三城成交降,四城房价跌!10月湾区房地产报告出炉

代表克而瑞业务板块广佛团队观点,仅供参考

自去年年中楼市调控,市场成交骤然遇冷。到如今,楼市已历经十个月的冷淡期,虽稳楼市大方向维持不变,但近期政策落地节奏开始减缓。

究其原因,一是调控放松刺激政策基本应出尽出;二是9月青岛、苏州限购放松政策被撤回,重点城市处于观望期,政府按兵不动。

据不完全统计,10月全国共32城出台35次放松政策,主要涉及购房补贴、团购优惠、契税退还等方面,侧重点集中在需求端,刺激客户入市。

其中,湾区内地九城针对楼市出台的政策只有7条,主要有深圳房屋租赁参考价、东莞、惠州、珠海下调首套公积金贷款利率,及中山推出二手房“带押过户”等。

10月湾区楼市政策一览

金融贷款方面,10月全国首套房贷利率为4.12%,较上月下降3个基点,二套利率为4.91%,与上月持平。

其中,10月广州首套商贷利率为4.3%,深圳为4.6%,佛山、肇庆均为4.1%;值得一提的是,目前清远房贷利率为全国最低,利率仅3.7%。

当然,除政策、金融继续保持发力,四季度也是各大房企的营销主场。

据监测,10月房企方进入四季度业绩抢收大战,促销手段花招百出,不仅有特选房源、赠送家电、现房、保交付等,并在自有小程序、抖音等直播平台抢收流量;下旬开始多家房企利用“双11”噱头推出购房节活动,提前收割市场。

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多方助力下,楼市是否有积极向好的曙光呢?

根据克而瑞监测,供应方面,由于不少房企已于9月底取证布局黄金周,导致10月湾区内地九城供应跌至低位;成交则是环比微涨,主要是肇庆、江门、佛山等多城以价换量强促销换取成交短暂回升。

具体看,10月湾区内地九城商品住宅合计供应224万㎡,环比减少61%,同比减少46%;总成交为374万㎡,环比微涨5%,同比下降13%;湾区成交均价为23102元/㎡,同环比分别下跌8%与6%。

房价方面,依然是深圳领跑,10月均价为62443元/㎡,比上月下跌8%;其次是广州,为38987元/㎡,环比上涨5%;第三名则是东莞,32045元/㎡,环比上涨一成。

附10月湾区部分城市新房供求:

广州:10月新房供求萎缩明显,来访成交集中在国庆,节后置业情绪阶段放缓,叠加疫情多点散发,市场分化严重,天河、黄埔、番禺、海珠表现优于其他区域,其中琶洲南TOD、越秀和樾府等优质刚改、品改项目成交向好,助力全市均价结构性上升5%,郊区增城、南沙降价让利情况扩大,部分偏远项目八折销售。

佛山:全市供应35.8万㎡,环比大幅减少;在国庆节点及前“930”新政的支撑下,市场表现持续缓慢回暖。但受广佛疫情反复及经济大环境掣肘,银十成色依然不足,成交量同比呈减少态势。本月城区外围项目成交增多,叠加旺季房企促销,致使全市均价结构性回落。

深圳:房企为冲刺黄金周多在9月底批量取证,10月供应量下滑,取得预售项目均于本月入市,其中光明的深业颐瑞府开盘即售罄,在“日光盘”助力下,深圳楼市出现“翘尾”行情。从楼市来看,市场分化明显,日光盘仅是局部现象,目前越来越多项目通过“解绑”精装进行价格战。

东莞:10月东莞楼市热度维持低位,供应同环比减少超3成;多数项目成交表现一般,但受个别中心区项目,如华润·润府等热销影响,本月成交量环比持平,结构性推动成交均价上升10%。预计后市若无利好刺激,低迷现象将进一步加剧。

珠海:10月珠海相继下调公积金和商贷利率,刺激刚需资金入市,但效果微弱。其中,市场供应环比回落56%,项目推新意愿不足,总体以余货去化为主,网签量环比下跌13%,同比下滑45%,持续两个月下滑。10月期间各项目主打以价换量的政策,让利幅度在1000-3000元/㎡不等,配合低首付和较长的首付分期吸引客户。

肇庆、惠州、中山、江门:略

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楼市成交依然处在下行通道,整体去化率也处在较低位。

数据显示,10月湾区内地九城开盘推货数量共计13742套,同环比均减少37%;平均去化率仅为23%,环比下降4pts,同比下降12pts.

事实上,各城市间去化速度分化明显,如中高端市场较火旺的深圳、东莞由于改善“日光盘”拉高去化,两城去化率在四成左右,明显要高于其他湾区城市。

与此同时,临近年底,各大房企的角逐赛也进入白热化阶段,谁才是湾区赛道上的“掘金”小能手呢?

克而瑞数据显示,今年截至10月底,深耕主场的越秀、华润分别已在广州、深圳掘金378.39亿及304.78亿,业绩突出;此外,碧桂园、万科深度挖掘二三线、其中碧桂园连夺肇庆、惠州冠军宝座,万科则成为东莞、珠海榜首。

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看完楼市,接着看湾区土市。

10月深圳开启第四轮集中供地,加上江门供地将近百万方,湾区九城经营性用地供应建面374万方,环比回落41%;成交方面,10月湾区经营性用地共成交499万方,其中大部分来源于广州第三轮集中土拍。

从拿地房企角度看,10月由于广州第三轮集中土拍,包括华润、保利、广州城投多家央国企/地方国资积极增储。

其中华润斥资38.58亿再吸纳建面20.06万方土储,今年1-10月拿地金额高达310.39亿,拿地建面为191.61万方,蝉联湾区金主及地主双宝座。

值得一提的是,10月中信泰富拿下广州史上第二高价地块(荔湾区芳村大道南以东地块),一步到位晋升至拿地金额TOP4.

年末的脚步逼近,去年彼时楼市正处在深度调控期,湾区多座城市楼市成交疲靡,但仍在最后两个月恢复活力,翘尾收官。那么,今年最后两个月,湾区楼市是否有望重新提振,恢复往日热度呢?

以上内容出自《克而瑞·粤港澳大湾区监测月报2022年10月报》删减版!