重磅独家丨2022年1-11月北京房企权益榜&流量榜&全口径榜出炉

市场分析

11月北京新房市场供求量下跌,价格回落。北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)11月新增供应2080套,环比下跌53.4%,同比下跌70.6%;成交3750套,环比下跌10.7%,同比下跌22.6%;成交均价57450元/㎡,环比下跌7.7%,同比上涨0.8%;成交金额271.6亿元,环比下跌20%,同比下跌25.3%。

数据来源:CRIC2020

2022年1-11月,全市新建商品住宅累计供应4.7万套,同比下跌13.6%;成交4.01万套,同比下跌31.6%。 

今年北京新房市场呈现量跌价涨的局面,相比2021年,今年1-11月北京新建商品住宅成交套数同比下跌三成以上;成交均价却因豪宅的热销而保持上涨。这在项目成交排名中也得到印证,1-11月北京诞生3个百亿楼盘。截至11月30日,北京城建天坛府签约118.82亿, 学府壹号院签约115.94亿,中建壹品·学府公馆签约111.27亿。这3个项目位列1-11月北京住宅成交金额排名TOP3。三个楼盘全是豪宅,单价8万+/㎡,总价千万起。

往年的百亿盘包括中海寰宇天下、海淀幸福里、奥森ONE等,基本属于刚需、改善盘。这一方面说明北京这两年限竞房退潮,供地结构向豪宅倾斜,推出了一些王炸地块;另一方面说明高端市场火热, 豪宅成为财富人群升级置业或资金避险的选择。不仅这三个楼盘,太阳宫豪宅中建玖合府截止11月网签金额已经超过80亿元,这是许多项目一年都难以完成的业绩,而该项目9月最后一天才开盘线上选房。目前项目网签套数372套,去化率已达到90%。

数据来源:北京住建委

11月北京二手住宅成交10804套,环比下跌4.3%,同比下跌9.4%,成交面积不足100万平,是除了2月和5月之外成交最少的月份。今年4月北京疫情防控形势严峻,各区陆续升级管控措施,无论是新房还是二手房,交易量都出现了下滑。5月份北京的二手房住宅网签量下滑到8634套。11月份北京同样受到了疫情的影响。

北京近几个月二手房挂牌量明显增多,已经突破10万套,其中很多购房者都是置换需求,随着二胎政策放开,疫情影响,大家对住的需求越来越高,卖小换大、卖旧换新的人群逐渐增多,进而带动新房市场的改善盘、豪宅热销。

今年北京市场政策面较为宽松:LPR今年下调三次,共下调35个基点,年初北京首套利率5.2%,二套5.7%,现在首套利率4.85%,二套利率5.35%;老人买房支持政策出台,对购买部分新房采取贷款结清算首套的优惠政策,定向调整了二套的认定;10月8日,公积金利率下调,首套公积金5年以上利率调整为3.1%,下调0.15%;个税退税政策,根据公告,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠,政策对于想卖一买一的购房者构成直接利好。  

榜单解读

权益榜中,榜首销售额363.05亿元,TOP3房企门槛175.28亿元,TOP10房企门槛为82.81亿元,TOP30入榜门槛31.57亿元。

流量榜中,榜首销售额382.08亿元,TOP3房企门槛203.47亿元,TOP10房企门槛为104.78 亿元,TOP30入榜门槛33.83亿元。

全口径榜中,榜首销售额411.45亿元,TOP3房企门槛373.92亿元,TOP10房企门槛为140.77亿元,TOP30入榜门槛60.39亿元。

TOP30房企权益销售2583亿,6家房企业绩过百亿

据克而瑞统计,2022年1-11月北京TOP30房企权益销售额共计2583.1亿元。共有6家房企销售额超过百亿,分别为中海、城建、华润、首开、融创、中建三局。在全口径金额排行榜中,首开销售额超过四百亿,中海、城建、华润销售额超过三百亿,保利销售额超过两百亿。

金融16条后,先后释放了3大融资宽松利好:国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度、支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资、重启房企股权融资。对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用,北京第四轮土拍市场已经开始回暖。

典型房企

中海发展

权益榜中,以363.05亿元的权益金额,位列第一;

流量榜中,凭借382.08亿元的金额,位列第一;

全口径榜中,累计实现386.69亿元销售额,位列第二。

中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院、中海滙智里贡献主要货值。

凭借近几年的冲刺,中海通过自身产品系的梳理和搭建,构建了完善的产品图谱,悦燃系、拾光系、藏峰系等,逐渐成为了北京楼市的常胜将军、热销选手。

9月北京三批次土拍中,中海斥资约147亿拿下大热门海淀永丰两宗地,丰台大红门一宗地。11月底的四批次土拍中,中海拿下石景山老古城地块。截止至今,中海今年在北京一共拿下8宗地块,土地成交价款314.55亿,在拿地数量和拿地金额上均位列第一,后续土地储备充裕。

华润置地

权益榜中,以175.28亿元的权益金额,位列第三;

流量榜中,凭借203.47亿元的金额,位列第三;

全口径榜中,累计实现332.41亿元销售额,位列第四。

幸福里润园、永定府、海淀幸福里、和光瑞府、橡树湾贡献主要货值。

华润在北京以联合开发项目为主,多为操盘方,近年,瑞系、润系和橡树湾系等多个产品线落地京城。

华润置地在今年北京土拍场上独夺丰台区纪家庙(北京瑞府)、亚林西(北京悦府)、石景山区新首钢东南区(长安润璟)3宗地,并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块(北清橡树湾),三批次土拍中,华润、兴创、中铁联合体摘得大兴西红门6013地块(橡树湾二期),地价款共计约223.8亿元。

华润今年在三环内连开三个新盘:永定府、北京瑞府、北京悦府,彰显了不俗的操盘能力。

北京城建

权益榜中,以255.15亿元的权益金额,位列第二;

流量榜中,凭借234.64亿元的金额,位列第二;

全口径榜中,累计实现373.92亿元销售额,位列第三。 

北京城建·天坛府由于稀缺的地理位置,在高端豪宅市场销售表现优异,1-11月实现网签销售额118.82亿元,位列销冠。城建今年在北京推出的新盘有国誉燕园、龙樾天元、宸知筑、天坛府,从刚需到豪宅,全面覆盖。2019年城建合并的住总在北京住宅开发业务表现也相当不俗。

北京城建此前主要在一级开发领域耕耘,2021年推出的项目主要为联合开发,今年起开始倾向独立操盘,龙樾天元、国誉燕园都是城建100%持股,并独立操盘的项目。四批次供地中,北京城建低溢价获得了通州永顺镇地块。

中建三局

凭借中建壹品·学府公馆破百亿的销售额,中建三局以107.77亿元销售额位列权益榜单第六。

在今年一批次供地中,中建三局先是联合兴创拿下西红门地块(御璟星城), 然后又入股黄村地块(星光里),成功续地,从中不难看出中建三局深耕大兴的战略意图。

厦门建发

厦门建发以59.64亿元销售额位列权益榜单十六,建发作为外来房企,在北京土拍中接连押对宝,望京养云、珺和府基本清盘后,三批次土拍中又拿下丰台槐新旧改地块与昌平生命科学园北四村地块(文源府),成功续地。 

碧桂园

已经进入北京许久的碧桂园本次也出现在榜单上,以31.57亿元销售额位列权益榜单三十,67.98亿元销售额位列全口径榜单二十四。自从调控以来,碧桂园十分低调,最近有消息,碧桂园获得三大银行1500亿授信支持,融资层面出现利好。

总结展望

全国楼市利好频出,但大局未稳,一线城市成为当下房企为数不多的投资标的,这也是北京四批次土拍热度提升的底层逻辑。北京楼市受到疫情及经济大环境影响,成交表现不及去年同期,核心区域不乏流量红盘,但远郊区域项目成交依旧惨淡。未来疫情管控放松对楼市的影响存在不确定性,保交楼纾困政策将持续推进,北京楼市整体平稳,强力政策难以出台。年终业绩冲刺势必将加大营销力度,买卖双方之间的价格博弈或将加剧,客户置业情绪普遍谨慎,北京楼市板块及项目分化仍将存在。(来源:克而瑞)

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文章来源:克而瑞