特约作者 | 陈纯敏
编辑 | 陈弗也
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
31岁的陈珂（化名），决定将自己名下一套82平方米的三室一厅“免费”转让。
他是广东人，三年前在佛山市三水区工作。当时，他的工作稍有起色，有了投资的打算，便贷款购置了这套三居室。
当时的房价还处于上涨周期，个别房企的危机尚未外露出来。为了遏制房价，各大银行还提高了房贷利率。在购买这套房子的时候，陈珂的房贷年化率高达5.1%。
不过，在之后的不久，房价走势发生了变化。陈珂的这套房，价格开始下跌，房贷利率也在下降。而他自己，工作出现了变故，要换到另外一座城市，那套本来想做投资的三居室，就成为了一块“烫手的山芋”。
“不想供楼了，尝试过出售和出租，价格太低了。”陈珂对作者表示。过去一段时间，他一直想甩掉这套房子。
为了尽快脱手，他决定“免费送房”。但他口中的“免费”，不同于传统意义上的0元购，而是一种债务转移，需要购房者帮他支付剩下的房贷。
然而，即使用“免费”这一极具诱惑力的字眼进行宣传，陈珂的房子仍然没能交易。
在抖音、小红书等社交平台上，有关“免费送房”的内容并不少见。难道真的有这么多人要免费送掉房子吗？其实并非如此。根据作者的采访，这些“免费送房的人”，大多是中介、销售，他们以此为噱头来吸引客户。
而那些要“免费送房”的业主，实际上是在“低价卖房”。
亏掉了首付
家住武汉的王泽（化名），和陈珂一样，也是一位“免费送房”的业主。
2019年，他以83万的总价，在武汉市汉阳区购置了一套85平方米的房子。这套房子位于三楼，带有一个大露台，周边有学校、商场，对当时的他来说，属于刚需。
后来，他又购置了一套房产，同时供两套房，让他的压力剧增。与此同时，武汉部分区域的房价也在下跌。为了减轻房贷压力和及时止损，他希望将此前的那套房子出手。但将房子交给中介之后，始终没能卖掉，于是就想起了“免费送房”的营销手段。
“买房的时候，房价还在不断上涨，感觉无论是自己住还是投资，都不会亏，真没想到现在要以免费赠送的方式出手。”王泽向作者回忆。
目前，王泽的房子已经供房3年，还剩27年的贷款期限。他向作者提供了两套“送房子”的方案。一个是，接手者“零首付”，只要一次性为他支付剩余的60万贷款即可。一个是，接手者可以贷款购买，即以60万的全价进行购买，然后去找银行进行贷款。
和陈珂一样，促使王泽“免费送房”的根本原因是房价的下跌。
中指研究院2月1日发布的数据显示，百城二手住宅平均价格为15230元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2023年12月扩大0.01个百分点，已连续21个月环比下跌；同比跌幅扩大至3.96%。二手房市场维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显。
根据贝壳找房的数据，王泽所在的小区，同等户型房子的房租最低为850元/月，出售价格为62万元，约7587元每平方米。平台上显示的参考预算为首付12万，月供2241元。
对于王泽来说，以目前的房价来算，已经算是亏掉了首付。并且与其他卖房者相比，他的“免费送房”的方案，也没有多少价格优势。
根据作者的调查，“免费送”的房子绝大多数没有位于城市的核心地带，有的地方甚至位置偏僻、交通不便。比如，东莞常平、佛山三水、惠州惠城等。在整个楼市的下行阶段，这些地方的房价，往往会率先跳水。
王泽的房子也是如此，在交房后，业主们一直期盼的公交线路没有开通，进出道路多为乡村道路，这大大地影响了房价。
“免费送房”成流量密码
事实上，“免费送房”并不是一个新话题。早在几年前，北京附近的燕郊就曾出现过类似的案例。
2021年2月，新京报曾经报道，一位业主想要将位于河北燕郊天洋城小区的一套40平方米的房子免费赠送。根据这位业主的介绍，这套房是他在2016年购置的。但在2017年，他离开燕郊，前往云南定居。这套房就没有怎么居住，一直处于出租状态。
此后，该小区的房价下跌，他的房子已经“资不抵债”，于是就不想再还房贷了，想要“赠送”，由后来者来还房贷。
如今，“免费送房”的话题，又开始在网络上发酵。
2024年2月24日，每日经济新闻报道称，广东省肇庆市的方女士要“赠送”自己的房子。她的房子还剩46万贷款，接手者可以先帮她还房贷，如果合适，5年后，双方按照程序进行过户，如果不合适，所还房贷，可以当做是每月的房租。
不过，当“免费送房”成为一个热门话题时，一些中介就开始以此为噱头来吸引客户，小红书、抖音成为了“免费送房”的主战场，但站在战场上人大多并不是业主。
“本人房子免费送，优质房源，拎包入住即可！”各式各样的房源信息如同雨后春笋般涌现出来。
中介利交平台的传播优势，通过精心策划的文案和图片，营造出一种“机不可失，时不再来”的紧迫感：“本人零零后，冲动买了房，现在免费送”“女儿嫁香港了，佛山房子无人打理，不缺钱58万免费送”。
在抖音上，一位头像用着“氛围感网图”的女孩，发抖音表示自己要送房子。
作者与这位网友进行了联系，并约定看房时间和地点。但是，当作者如约来到指定地点时，这位声音甜美的网友却表示，自己正在忙着别的事情，让朋友来接待。而她的“朋友”则是附近一栋新楼盘的中介。
“这种文案更能吸引流量，等到客户来到这里后，我们就重点向他们介绍新房。”这位中介向作者坦言，“来都来了，总不能啥也不看就走吧。”
“‘免费送房’这个说法是不常见的，很大程度可能是一种营销策略或特定情境下的特殊安排。这个营销策略，也反映了如今房地产的低迷处境。毕竟，在房地产市场繁荣时期，房屋供不应求，价格往往处于高位。”易居研究院研究总监严跃进向作者分析。
此外，严跃进也表示，即便是真正的免费送房，也需要警惕以下风险：一是房价下跌，投资回报降低；二是部分房子无房产证，交易存在不确定性，可能引发变故；三是合同公证并不等同于产权过户，即使合同真实，产权瑕疵也可能导致无法过户，造成钱款付出但房子无法到手的后果。
有开发商“送首付”，但这是违规的
对于“免费送房”的人来说，面对的不仅有其他低价卖房的人，有时还要面对自己的开发商，和业主们一样，开发商也在“送首付”。
位于佛山市高明区的某小区，正在推行“送首付”的活动。从地理位置上来说，这个小区还算不错，附近有学校、公交站、医院、客运站、公园等。只不过，由于当地整体楼市处于下滑阶段，这个小区的房价也未能保住。
根据该小区的一位销售人员介绍，该小区在2021年开售，2023年开始陆续交房，目前仍有新房在售。现在的房价跟2021年时的房价一样，但是购房者只要支付两万元即可，剩余的首付由开放商补贴。
这样的“送首付”活动，实际上是一种变相降价，让已购房的业主们资产直接缩水，相当于亏掉了首付。该销售人员就向作者表示，为了尽快卖掉房子，有业主委托他们以“免费送房”的名义进行低价卖房。
与一手房相比，这些业主的二手房交易会产生更多的税费，为了能“竞争”过开发商，业主“免费送房”的优惠力度要大于开发商的“送首付”活动。
以该小区87平米房屋为例，在“送首付”的活动下，一手房的总价为60万，而“免费送房”的总价仅为52万。
佛山市一位资深房地产中介向作者分析，根据相关规定，各地对商品房的售价都有着严格要求，售价只允许在备案价的一定范围内涨跌。这些“送首付”的活动，如果力度太大，也是违法违规的，同时也很容易引起老业主们的不满。
今年2月，《每日经济新闻》报道称，位于深圳市坪山区的玺悦台小区，老业主们向监管部门写信称要断贷款断供。原因是，这些业主在购房时，成交价接近4万元/平方米，而如今，有中介宣称该楼盘的销售价格低至2.38万元/平方米，相当于打了六折。
有业主称，他们并非反对降价，而是反对降价幅度，根据相关规定，深圳楼盘降价幅度不得超过备案价的15%。
此后，开发商称，该降价活动跟他们无关，是中介等第三方个人所为，该楼盘的网签价格也均未低于备案价的85折。
早在一年前，位于深圳市龙岗区的信城缙悦花园的“送首付”活动就被叫停。当时，有中介打出“三成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”的宣传标语。
此后，据第一财经报道，龙岗区住建局的工作人员表示，该项目因为扰乱市场，目前已经被相关部门查处。“低首付是明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价，17号信城缙悦花园开始宣传购房优惠，18号我们就查处了。”