中国城市房地产投资前景50强，昆明排名38位，较上年下降了20位

易居克而瑞研究院发布：2022年中国城市房地产投资前景50强，昆明排名38位，较上年下降了20位。

在50个城市中，排名下降位数最大城市，在西南城市里面，排名倒数第一，昆明楼市到底怎么了？

在该份榜单上排名第一是北京，第二至第十分别是上海，杭州，深圳，广州，成都，合肥，武汉，宁波和南京。前十的城市排名变化不大。

西南城市中成都排名最高，位列第六。重庆排名第13，下降了4位。贵阳排名第33位，排名没有变化。昆明排名第38位，下降了20位。

一个城市的楼市发展由哪些因素决定呢？基本上几个要素，主要就是这个城市经济实力，人口增长，产业能力还有楼市基本面。

纵观投资前景前十的城市，无疑都是国内经济强，人口支撑大，产业能力强大的城市，不管是一线的北上广，还是成都，武汉，宁波这样的二线城市。

对比分析，昆明楼市前景突变的几个原因，可以从以下几方面一窥究竟。

据统计，2021年昆明GDP增长3.7%。比全国GDP增速8.1%少了4.4%，在全国50个城市中增速排倒数，在27个省会城市中也是垫底。

昆明2021年低迷经济增速，无疑对昆明2022年楼市带来了重大不利影响，增长乏力，意味着购买力不足，楼市自然也就起不来了。

另外，在房住不炒的大背景下，其他省份来昆明投资置业相比下降，本土购买支撑不够，昆明楼市自然疲软了。

看了经济增速，我们再来看一下昆明人口变化，据锐理数据整理，2021年昆明常住人口850万，但从2020年开始户籍人口增速不足1%，流动人口2021年相比2020年也减少了1.8万人。中小学生人数增速也放缓，2021年小学生增速为1.68%。

楼市长期看人口，只有人口的增长，才能支撑楼市的发展。当人口停止增长，或者增速减慢，必然引发楼市有同样变化趋势。

在2010年昆明常住人口643.92万,2020昆明常住人口846.3万，增加了200多万。昆明楼市黄金发展10年，也是昆明人口增速变化最快的10年。

昆明近两年人口增速的放缓，楼市前景也就受影响了。

除了经济和人口这两大因素外，昆明楼市供求方面也发生了变化。

截止到2022上半年，昆明住房库存906.78万平米，按近12月月去化39.28万房，昆明库存去化周期23个月，这个去化周期并不算很长。库存不高原因，2022年上半年土地成交仅12宗，新增住宅供应减少了五成。

从库存和新增看到，2022年昆明楼市房企积极性不高，暂缓拿地和新增供应，以去库存为主。

在上面因素影响下，昆明楼市信心受影响因素还有烂尾楼问题。

据网友统计，现在昆明烂尾面积350万平米，烂尾楼10%，烂尾楼排名位居前列。

虽然全国各地都有烂尾楼问题，但昆明烂尾楼问题确实突出，购房信心一定程度受到了影响。

当然了，一个城市楼市表现还有很多因素，比如产业能力，人才吸引力，地方政策，经济大环境等。

按昆明十四五规划，到2025年人口要增长到1000万，目前还有150万缺口。

如果昆明人口能到1000万，昆明楼市以及发展肯定能上一个台阶。

要做到这一点，可以借鉴成都做法，举全省之力发展壮大昆明，做大做强省会城市。

除了人口增长之外，昆明楼市发展当务之急，应该是稳定，解决烂尾问题，全面盘活现有楼盘，稳定房企和购房信心，防止楼市恶化。

在今年下半年时间里面，调整楼市发展策略，楼市到了下半场，以前那种大拆大建模式肯定行不通了。结合地方，探索新路是必然趋势，否则这么多城中村改造，遗留的问题楼盘解决，仍会很难。

在上半年出台稳楼市政策基础上，根据需要，还可以加大政策力度，稳定楼市基本面。

从更长远来看，昆明经济发展去房地产化更有利于楼市发展。其他方面产业发展起来，对昆明整体发展更有益，同样也会带动楼市发展。

不管怎么样，困难是暂时的，昆明是桥头堡城市，潜力很大。

在各项稳定经济政策支持下，经济稳步扭转不利局面。