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武汉楼市政策
【住房租赁市场新政】：8月8日，武汉市住房保障和房屋管理局网站发布《武汉市住房租赁资金实施细则（试行）》。《实施细则》依据《市房管局等八部门关于进一步做好住房租赁市场管理工作的通知》（武房规〔2021〕8号）制定，明确在本市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营业务的住房租赁企业，其住房租赁资金应按照规定纳入监管。
《实施细则》自2022年8月15日起施行，有效期2年。超3个月租金及超1个月押金应存入监管账户，具体实施细则如下：
（一）监管对象和范围
《实施细则》依据《市房管局等八部门关于进一步做好住房租赁市场管理工作的通知》（武房规〔2021〕8号）制定，明确在本市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营业务的住房租赁企业，其住房租赁资金应按照规定纳入监管。要求住房租赁企业应在在汉银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与承办银行签订《监管协议》。
（二）租金、押金的监管方式
《实施细则》规定住房租赁企业向承租人单次收取承租人租金超过3个月（不含3个月）及单次收取承租人押金超过一个月（不含1个月）对应合同的全部资金存入监管账户。存入监管账户的租金在《监管协议》生效后的次月初按月划转至住房租赁企业的一般结算账户。
（三）明确银行、企业责任
《实施细则》要求住房租赁企业应当告知承租人本实施细则的相关规定。承办银行应当按照监管协议约定开展服务，为协议签订提供便利，并及时监管资金释放情况通过租赁平台通知当事人。区房管部门对住房租赁企业的监管账户资金情况进行监督。
（四）明确《实施细则》施行的期限
《实施细则》自2022年8月15日起施行，有效期2年。国家、省、市有关管理部门出台新的规定，依照新规定执行。
【效果评价】：
自2019年起，相继发生多起长租公寓“爆雷”事件，引发房东和业主大规模维权，自此多地已发文加强监管。其中，如济南要加强对“高进低出”、“长收短付”经营模式的监管，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的企业实施约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等举措。
资金监管现在是长租房领域的一个重点，多个城市已经落实相关政策，基本规定的标准都是租金收取超过三个月，押金收取超过一个月要进入资金监管账户，这对承租人的利益是很大的保障，还能保障企业持续的发展，避免出现进一步的爆雷和危机出现。
武汉深陷7月的断供停工风波，市场复归低迷，尽快落实租赁市场监管，从账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示等多个角度，对租金进行监管，有助于稳定市场信心，同时契合728政治局会议定调，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，促进房地产市场平稳健康发展。
【房贷利率】：2022年8月22日贷款市场报价利率：1年期LPR下调5BP，降为3.65%，5年期以上LPR下调15BP，降为4.3%。
参照5月15日银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，各地基于实际情况开展房地产贷款工作，首套房商业贷款利率可自行下调20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率降至4.1%（LPR4.3%-20BP），二套房贷款利率也降至4.9%（LPR4.3%+60BP）。
此次5年期以上LPR下降的主要影响是降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升；与5年期以上LPR挂钩的房贷利率下降，其主要作用是帮助购房者节约利息、增加可支配收入，从而提振消费预期。二者协同发力，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。
据不完全统计， 武汉多家银汉办理首套贷款均已按利率最低下限执行，如工农中建招中信，表示目前贷款批复量并不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。截至8月29日全市周度成交及案场到访环比数据来看，当前刺激表现较弱，市场信心仍显低迷。
【政策方向】：
继7月末政治局定调“因城施策用足用好政策工具箱”以来，8月武汉进入调控静默期，仅在租赁市场完善落实相关调控政策。5-7月武汉政策调控围绕放松限购、下调非限购区首付比、购房补贴三个方面展开，相较其他城市而言，武汉当前储备且可用的政策工具箱充足。
结合8月24日和8月31日的国务院常务会议均提出，支持地方“一城一策”用好政策，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，支持刚性和改善性住房需求等举措，中央亦将继续督导各地方因城施策和加快政策落实，同时明确指出9月上旬各地方实施细则应出尽出。
我们判断从两个方面切入会对提振当前楼市更为有效：
其一提高二手房交易链条效率，针对二手房交易税费适度减免，二手房交易所带来的资金流动自然也有可能流向新房，成为改善市场的资金；
其二适度调整限购区首套首付比，降低刚需客群购房门槛，回头来看6月下调非限购区域首付比后，对区域top项目认购量刺激的表现亦较为显著，另外我们还认为内生结构性潜能在于改善，或可效仿苏州、厦门，适度下调二套房首付比例，以期刺激置换改善需求未尝不可。
02
武汉新房市场分析
2022年1-8月供应同比下滑53%，1-8月成交同比下降53%，供求比1.03：1，供求关系未进一步恶化。
表：2022年1-8月供求指标及同环比对比
1、供应：8月供应77万平方米，环比下降4%，同比下降59%。8月各大房企推货意愿仍处低点，加之月末疫情出现新的变化，供应出现明显下滑。
2、成交：8月成交89万平方米，环比下降9%，同比下降16%。8月市场下行压力仍未缓解，仍在采取“以价换量”的营销策略，持续“造节”促销，阶段性向市场投放特价房。
3、新开盘：8月全市新开盘18频次（新开盘2/续销16），环比7月新开盘、续销项目量明显减少。仍以平推为主（开盘3/平推15），整体去化率30%，较7月而言大幅回升19个百分点，主要受光谷热销单盘拉动。其中中心城区去化率39%，远城区去化率13%，中心城区、远城区的去化率环比增幅均近一倍。
图：2016年1月-2022年8月开盘去化率走势
（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）
4、来访认购：2022年8月周度单盘来访和认购均下滑，市场热度渐冷。
相对2019年和2021年，今年1-8月案场来访量仍处相对低位，平均月单盘来访量256人次，进入三季度以来案场来访量持续回落，8月平均单盘来访客户降至242人次。
图：2019年1月-2022年8月来访量走势
今年二季度案场平均认购量较一季度显著回升，单盘月均认购22套，进入传统淡季以来，案场认购量边际递减，较7月认购进一步减少，平均单盘认购16套。
图：2019年1月-2022年8月认购量走势
5、二手房月度表现：成交量维持中高位，整体呈下降趋势
8月新增客户量14680组，劳动节后新增客户量陷入三连降，跌破1月春节冰点。8月成交65.8万平方米，环比下降14%，同比下降6%，成交均价持续下滑，降至16761元/平方米，环比降幅4%，同比降幅13%。
当前宏观经济大势影响下，市场逐步陷入价格内卷与客户观望的恶性循环，底层经济基础成为影响市场预期的关键变量，叠加8月末武汉疫情多点散发，客户预期和市场成交双双承压。
图：2021年7月-2022年8月新增客户量走势
图：2021年7月-2022年8月成交面积及价格走势
03
武汉土地市场
3.1供地规模增大，今年以来规模最甚，中心城区仍为供地重心
8月27日，武汉市发布第三批集中供地公告，均将于9月27日集中揭牌。
本次土拍供地为今年以来最多的一次，合计供地43宗（涉宅31宗），中心城区仍为供地主力，本次供地25宗（涉宅19宗）。
表：三批次供地规模及中心城区供地规模占比
3.2 土拍规则持续放松，更大程度鼓励在汉企业充分参与竞拍
a、本次供地延续前期地价“熔断”后直接以“摇号”确定最终竞得人的方式；
b、新增因地制宜设置竞买保证金比例，缓解企业资金压力，鼓励企业充分参与；
c、响应市场呼声，积极消化存量住房的同时支持租赁房建设。
d、加快用地审批效率，开辟绿色通道，加速推动重点项目落地。
3.3 主城核心优质土地加速释放，多宗地块最高限价均超板块/区域地王楼面价
表：三批次供地规模及中心城区供地规模占比
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武汉短期市场预判
当前武汉楼市依然处于筑底阶段的调整期中，8月市场整体呈进一步下探趋势，究其缘由有四：
其一，8月正处武汉政策调控的静默期，仅从金融信贷层面下调房贷利率对整体市场拉动效果并不明显，叠加5-7月松绑的政策效用显露出边际效用递减的迹象，市场复苏动能持续减弱，进入8月以来各区域各板块的top项目案场反馈，受新政刺激出的客户量较7月明显减少，其中以黄陂、东西湖区域个别板块的top项目表现更为显著；
其二，停工断贷风波持续发酵，市场信心仍未提振得到明显修复，8月中下旬响应“保交楼、稳民生”，针对全省不良资产设立50亿专项纾困基金，开展情况仍待进一步观察；
其三，“买涨不买跌”心理预期下，市场观望情绪愈加浓重，8月末“跳价甩卖”由城市远郊向城市核心蔓延，多个楼盘大肆宣传下调其销售价引起一系列维权事件，使得本就低迷的市场情绪一度陷入崩溃；
其四，短期内市场需求及购买力陷入瓶颈，受疫情的影响，居民就业及收入预期转降，未来不确定性增强、还贷潜在压力不断加剧，8月末武汉部分区域爆发疫情，城市的防控压力增大，伴随着各行政区、街道间疫情防控“双标”措施，引发东西湖、黄陂区域短暂的骚动，间接传导致使其他区域购房者的预期下降。
相较二季度，当前处于经济恢复紧要关口，加快释放各类政策支持刚性和改善性住房需求，稳定楼市助力经济回温至关重要，8月末中央层面两度强调支持地方“一城一策”运用信贷等政策，9月上旬各地方实施细则应出尽出，而武汉现阶段复苏动能持续趋弱、负面因子不断叠加、市场氛围渐入扭曲、黄金销售节点在即，尽快落实调控政策重塑市场信心显得更为关键，上下两极相互呼应，预示着接下来武汉将陆续展开更高层级更大范围更深层次的房地产调控政策。
综上我们认为，今年的“金九银十”尚待政策信号仍可期许，在接下来的政策暖风作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，被制约的区域、被积压的需求亦会得到一定的释放，或可造就四季度的“翘尾”行情。