杭州楼市为什么能走出独立行情？

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2022年开年至今，整体房地产可以说“难”字当头。

即便是长三角城市，也因3月突袭的疫情而“全面熄火”，但个别城市还是走出了独立行情，其中杭州最为典型。

过去半年，这座城市市场高热主要表现在，新房市场项目开盘去化率始终保持在7成左右，再加上5月全面解绑二手房限购，短期内二手房成交迎来一波放量，市场信心稳步恢复。

杭州的房地产行业发展经历了一波红利期，2014年-2018年，是杭州城市红利快速释放的阶段，尤其G20峰会召开、亚运会的承办、阿里巴巴的快速扩张都给这座城市楼市发展起到了助推作用，土地出让金常年位列全国TOP3，红盘“万人摇”更是比比皆是。

近年来，受疫情等多方面因素影响，杭州楼市发展也面临着考验，市场延续“高增长”还是进入“瓶颈期”的疑虑也开始出现。

从影响杭州楼市短期和中长期因素来看，预计杭州2022年楼市成交将高位回落，但未来三五年成交规模依然还会维持高位。

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按照新建商品住宅成交规模来看，杭州楼市总体可分为三个阶段：2014年以前楼市发展初期；2014年-2018年去库存下的城市红利释放期；2019年至今供应主导下调整期。

2014年以前，杭州楼市发展初期市场单纯受新房供求多少而波动。

从月度来看，2010年至2014年杭州商品住宅普遍供应过量，尤其是2011年6月、11月和2013年9月以及2014年4月单月供应面积均超过成交面积50万平方米以上，2013年9月供应面积大于成交面积103万平方米。其中2011年9月供求比超过2。

彼时，在新房市场累月供应过量的背景下，收紧的调控政策进一步导致库存积压。

2010年-2014年国十条、新国八条、杭六条相继发布，市场购房资格被消减，2010年-2014年月均商品住宅成交面积仅55万平方米，此外多次政策强调加大住宅供应，供应增加而成交减少下库存高企。

库存压力逐渐显露，2013年末杭州商品住宅库存消化周期超过12个月，至2014年4月已激增至28个月。2014年2月德信·北海公园打响“降价第一枪”，原价格从1.8万元/平方米左右降至1.58万元/平方米，随即“以价换量”扩散至全市，市场转折点出现。

“降价第一枪”后，2014年4月起杭州楼市主要目标是“去库存”，行政政策与市场主体的双重作用下新房供应回落、成交激发，至2016年1月30个月的周期跨度内，杭州新房市场从供应过剩转为“一房难求”。

至2015年末商品住宅库存消化周期已缩短至12个月以内；2018年3月住宅库存降低至600万平方米，8月周期缩短至6个月以内。

土地层面，杭州一方面控制涉宅用地的出让规模和节奏，以调降新房供应。另一方面地王产生的高地价加剧房价上涨预期。

2016年土地市场高价地王频出，成交地价高于在售房价的倒挂现象给予了新房房价强上涨预期，激发投资性购房行为。

据统计，2016年杭州全年共12个涉宅地成交楼板价高于同板块在售房价，涵盖了从核心区上城区、拱墅区到郊区萧山区、余杭区、临平区，主流板块最高成交楼面价超4万元/平方米的地王新纪录，部分地价超板块内在售均价近万元。

地王热潮对成交的带动显而易见。

地价房价之间的高利差下杭州市场购房者由本地内生转为外地流入，购房需求由刚需自住转为投资投机。据统计，2016年杭州外地购房者占比达25%，较2015年上升6个百分点。

新房市场成交面积也随着土地市场地王不断出让而上升，2016年3月绿城于武陵板块以4.5万元/平方米竞得历史地王后，全市新房市场成交规模随即在三季度升至历史高点。

更为重要的是，受到G20和亚运会提升后的杭州开始释放发展红利，通过经济提升带动产业提升，2015年GDP超万亿，至2021年为18109亿元。城市与行业的发展为杭州带来了大量新增购房需求，因此即使2016年以后限购持续加码，但仍难以阻挡总量购房需求的上升。

2019年以后杭州楼市找到了新的供求平衡点。

一二手房倒挂产生的利差成为楼市新的主导因素，同时落户门槛降低带来的庞大新增购房需求支撑全市总量供求平衡、去化稳定，但价值导向下远郊区域销售困难。

2019 年起杭州商品住宅稳定保持供求平衡，供求比在0.8至1.2之间小幅波动。全市开盘去化率保持在80%左右，2021年一季度最高达96%。2022年市场下行压力加大整体去化率下降至60%，横向比较仍处于二线城市中较高水平。

但同时，杭州不同区域间销售表现显著分化。

新房严格限价产生的一二手房价利差是当前楼市最主要支撑。

2019年起新房采取愈发严格的限价政策，从“限地价+限房价”逐步加码到根据板块和新出让地块动态限价。而二手房市场并未有行政管控，尚未出台指导价政策。2021年初全市均价利差最高达5576元/平方米。至2021年末，部分新开盘项目与周边二手房挂牌价格存在6万元/平方米以上价差，套均总价利差超2000万元。

短期来看，杭州楼市属于典型的供给主导型市场，宽松政策是行情启动的“导火线”。

2016年杭州楼市行情大火，去库存目标基本实现之后，政策逐步加码，仅在2022年行业下行压力加剧大背景下才有边际松动征兆。因整体政策纾困力度较小，加之供应受限，杭州新房成交暂无明显回升。

除了宏观调控之外，杭州政府采用“克制”策略，严控供地规模进而把控新房供应量，也造就了杭州成交受限于供应，而供应决定成交的发展模式。

2014-2018年、2020-2021年涉宅用地成交规模均显著小于新房成交量，即便在2016年和2021年杭州新房成交“大年”，单年成交面积均突破2000万平方米，而整体地市成交占楼市成交面积仅为52%和78%。

杭州一直以来都是土地财政依赖度较高的城市，据CRIC监测数据，2016年以来杭州经营性用地年度成交金额便一直霸榜全国TOP3，与上海可谓不分伯仲，2021年杭州经营性用地成交金额高达3050亿元，创历年新高。

从供应和成交面积变动情况来看，基本呈现交错上行趋势。

供求比则在0.8-1.2之间波动，二者关联系数高达0.8，处于高度相关。以土地成交判定新房供应进而预测新房成交，也将成为我们预判2022年杭州成交规模的重要依据。

中长期来看，杭州楼市变化与本地人口基数和对外来人口的吸附效应、居民收入增长、经济发展模式等因素密不可分。

先来看人口。

2018年杭州加入“抢人大战”，门槛最低时大专以上人才缴纳社保便可直接落户。至2021年末，常住人口和户籍人口已达1220万人和835万人。

互联网经济的飞速发展使得杭州成为很多高尖端人才的聚集地，不仅吸纳了浙江省下辖县市的优秀人才，同时承接和上海外溢需求，因此杭州在江浙沪首位度排在前列。

再来看购买力。

受互联网产业拉动，杭州居民购买力稳中有增，2010年以来，城镇居民可支配收入增幅持稳10%左右，而城镇非私营单位在岗职工平均工资增速保持在9%-13%之间波动。

从GDP来看，2021年，杭州GDP达到18109亿元，同比增长8.5%。

数字经济已经成为杭州的“经济招牌”。数字经济核心产业增加值4905亿元，占GDP的27.1%，甚至比4100亿元的工业增加值还要高。

近年来，杭州数字经济核心产业增加值同比增速近年来也有逐步放缓趋势，年同比增速由2016年的22.8%降至2021年11.5%。这意味着数字经济遭遇短期“阵痛期”，对整体GDP的贡献率也会大打折扣，但未来发展前景依然对城市发展大有裨益。

2022年，杭州大概率将迎来供需疲软的“小年”。

根据CRIC测算，2022年杭州供应规模和成交规模预计为1347万平方米和1139万平方米，同比下降两成和四成。

此外，由于杭州为供应主导型市场，CRIC根据2021年涉宅用地成交面积预估2022年新增供应面积，并根据历年供求比推断2022年可能成交面积预计在1112-1668万平方米之间波动。

也就是说，2022年杭州新增供应面积预计在1350万平方米，而成交面积大概率在1300-1600万平方米波动。

2022年杭州整体供求关系仍将持稳，总体供需基本平衡。

不过，横向对比各区域2022年新增供应面积占比及2022年前5月成交面积占比可以发现，供需错配情况还将持续加剧：钱塘区、临安区、萧山区、上城区整体供应相对稀缺，或将保持供不应求走势，余杭区、富阳区、拱墅区则将面临供应过量问题，整体库存压力持续加剧，而西湖区、滨江区、临平区有望延续供求平稳态势。

长期来看，自2019年杭州进入政策“高压”的深度调整期之后，受限于供应，整体年成交基本围绕1500万平上下波动，我们认为，3-5年内整体成交还将在1500万平高位持稳。

原因有三：

首先，行业大背景下楼市进入低增长时期。楼市普惠时代已结束，产业红利持续释放的“黄金期”已然过去，而核心二线的“抢人大战”也已接近尾声，短期内无明显利好带动，成交的释放空间也会明显受限。

第二，杭州楼市是典型的政策市。若供应没有明显放量，整体楼市成交很难再上台阶。

第三，杭州的核心问题还是在于“一二手倒挂”导致的区域去化冷热不均。主城区供应受限“一房难求”，外围库存高企，去化困难。中长期来看，这样的分化格局还将持续延续，主要是基于购买力持续分化，高净值人群多以从商和从事互联网行业为主，虽然短期面临“瓶颈”，不过中长期发展机遇犹存，能为主城区楼市成交提供很好的需求支撑。

杭州楼市之所以走出独立行情，与短期信心恢复、长期经济、人口及购买力支撑都有很大的关系，对比“高热”时期，目前杭州楼市尚未完全走出低迷的行情。实体经济低迷造成高净值人群持续观望，这是大部分城市面临的共同问题，楼市信心略显不足是造成短期行情低迷的主要原因，待企业信心，购房者信心逐步恢复，杭州楼市也将迎来新的转机。