全国租赁市场月报：65城租金均价下降1.4％ 租赁需求热度回落显著
报告概要：
l 4 月，全国65城平均挂牌租金环比小幅下跌1.4%，达到30.2元/㎡/月。15个城市挂牌租金上涨，50个城市挂牌租金下跌。
l 在疫情影响下，本月房东租房挂牌热度下降，全国65城挂牌租赁房源供应环比下跌21.6%。
l 4月，全国65城整体租赁需求热度回落显著，环比下降19.3%，市场需求热度弱于去年同期。65城下跌中位数为16.1%，整体租赁需求疲软。
l 4月，重点 10 城挂牌租金表现环比弱于3月，挂牌租金涨跌各半。市场对于低价格段需求小幅提升，而中高价格需求走弱。
一、租赁政策解读
4月，全国多地出现疫情，为稳就业促消费，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，明确提出完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房等。关于保障性租赁住房、公积金提取用于租赁住房消费等举措，是房地产行业针对推动消费、提振消费的一个着力点。这两年不断有城市进行尝试和探索，在实践中不断完善打通公积金对于住房租赁市场消费的支持。
保障性租赁住房推进方面，4月北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会发布《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》。文件从整体规划、配套设施、单体设计、室内装修、应用技术等方面，对北京保障性租赁住房的建设提出了具体标准和要求。针对不同类型的租赁需求，在配套设施、套型面积、居室配置、车位配比等方面制定了不同标准。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求，人均使用面积不得小于5平方米。同时，提出项目应结合周边地区设施实际和不同租住人群需求，并兼顾全生命周期内的适应性，建设产业、居住、服务相融合的活力社区。同时鼓励应用智能化技术，打造智慧社区。在全国范围内，为保障性租赁住房建设标准树立的样板，值得各城市借鉴参考。
市场规范方面，上海住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房，研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则。广州发布住房租赁新政，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款。同时，住房租赁从业主体应当在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户，监管账户的开户银行应与广州市房屋租赁信息服务平台实现对接，按约定履行监管义务。
金融支持方面，大力推进REITs，全国银行间首单住房租赁类REITs成功发行，规模9亿元，核心企业为首开股份。此外，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，全国首个保障性租赁住房REITs项目正式申报，深圳市人才安居集团项目已经报送到国家发展改革委。保利全资子公司保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司参与设立租赁住房基金，积极推动租赁住房业务的发展。贵州省在政策范围内对专业化规模化住房租赁企业标准进行了50%的幅度下调，扩大可享受优惠政策的租赁企业范围，扶持规模化租赁住房企业发展。
1、重点政策
国务院：完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给
国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》（以下简称《意见》）。指出消费是最终需求，是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎，对经济具有持久拉动力，事关保障和改善民生。为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，协同发力、远近兼顾，综合施策释放消费潜力，促进消费持续恢复，在提出的五方面二十项重点举措中，明确提出完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房等，也给房地产的消费市场指明了方向。
《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》发布
北京市住建委、北京市规自委发布了《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》，对保障性租赁住房的整体规划、配套设施、单体设计、室内装修等提出了基本要求，力求强化技术服务指导，鼓励开发建设单位在此基础上根据实际需求提高建设品质。《导则》适用于纳入本市保障性住房建设计划且在《导则》发布之日前尚未开展规划设计的新建、改建类保租房项目。
2、市场规范
上海住建委:“类住宅”未销售可考虑转租赁
上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房的建议》提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。
上海市住建委回复称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“建议对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
广州：发布住房租赁新政，租赁合同不得包含“租金贷”
广州市住建局发布关于规范住房租赁市场的通知。通知强调，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
广州：住房租赁从业主体应设立1个住房租赁资金监管账户
广州市住房和城乡建设局于2022年4月10日发布了广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知。通知主要涉及加强从业主体管理、加强房源信息管理、加强租赁资金监管、加强租赁合同管理、规范经营行为、强化网络平台责任、落实纠纷调处机制、健全部门协同机制、其他类别房源管理规则这9方面。
通知提到，住房租赁从业主体应当在商业银行中设立1个住房租赁资金监管账户，并通过该账户收取、支付租金和押金。监管账户的开户银行应与广州市房屋租赁信息服务平台实现对接，按约定履行监管义务。
北京：保障性租赁房建设导则出台，公寓房型人均面积不得小于5平方米
4月21日，市住建委发布《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》。《导则》明确，保障性租赁住房全面实施全装修成品交房，宿舍型、公寓型租赁住房采用装配式装修，首次提出公寓型租赁住房人均使用面积不得小于5平方米。纳入北京市保障性住房建设计划且在《导则》发布之日前尚未开展规划设计的新建、改建类保障性租赁住房项目适用于该《导则》。
3、租赁供应
4、金融税收
贵州下调住房租赁企业标准，完善优惠政策
4月1日，贵州省政府新闻办召开的“减税降费促发展 惠企利民向未来”新闻发布会上表示，贵州省将在政策范围内对专业化规模化住房租赁企业标准进行了50%的幅度下调。
根据《关于明确贵州省专业化规模化住房租赁企业标准的通知》，按规定向住房和城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上的，认定为专业化规模化住房租赁企业，可对照享受相应政策。
首个保障性租赁住房REITs项目已报送国家发展改革委
4月13日，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。
保利发展同意参与上海城市更新引导基金，并设立租赁住房基金
4月18日，保利发展控股集团股份有限公司发布两则公告，涉及参与上海城市更新引导基金以及参与设立及认购租赁住房基金的内容。
经公司董事会审议，同意公司参与上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙），持有有限合伙份额20亿元；同意公司全资子公司保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司参与设立租赁住房基金并认购不超过0.01亿元人民币；同意全资子公司广州保利和泰金融控股有限公司认购不超过20亿元人民币。上海城市更新引导基金规模约100亿元人民币，用于投资上海中心城区旧改、区域开发更新等相关领域企业。
全国银行间首单住房租赁类REITs成功发行，规模9亿元
4月21日，全国银行间首单住房租赁类REITs成功发行，核心企业为首开股份。北京首都开发股份有限公司作为核心企业的“融信通达（天津）商业保理有限公司2022年度飞驰-林语第一期定向资产支持票据”在银行间市场成功发行。上述项目规模9亿元，其中优先档8.99亿元，期限15年，AAA评级；次级档0.01亿元，无评级。
一、全国65城租赁市场供需分析
1、全国65城挂牌租金表现情况
(1) 4月65城挂牌租金变化情况
2022年4月，由于全国多地受到疫情的影响，租赁市场热度回落，全国65城平均挂牌租金环比小幅下跌1.4%，达到30.2元/㎡/月。4月，全国65城中有39个城市挂牌租金在-2%至2%区间波动，市场整体表现相对稳定，但各城市间差异较大。其中，仅15个城市挂牌租金上涨，多达50个城市挂牌租金下跌。
整体来看，全国65城平均挂牌租金最高涨幅为2.2%，租金上涨乏力。同时，9个城市挂牌租金跌幅超过4%的城市，基本以中西部、华北东北的三四线城市为主，如呼和浩特、威海、保定等以内生型租赁需求为主的城市。
从城市层面来看，虽然4月多地疫情反复，由防控管理导致跨地域流动性减弱，但省会城市的挂牌租金稳定性相对较好，如杭州、武汉、广州、合肥及长沙等城市挂牌租金均小幅上涨，租赁市场需求的支撑力相对稳定。尤其，深圳在疫情影响逐步消退后，市场需求逐渐恢复正常，本月挂牌租金迎来小幅上涨。
综合分析来看，传统二季度为租赁市场的淡季，步入4月之后，由于求职工作变动带来的租赁需求频率趋缓，叠加疫情带来的不确定性，导致租赁市场短期内热度回落。预计，随着疫情影响的消退以及毕业生求职季节的到来，核心一二线城市在二季度末将迎来租赁市场热度的回升。
(1) 4月各区域挂牌租金变化情况
4月，各区域挂牌套均租金均呈下跌态势，华北东北跌幅显著，由环比上涨趋势转为本月环比下跌3.2%，而其他区域则延续下跌趋势，本月环比小幅下跌1%左右。
从绝对租金水平来看，本月华东区域挂牌套均租金首次超过华北东北，分别为2333元/月/套、2312元/月/套，而华南区域挂牌租金则下跌至2800元/月/套的水平。中西部挂牌租金本月小幅下跌至1828元/月/套。整体来看，各区域之间套均租房成本差距趋于缩小。对于一二线城市，即将迎来6月毕业求职季节，相对较低的租房成本，对于城市之间争夺新增就业人口而言，不失为加分点之一。
2、全国65城租赁房源供应情况
(1) 4月全国65城挂牌租赁房源变化情况
4月，全国65城挂牌租赁房源供应环比下跌21.6%。经历了2、3月份的租赁“小阳春”供应放量，本月在疫情影响下，房东租房挂牌热度下降。
一方面，大部分可租房源在春节旺季已挂牌出租，后续可释放租赁房源供应有限。另一方面，由于疫情管控带来的影响，房东出租意愿有所下降，如上海、深圳等城市，市场仍需要一段过渡期。
(2) 4月各区域挂牌租赁房源变化情况
由租赁挂牌供应端的数据反馈来看，今年4月的市场表现弱于去年同期。4月，各区域挂牌供应环比均呈下跌态势，区域间供应表现差异较大。
其中，由于上海疫情的影响，华东区域挂牌供应环比跌幅最高，达到36.2%。其他三大区域跌幅均小于整体均值，华北东北和华东区域本月环比下跌13%左右。华南区域表现相对较好，本月环比下跌约9%。
3、全国65城租赁市场需求热度情况
4月，由于多城市受到疫情影响，全国65城整体租赁需求热度回落显著，环比下降19.3%，市场需求热度弱于去年同期。65城中仅威海、呼和浩特和潍坊3个城市环比上涨，其他城市均呈下跌态势。65城下跌中位数为16.1%，整体租赁需求疲软。
从城市层面来看，一线城市中仅深圳表现较好，随着疫情影响的恢复，4月需求热度环比下滑2%，预计市场需求将逐渐恢复正常。同时，以上海为核心的长三角区域，租赁需求热度下降幅度较大。受到疫情封控的影响，上海4月租赁需求热度环比下滑59.5%。同时，上海周边城市中，昆山、苏州、南通及嘉兴也受到一定影响，热度环比下滑显著。
步入二季度，中西部核心城市租赁市场进入需求淡季，叠加疫情弱化了人口跨域流动性，各省会城市租赁需求热度均有不同程度下滑。如太原、南昌、济南、西安、郑州及武汉，4月环比降幅均在15%-20%之间。
三、重点10城租赁市场供需分析
1、4月重点10城挂牌租金表现情况
4月，重点 10 城挂牌租金表现环比弱于3月，挂牌租金水平涨跌各半。其中，深圳、杭州、武汉表现较好，深圳随着疫情影响的逐步消退，市场需求有所回暖，本月挂牌租金上涨2.2%；而西安、重庆则仍延续弱势。
4月以来上海受疫情管控影响，导致租赁供需短期方向不明朗，市场数据反馈具备一定的滞后性，本月挂牌租金环比小幅上涨1.6%。究其原因，由于疫情阶段，市场调价及上下架房源的滞后，导致挂牌租金价格仍维持在上月的水准。同时，北京由于受到疫情影响，叠加市场进入需求淡季，租赁市场降温，挂牌租金环比小幅下跌2.2%，但挂牌价格仍位于101.3元/㎡/月的水平。广州本月挂牌租金环比持平，仍维持在55元/㎡/月水平，环比小幅上涨0.8%。随着一季度租赁旺季的结束，二季度核心一二城市租赁市场将整体趋稳，维持小幅震荡的趋势。
2、4月重点10城租赁供需对比情况
4月，重点 10 城整体挂牌供应与需求热度环比变化趋势基本一致，市场供需呈现双降态势。其中，上海由于疫情管控的特殊因素，导致租赁挂牌供应与需求热度环比下降53.3%、59.5%，短期市场的供需反馈，有待市场恢复正常后进行修复。
重点10城中，深圳本月市场表现相对较好。随着疫情后市场逐步趋稳，挂牌供应与需求热度环比小幅下跌3.6%、2.2%。广州、杭州及武汉市场供需环比下降20%左右，其中，武汉租赁需求热度降幅小于挂牌供应降幅，短期市场压力相对较小。西安和重庆，租赁需求热度降幅远高于挂牌供应降幅，租赁需求相对疲软，挂牌租金承压显著。
从重点10 城租赁挂牌供应价格分布结构来看，本月价格分布环比变化较大。其中，中低价位段1001-2000元/月/套房源占比达到35.1%，环比上月大幅提升12.4%，成为房源主力供应段。同时，以白领为主力目标客群的4001-6000元/月/套价格段占比环比下降7.7%，本月占比仅12%；3000元/月/套以上价格供应环比下降20.5%，市场高端供应下降。
需求方面，各城市差异较大。广州、深圳本月501-1500元/套/月需求占比超30%，深圳对于1500元/套/月以下低价格段租赁需求增加1.4%。北京、上海4001-6000元/套/月需求占比在17%左右。整体来看，对于低价格段需求小幅提升，而中高价格需求走弱。