代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
继佛山之后，广东又一热点城市宣布全面松绑！
12月26日，东莞住建局发布《进一步优化房地产调控政策的通知》，宣布南城、东城、莞城、万江、松山湖5大街镇放开限购，重回全市不限购时代。
与此同时，另外28镇街二手房取消限售政策。
南城、东城、莞城、万江、松山湖是东莞的核心区域，一直都是购房者置业的热门选择。解除限购后，购房者不再受到名额的限制，释放了他们的购房需求；与此同时，这些区域也是深圳客置业重点区域，松绑后将引来垂涎已久的深圳客。
其次，28镇街二手房取消限售，也将从一定程度上将刺激置换需求，活跃二手市场的同时也顺带刺激了新房市场。
事实上，东莞在年末释放出全城松绑“大彩蛋”，可以说早有计划。
回顾今年东莞对楼市新政进行了多番调整，从“4,29”对购房资格条件部分内容作出调整，优化人才购房政策、取消新入户购房“双半年”限制；从“5.14莞七条”的发布，对楼市进行多维度的松绑，再到“7.4解除28镇限购及降低首贷首付比例”，时隔一个月再出“8.26莞八条”对限购区首付下调。
政策不断调整，究其原因，则是楼市销售端及土地供应端表现不力。
01
首先，从近一年东莞市一手住宅（口径：普通住房+别墅）量价谈起。
克而瑞统计到，今年截至12月中，近一年时间东莞市一手住宅供应套数2.7万套，比去年全年少供47%；成交亦表现疲靡，总计成交不足2.2万套，约为去年全年1/2成交量。供求两项数据均创近五年新低。
事实上，前几年东莞楼市表现颇为激进，尤其是在2020年时其成交体量曾经刺破6万套，成交量飙升的同时，房价更是一路高歌，年度涨幅一度超过15%，跻身全国前列。
02
另一方面，今年受楼市低迷及疫情反复冲击，房企拿地投资变得尤为谨慎。
今年以来，东莞累计开展了4次集中供地，合计供应涉宅用地26宗，最终成交20宗，成交率77%；底价成交为主流，共计成交14宗，占总成交地块七成。
从土地出让金看，4次集中供地中东莞总揽金372亿，较去年下滑约37%。
为鼓励房企拿地，东莞此前在拿地规则方面已有放松，包括但不限于取消新房限价、取消无偿配建安置房、下调保证金等。但从今年的土拍成绩看，效果依然不够理想。
且从溢价率角度看，今年东莞土市热度明显走低：去年涉宅用地平均溢价率高达21.89%；而今年溢价率仅为3.33%，下滑18pts.
03
从楼市和土市两项成交结果看，东莞出台新政挽房地产颓势早已如箭在弦。
12月10日，佛山市宣布对禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道区域暂停实施住房限购政策，但在上述街道购置新房需实行3年限售。彼时坊间便有猜测东莞或将成为湾区第二个吃螃蟹的城市。
如今，与广州毗邻的两座强二线纷纷迎来全域松绑，对广州部分区域而言，去化压力更是陡增。比如，原本楼市就内卷的增城，面对松绑的强敌压力无疑是倍增。
克而瑞，品牌诞生于2006年，作为全不动产领域数字化服务平台，信息覆盖400个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产开发、不动产资管、物管社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、投管云、资管云、商办数据系统、租售系统、物管系统、文旅系统、康养系统、GoingData、易企盈、云图洞察等，为大量房企提供了决策依据。