此前，地产佬整理了各种利好政策，包括首付比例下降、房贷利率下调，还有购房补贴等等，数十个大城市都为楼市回暖铆足了劲。
看上去，各种优惠，分分钟省出一辆车，还有孩子们九年的学费！
真是太划算了！
于是有不少买房小白就想：是不是最好的买房时机到了？
不过，地产佬奉劝首次购房的小白千万别激动，买房还是要因人而异的。
从目前各类政策的倾向看，刚需或者改善住房的人群，才是官方核心利好目标，特别是首次买房或者高层次人才，利好幅度更大。
不过，就算您符合以上人群条件，也有能力购买房产，建议在买房之前，还是先做一个购房贷款的压力测试。
01.
三条红线不能碰
购房贷款压力测试的目的，是为了快速评估一个人或者一个家庭最多能买得起多少钱的房子。
按照最新的家庭财富安全标准，购房者在贷款时有三条红线不能碰：
1、房贷不能超过家庭月收入的30%。
2、房贷不能超过实际家庭到账当月收入的50%。
3、房贷不能超过家庭到账总收入的20%。
如果符合这三条标准，算是在房贷背景下，实现了家庭财富安全。
那如果不符合呢？
如果不符合，也并非说家庭财富就不安全了，关键要清楚两点：
1、能承担起多少钱的分期贷款？
2、能交得起多少钱的首付？
先来算算能承担得起多少钱的分期贷款:
假设实际家庭月收入约为2万元，按照房贷不能超过50%的标准，则买一套房子的月供不能超过1万元，如果贷款30年，那就是1万元乘以12个月再乘以30年得出的总房款，即贷款总额为360万。
按照目前普遍5%左右的贷款利息计算，分期款和利息基本上是相等的，所以360万的一半，即180万。
也就是说，按照家庭月收入1万元的基础计算，买房最多能承担180万的分期贷款。
那最多可以买到多少钱的房呢？
就要看当下有多少钱首付款。
按照现在下调后最低普遍20%首付，剩下80%的分期款的比例，那么180万的分期款占购房款的80%，需要支付20%的首付款为45万。
如果能拿出45万首付款，则买家能买得起总价约225万以内的房子，超过了这个价格的房子，建议您不要考虑，因为一旦买了，家庭财务可能就会面临比较大的风险。
02.
首付一下子拿不出来怎么办？
一些开发商推出了所谓“零首付”服务，字眼上是零首付，实际上并不是。
零首付买房是由开发商垫付首付的做法，主要有两种方式：
1、等同于分期首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者3个月、6个月到一年时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。
2、做高合同价，利用贷款差来补足首付的金额，但买家需要负担相应金额的利息和手续费，这种零首付买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。
从以上两种方式可以发现，零首付也并非一分钱不给，直接就月供了事。
第一种方式涉及到最长一年内凑齐首付金额的问题，对一般工薪阶层来说，压力还是很大，另外定金还是要给的，不同的楼盘不同。
第二种方式涉及到保证金或者定金，以及做高合同价的手续费，就目前来说，存在较高的失败风险。
如果说房子首付款需要45万，按照第一种方式，最长一年12个月，平均下来每个月要负担3.75万元的首付款，另外还有1万的月供，这就远远超越了月收入的能力。
而且，大多数开发商只给到6个月的时间，这样一来，6个月内要负担的金额就去到7.5万了，压力山大。
若按照第二种方式，据地产佬了解这种方式在以往流行，成功率一般，但是近几年随着新房备案价、银行评估价进一步透明化，操作空间和成功率已经大为下降。
除非区域新房评估价不明确，或者当地银行评估价和房价之间存在足够的额度，不然也凑不齐首付，甚至可能直接导致交易失败。
即使操作成功，多出来的贷款还是要还的，而且还有比实际房款总价还要高的利息需要还，月供压力也会增加。
此外，一般采取零首付的项目，开发商急于把房子卖出，收回房款，进入下一个周转周期，往往项目并非人气项目，很多房子本身质量、环境的不足，也要多加考虑。
03.
疫情期间，买房需量力而行
其实地产佬在计算以上月供压力时，忽略了近几年一个重大的变量因素，那就是疫情！
据第一财经的一份全国调查报告：
对于单身人群来说，疫情带来的影响比较轻微，50%的单身人群认为无影响，37%认为有轻微影响；
对于已婚未育家庭的影响开始扩散，37%的家庭认为有轻微影响，无影响的家庭下降至34%；
实力家庭的影响再度加深，48%的家庭认为有轻微影响，无影响的家庭同样为34%；
而对于三代同堂来说，受影响程度仅次于实力家庭，44%的家庭认为有轻微影响，同时也有6%的家庭选择收入严重下滑，该项占比远超过前三类家庭。
整体来看，越成熟的家庭，其收入受疫情的影响越大。
在缺乏长远打算的情况下，一次不可预见的重大风险（如重疾、失业、破产等）往往会危及家庭成员的生活质量，而且，家庭成员越多，影响越大，甚至会触及家庭根基。
尽管不同区域对老人赡养、小孩抚养方面给予了一定的退税、抵扣、补贴等等，但仍然杯水车薪。
疫情带来的不仅是生命健康的问题，与此同时的是，它冲击了不少人的营业、就业环境，对收入带来巨大的影响。
疫情期间，买房既要看到市场机会，也要量力而行。