干货详解:2022年8月底合肥新房市场与滨湖包河各区域新房价格

我是合肥买房参谋吴哥,211大学毕业, 十余年房产经验,熟悉合肥买房政策、区域规划与学区,成功指导数千名购房者在合肥高效安心置业。

以下为“合肥买房参谋”公众号精选的内容资讯。

上一次写市场分析还是6月初,到现在有近三个月的了。最近一直想写一份最近的市场分析,但是市场变化好快,每天都有新的信息出来,就耽搁了。

最近政策方面稳定下来一些了,很多人也比较关心合肥房价未来走势,合肥滨河包河高新等区域房价现在是多少,合肥房价未来还会上涨么等此类问题,看完了本篇分析,也许就有答案的了。我们梳理下最近以来合肥楼市发生的一些事件。

一、购房政策方面

1、限购进一步放松,购房门槛几乎没有了。继5月份新站瑶海区取消限购之后,市区其他区域户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍,与市区户籍家庭具有相同购房资格。非本市户籍居民家庭购房资格认定中,社保与个税认可追溯、补交,只要半年即可。

2、合肥利率近一步降低,购房成本降低不少。先是降低到4.25,最近两天全国lpr降低,合肥银行有跟进,直接刚需首套房降低了4.1,二套房降低到4.9,可谓史上最低的利率。

相比去年高位时候5.88,如果按照贷款100万,贷款三十年计算,去年每月月供是5918元左右。而现在按照4.1%的最新利率计算,月供则只需要4831元了,相比去年每个月少了省了1087元。

3、合肥摇号打新政策微调,外松内紧。虽然合肥整体限购政策放松了,但是针对摇号打新的政策没有任何放松的,部分热点区域例如高新区经开区要求更高的了,更加偏向于在本区域内无房的职住平衡购房者,增加了供给。

同时为了鼓励多生二宝,对于打新摇号家庭有二宝的,没有达到刚需两年社保标准,不需要高首付比例,也可以做到最低首付比例3成(如有贷款记录的按照多套贷款记录要求的首付比例来)。

二、土拍方面:

2022年6月23日24日两日,合肥市区与三县分别举行了土地拍卖,成交38宗地揽金超247亿元!整体上非常火爆的,奠定了合肥下半年楼市的基调。

马上合肥市区今年第三批土地就要在9月底进行集中拍卖。这次取消了精装修交付标准,改为毛坯交付,但是毛坯限价却普遍上涨了1500到2000元左右,说明合肥新房房价依然保持微涨的趋势。

三、新房市场表现方面:

1、摇号热门楼盘不少

合肥新房整体上还是呈现出热销的局面,在全国而言也是少见的火热。

滨湖好几个项目都启动了数千人的摇号,最典型的是置地的三个项目都是一次性推出,都启动了摇号。以最近的置地悦玺为例,共569套房源有1427参与了登记,都是总价500万甚至更高价格房源,最终卖的的特别好,基本只剩个别一楼二楼没有卖,其他楼层都卖光了!可见合肥市场的购买力不容小觑。

同期高新区的两个楼盘也登记也启动了摇号标准。连包河区与经开区位置差一些的楼盘,登记比例都差点达到1:1.5,差一点点就达到摇号标准。

整体现在想在合肥西边南边买到位置好点的或者有价格倒挂的,首付比例还是要求高的,少则一半首付,更多的要求首付八成。

2、新站区瑶海区某些楼盘也热销

瑶海区7月24日,某盘首次开盘,开盘当日成交额破4亿元,这个项目周边环境真的很差,高层备案价达到了1.86万元,能够热销也出乎我的意料。

但是想想,瑶海区现在可售新盘屈指可数,这个楼盘距离市区近,可能是一大优势吧。

合肥九区1-6月楼市成交量第一的楼盘在哪里?不在滨湖,在新站区,该盘上半年销量为1169套,按照半年180天时间计算,平均2天就卖13套房子。该楼盘为目前合肥在售体量最大的,全部土地面积加起来达到750多亩,货量充足。

当然新站区也有一些卖的差的,主要是品牌差一些的或者发生了暴雷的企业,那真的卖的吃力。

3、合肥买房总价门槛进一步提高

现在新开盘的楼盘,基本为去年年底与今年上半年新拿地,拿地楼面价都不便宜。随着以前拿地楼盘去化完毕,新楼盘开盘价格都不低。

2022上半年合肥全市各区域住宅备案均价为:1、滨湖区,28117元/㎡;2、包河区,24276元/㎡;3、高新区,23317元/㎡;4、蜀山区,23284元/㎡;5、经开区,22062元/㎡;

6、庐阳区,20947元/㎡;7、瑶海区,18856元/㎡;8、新站区,16392元/㎡;9、肥西县,16633元/㎡;10、肥东县,14165元/㎡;11、长丰县,13509元/㎡;

加上现在好多楼盘喜欢设计大户型,户型面积偏大,所以导致现在合肥买新房门槛进一步提高。

庐阳区现在买新房门槛为200万起步,经开区为280万起步,滨湖区为360万起步,高新区为260万起步。

就目前新站区新房门槛偏低,最低140万多即可上车,瑶海区现在新房为180万起步。也就意味着如果买总价150万左右的刚需,买新房只能去看看新站区看的了,其他区够不上的了。

4、合肥市区买房难买的最大根源还是供不应求

根据克尔瑞数据显示,2022年7月合肥市区商品住宅供应38万平方米,同比上涨57%;成交量52万平方米,同比下跌26%。

截至当月末,全市商品住宅库存154万平方米,环比下跌7.94%,去化周期4个月,环比下跌13%,去化周期只有4个月,属于严重的供不应求的状态。成交均价为22154元/平方米。

5、三县分化严重 肥西市场保持良好 肥东北城楼市惨淡

在合肥市区限购政策放松时候,我就说过,新站瑶海放开限购,对肥东与北城影响最大,本身项目就多,竞争激烈。市区不限购,可能能买市区都买市区的了,很少买肥东或者北城的了!

所以肥东有些楼盘在优惠促销基础上,首先做的就是首付分期,降低买房门槛。而北城某楼盘因为位置差,则直接打折,在原价基础上打7-8折,可以走一些量。

当然肥西因为区位优势明显,加上接壤的市区区域新房可选的少,房价贵,所以市区取消或者放松限购政策,对肥西楼市影响不大。

6、下半年合肥新房新开盘楼盘较多

下半年合肥市区还有不少新楼盘首次上市,包河区有三到四个,经开区有四到五个,滨湖省府板块有三个,这些区域总价高,预计总价都要在280万起步。

蜀山区运河新城板块预计有五到六个,瑶海区有三到四个,肥西有六七个,这些区域总价集中在180到200万为主。即如果预算在200万左右的,可选的区域板块较多。

新站区有四到五个,总价在150万左右即可。

附合肥各个区域新房价格:

2022年合肥各个区域新盘上市量、买房难度与新的价格分析如下:

1、滨湖区:只有滨湖省府有几个新盘会入市,新开盘高层价格2.8万起,由于规划设计为大户型,基本总价360万起;洋房价格3万起,基本总价400万起。滨湖区好地段的需要参与打新才能买到,首付需要八成起。

2、包河区:新推出新盘不多,保持不太好买的态势,新盘价格2.5-2.6万起,好位置的楼盘首付普遍要求六成起;目前可选的楼盘不多。位置稍远或者周边环境差的,目前可以正常首付购买,总价门槛目前200万左右即可。

3、经开区:位置差的2.4万起,位置好的推出的新盘价格预计2.6万起,下半年有几个要推出来,总价270万起。

4、高新区:新盘今年只有一块新项目在售,新房非常房荒!高层价格2.4万左右,需要摇号才能买到,难度非常大!

4、蜀山区:目前主要为小庙小庙运河新城板块有新房供应,价格1.8-1.9万元;下半年会集中有好几个新楼盘退出。

蜀山区靠近市区会有两三个新楼盘,价格2.3-2.5万左右。

6、瑶海区:目前高层均价1.7-1.9万,洋房价格2万+;目前瑶海区新房门槛单价1.8万起,总价要180万左右的了。

7、新站区:今年供应量还会是主力区域,新盘价格不是太偏僻的,沿着地铁沿线的,高层价格起步1.5万起,位置好的楼栋价格要1.8万不等。

7、庐阳区:二环内2.9万,在售楼盘不多,面积大总价贵,动辄300万以上;二环外新盘价格2万元左右,总价门槛200万左右。

9、政务区:无新房在售,二手房价格基本在3万-5万元。

10、三县:因为近期市区新站区瑶海区不限购了,所以导致很多客户直接跑去市区买房了,所以对肥东与长丰北城楼盘影响大。

1)肥西:今年新楼盘有几个新上市。其中靠近合肥市区的楼盘价格上涨到1.8-1.9万,需要全款或者高首付才能买到。位置远一点的项目,价格一万四左右起步,目前可以三成首付可以直接买到。

2)肥东部分挨着合肥价格,两个新开盘的价格都到近1.5万的了,远点的和睦湖板块价格1.3万元左右;肥东有楼盘为了走量,施行首付分期政策,只要首付10万起,首付可以分期一年还清即可。

3)北城今年新上市的新盘较多,价格还会保持1.2-1.4万左右,有个别新盘促销,价格一万元即可。

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