大于居住，更要慎重。
家乡在强二线城市或者是核心区域中心城市，是可以考虑购入房产的。这些城市产业发展完善，经济相对发达，人们有足够的收入能支撑房价的提升。而且城市的发展对周边区域有很强的人口虹吸作用，使得这些城市人口处于净增加状态，人口流入带来居住需求增加，这些地方就不缺购房人群。
如果家乡在三四线城市，那么不太建议回乡置业，这些小城市楼市存在泡沫，购房风险较高。现在阶段来看，确实有部分三四线城市房价也在涨，但是这主要是现在政府引导的城镇化，大量的农村人口进入城市买房，对三四线城市的房价起到了一定的推升作用。
但这不足以长期支持三四线城市房价的增长的，重点是没有足够强大的产业发展，很多人买了房子都空置在那，人都流出去大城市工作了，没有后续强大的购买需求，这些三四线城市买房以后很难出售。
2、区域板块的选择
城市的发展是建立在产业发展的基础之上的，产业的发展带来了新的工作机会和完善的配套，这时候就会有大量的人口流入，居住需求也会不断的增加。
所以，我们购房区域板块选择需要秉承的总体准则就是：有产业支持、有人口流入、配套完善。
简单的说，我们在购房的时候是需要重点考虑的区域一定是有产业支撑、有人口流入的区域。
我们可以从城市发展规划相关的文件中找到明确的线索，大概能够判断出哪些区域具有发展空间，以及未来可能会发展成什么样。
比如通州，作为北京城市副中心，整体的规划和发展都是举全市之力进行建设的，而且通州购房政策是最严厉的，对北京其他区域购房者也是限购的，这足以说明通州区域的价值。
从《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（—2035年）》中我们可以了解到，通州每个区域板块的具体规划，包括产业的属性、未来的人口规模、基础设施配套建设情况，都可以作为选择购房区域的参考。
北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（—2035年）
此外，还需要注意人口外溢的自然规律，很多城市的规划是强制性的规划，没有考虑发展和人口外溢的自然规律，这是区域选择中的一个盲区，需要规避。
城市的发展和人口的流向是一个逐渐外溢的过程，购房选择区域板块需要跟着人口流向来规划。
在新房售楼处都会看到项目的区域规划，很多开发商都会拿着政府的规划来宣传自己的区位多么的好，未来的发展空间多么的大。
这时候如果购房者轻信了这些宣传，就很容易出问题，并不是说开发商一定是虚假宣传，实际上宣传的规划也可能是真实存在的，但是我们要知道，规划是一会事，发展起来是另一回事了。
在选择板块区域的时候，要遵循自然规律，主城区人口多了，慢慢向四周外溢，四周发展起来了，在向远郊去外溢，是一个自然外溢的过程。如果违背了这个规律，区域产业发展和人口流入跟不上，买到手的房子也会长时间难有增值或者难以再次出售。
我有些杭州的朋友，最早在下沙那里投资很多套房产，知道今年上半年才解套，套牢9年之久，这是要不得的。主原因就是，当时下沙板块规划很好，但是因为远离杭州主城区，轨道交通之前也没有发展过去，下沙一直发展不起来。
这就是城市的规划没有考虑发展和人口外溢的自然规律导致的。
所以，在购房区域板块的选择的选择上，我建议选择一定是以市中心为主，然后看产业布局，遵循自然外溢的规律围绕主城区逐渐自然的过渡，避免直接跨越式的去购房。再结合价格影响因素和楼盘抗跌性来判断具体的楼盘项目未来发展空间，相信这总是不会差到哪去的。