文/宋子豪
100多年前，有个中国小孩在印尼当剃头匠，有一天他的常客跟他说：“你头剃得很好，但是光靠剃头是发不了财的，想发财你得做生意。”
小孩听完后，问客人借5块钱“下海”，为了明志，他把剃刀扔进海里，发誓再不靠给人剃头为生。
等到他回国的时候，已经挣到了1亿美金。他就是后来清末的中国首富，闽商黄奕住。
想发财就得做生意，真是至理名言。
福建人就特别爱做生意，从瓷砖到黄花鱼，从莆田鞋到安溪茶叶，有华人的地方就有闽商。
福建人很会做生意，在房地产业，靠加杠杆、高周转、强扩张一套组合拳，杀出一匹匹黑马：世茂、旭辉、泰禾、福晟、阳光城、融信等等。
可是，黑马也有马失前蹄的时候。11月19日，闽系房企福晟集团，被爆出债券“18福晟02”违约，涉及本息共6.31亿元。
千亿房企还不上6个亿的债务，实在有点魔幻。可是了解过闽系房企的峥嵘岁月，你会发现，一切早有预示。
一、黑马：爱拼才会赢
2015年起，央行为刺激经济，多次降准降息，水漫金山，房企拿着大量的低成本资金在疯狂买地。
从2015下半年起商品房销售量价齐增，加上2016年去库存成为经济主题，楼市重新火爆。
那年月，杠杆是房企最大的武器，胆子最大的房企就加最大的杠杆，赚最快的钱。
王健林说企业经营的最高境界是空手道；孙宏斌说：“我从不关心负债率，我只关心现金流。又要发展快、又要低负债，这是不可能的。”
爱拼才会赢的闽系房企看中这个时机，开始大量拿地。
福晟集团的老板潘伟明在2015年9月成立拿地飞虎队，自己亲自挂帅，主攻收并购。一年多的时间内成交77个项目，规划建筑面积4000万平方米。
光2017年一年的新增土地货，就值达到3199亿元，是当年销售额的8倍。
同样疯狂的还有融信、阳光城等等闽系房企。
融信2016年拿下总建筑面积527万平方米的土地，超过之前土地储备总和，其中还包括当年上海静安区的地王，楼面积超10万/㎡。
阳光城集团总裁张海民曾表示：“现在的土地储备排名，就是五年后的房地产排名。”
在张总裁的带领下，2017年阳光城新增建筑面积2022万㎡，最后两个月狂揽48个项目，几乎两天拿下一块地。
土储暴增后，闽系房企果然迎来销售额爆发性增长。
2017开始，先后有6家闽系房企突破千亿规模。到了2018年，闽系房企在top20中占有5席。
那两年，可以说是闽系房企的巅峰，但是巅峰过后，有的是康庄大道，有的是万丈悬崖。
随着扩张的步伐，闽系房企的负债也水涨船高。
2015-2017年，金辉、旭辉有息负债增速超过140%；融信、阳光城、泰禾更是达到200%以上。
最高的时候，阳光城有息负债达到1134.89亿，净负债率254.2%；泰禾有息负债超1350亿元，净负债率470%。
而福晟集团的负债总额从2016年末的300多亿元，涨至2019年中的741亿元。
福晟两个字，“福”是因为在福州创立，“晟”取意是日逐其成。但是，本来行事稳健的潘伟明为了扩大规模，把这个日逐其成抛在脑后。
他说，房地产企业没有小而美，太小就没了。
对规模的强烈渴望，使他大量通过信托和基金的方式融资。除此之外，福晟还通过“员工跟投”的方式内部融资，许诺的分红都超过30%。而这些年福晟净利率最高的时候也只有7.76%。
利润无法覆盖利息，债务就越滚越大。
闽系房企通过加杠杆走向巅峰，也不禁开始思考如何安全的去杠杆。
上半场强扩张是分高下，下半场去杠杆才是定生死。
二、去杠杆
今年五月份，许久不曾露面的泰禾总裁黄其森在中国院子宣布：“将引入战投，交出控制权。”
黄老板一向对院子系列有很深的感情，直接在最得意的作品——中国院子里生活加办公。
2018年，他曾在这里面试过一批又一批即将入职的高管。意气风发，挥斥方遒。
但不到两年，他几乎失去这里的一切。
泰禾在高端产品“院子系列”投入很大，但由于价格高、非刚需，产品去化率也不高。空有千亿货值，却难以变现。
近几年还扩展收益慢投入大的旅游地产版块，占用不少资金。一旦停止融资就有巨大的资金缺口。所以负债怎么也降不下来。
当你不再拥有的时候，唯一能做的就是不要忘记。
短短两年的风云变幻，都起源于2018。这一年，三四线棚改红利逐渐消失，一二线被调控政策压制。去杠杆，去负债成为房企共识。
9月28日的万科秋季例会，背景板上红底白字印着三个大字——“活下去”。龙头老大都是这个姿态，房企老总们终于相信白银时代已经到来。
从前他们最爱说的字眼，是“快”和“规模”，现在变成了“稳”和“质量”。
融信董事长欧宗洪多次强调要“稳”，他表示：“房企已经进入由规模增长到质量提升的转变”；融信2018年、2019两年的拿地金额总和，还不及2017年一年。
三年时间完成了净负债率从159%到105%，再到70%的三连跳。
同样的还有正荣集团总裁林朝阳也将未来三年，定为“高质量发展新三年”。一年时间把净负债率从2017年的183%降到了2018年的74%。
更不用说闽系中最早发家的世茂和旭辉，一直把负债率控制的很好。
但是并非所有闽系房企都去杠杆成功。
这其中的关键无非是开源节流：提高盈利能力，降低支出。才能省出钱来还债。
福晟集团也不是没有努力过，2017年福晟集团新增土地面积是419.86万㎡，而到了2018年，这个数值降至52.82万㎡，且2019年一整年一块地都没买。
但是因为项目口碑差、部分项目还因为限价政策无法取得预售证等原因。福晟旗下的项目去化一直很慢。
加上占公司收入一半以上的建筑业务，也在三年间毛利率持续下降。导致近几年一直入不敷出，只能借新还旧度日。
三、终场哨响
2020年颁布的三道红线，被万科总裁郁亮称为“十年未有的行业巨变。”
对于闽系房企，更像是比赛终止的一声哨响，一切尘埃落定。
闽系房企中有的有惊无险，有的已经弹尽粮绝。福晟和泰禾的现金流被到期的短债和利息压榨的岌岌可危。只能眼看着资金链断裂，债务危机爆发。
而成功上岸的其他公司，经过5年左右的时间，有的从名不见经传冲进了20强房企，有的重回巅峰甚至做起了并购之王。
如今，福晟和世茂达成合作，泰禾等着万科纾困。
就好像多年前坚信高负债理论的豪宅教父，绿城老总宋卫平，最终也是把一手创建的公司交到中交手里。
正所谓，你方唱罢我登场；正所谓，全为他人做嫁衣裳……
福晟和泰禾倒下去了，但新的福晟或者泰禾又会冲上来。
今年7月份，同时闽系房企的建发股份，连发了两则融资公告，预计发行总金额不超过200亿的公司债券。
对于去年销售额没过千亿的建发股份，这不是一笔小钱，最新的三季报显示，建发有息债务909亿，新发债务在占存量债务占比高达22%。
看来虽然前面倒下了不少前辈，依然有人排着队入场。
闽系房企的发展史，就是一次房地产周期的完美注脚。
市场上行时，玩家们横冲直撞，但在下行时头破血流。
这时候再看万科那句“活下去”，还是老大哥对行业见解深，不管什么时候，活下去最重要。能活到下一个周期的房企，才是最牛的。
人人都爱加杠杆，但对于企业来说，杠杆和经营是成功之路的两条腿，没有经营能力支持的杠杆就是跟魔鬼做交易。
当前，“中国债务”和“杠杆率过高”是世界关注的命题，也是国内经济学界的“世纪之辩”。如何“去杠杆”才能让中国经济平稳过渡到新常态，是关系到经济增长和金融稳定的大问题。
这是三道红线出台的底层逻辑。
如今红线压顶，加杠杆、强扩张已“此路不通”，闽系房企的崛起，再也不能复制了。