央广资本眼记者 高艳云 北京报道自去年6月21日首批基础设施公募REITs上市以来，多只产品价格涨幅超过30%。投资者经历了从观望，到试水，再到如今的热炒，公募REITs似乎成为了“唐僧肉”。从背后成因来看，当前市场存在的资产荒，REITs本身市场供给不足，叠加境内个人投资者的“炒新”习惯，似乎成为了助推公募REITs持续走高的几个重要原因。
市场人士透露，从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌1小时或1天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。
从实际市场监管情况来看，监管层已密切关注公募REITs交易风险，并采取了一系列措施，在做好市场风险提示的同时，通过相关手段平抑REITs价格，引导理性投资。
涨跌幅过大者次交易日开盘停牌1小时或1天
面对火热的REITs市场，监管持续发力，多措并举，引导市场理性投资。
记者从基金管理人处了解到，当前监管已要求管理人充分关注外部交易和舆情信息，针对价格波动较大、存在外部待澄清市场传闻等情形，及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。信息披露文件内容应当要针对性披露与项目收益情况相关的具体内容，及时反映当前市场价格下项目估值与项目实际收益的关系，充分、准确地揭示投资价值和风险，比如披露项目分派率、内部收益率等关键指标。
“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。”某上市REITs项目管理人告诉记者，同时，监管部门明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策、影响市场交易秩序的异常交易行为依规从严采取了一系列监管措施。
记者通过有关券商了解到，监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。据了解，后续监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括在累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗提示向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。
“逢新必炒”成推高市场追捧情绪的加速器
基础设施公募REITs作为一种全新的资产大类，填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。
公募REITs被热捧的背后，究竟原因几何？
“与当前的A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”一位受访的专业REITs行业人士告诉记者，首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期，市场对优质资产的追捧历来有之，同时考虑到短期内REITs市场扩容有限，出现炒作在所难免。
亦有投资者对记者表示，当前部分投资者“逢新必炒”的行为同样成为了推高市场追捧情绪的加速器。公募REITs作为新兴投资品种，资金的“追新”心态，在一定程度上导致了近期公募REITs二级市场价格的非理性暴涨。该投资者同时表示，“追新”情绪反映了部分资金背后的有恃无恐，认为公募REITs当前是受到政策支持的新品种，而忽视了其作为投资品本身所具有的风险，这种思维其实是危险的。
长期来看，无论何种资产的价格都将遵循价值规律，不断回归其内在价值，公募REITs亦不例外。公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益和预期风险与底层资产的情况密切相关。在底层资产收益率保持稳定时，其偏离的价格最终将回归其价值本身。任何资产的收益与风险都是相辅相成的，纵然公募REITs产品的预期风险低于股票，但短期内高企的价格仍然将给当前的不理性投资带来巨大风险。
“要适当缓解当前公募REITs的炒作问题，必须从源头着手。”一位REITs投资人士告诉记者，眼下，公募REITs正处于试点阶段，监管层对项目的审核总体处于审慎稳妥的态度，引来源头活水，进一步推动公募REITs扩容，形成常态化的发行节奏，将是一项有力举措。记者从接近监管人士处获悉，下一步，监管机构将积极推动项目常态化供给，研究扩募机制，协调市场各方，形成发展合力，充实市场体量。与此同时，在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度股性炒作。
公募REITs市场的发展需要多方呵护。中介机构归位尽责，勤勉履职，把好申报项目质量关。基金管理人等在充分揭示产品风险的同时，引导投资者理性投资。而从投资者的角度来说，充分认清自身风险承受能力，深入理解REITs投资理念，重点关注底层资产收益情况，加强对产品本身的研究要比关注二级市场价格本身来的更为重要。
相关市场人士建议，应理性看待REITs市场的短期价格表现，重点关注其长期投资价值，高度警惕价格与底层资产价值之间出现的严重偏离风险。“REITs产品的收益主要由两部分构成，一是底层资产的现金分红，二是二级市场的买卖差价。”上述REITs投资人士在采访中表示，REITs产品底层资产的经营相对稳健，出现暴涨暴跌的可能性相对有限，在投资时，建议关注不同项目的内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）。当前，由于部分项目的二级市场价格溢价率较高，以当前价格测算的IRR以及净资本化率都已经低于发行时水平，再行买入，或将面临亏损的局面。