自2021年我国房地产见顶后，首先走向滑坡的就是恒大，这家全球负债最多的房企现金流断裂，在某种意义上打响了我国房地产整体下行的第一枪。
随着这个市场的进一步发酵，碧桂园、万科，相继传出现金流吃紧问题，过去提到这个行业存在的风险，我们更多指出了地产泡沫和房价的虚高，但到今天我们越来越发现，问题不仅仅出现在市场，问题还出自房企本身。
一直以来以稳健经营著称的万科，近期就出现经营压力快速升高，风险被释放到股票和债券市场中。
根据3月29日万科发布的年报来看，2023年万科营业收入同比减少7.56%，净利润则大减50%，去年万科销售额虽然还能以3761.2亿位居行业第二，但规模已经回到2016年时期的水平。
早在2018年，王石就在万科高喊活下去，随后的几年时间里，万科似乎也活得不错，但横向对比近年来万科的负面话题，似乎也说明了这家房企最近几年的不同寻常。
就在万科发布2023年年报后，还顺势取消了连续31年的分红，这是自万科创办以来，第二次不分红。
万科1991年上市，当年没有分红，从1992年开始持续分红，一直到2023年，这是万科上市以来第二次没有年度分红。
公开资料显示，万科累计分红1030亿元，平均分红率是33.3%，是历年股权融资的2.8倍。
如今万科选择不分红，已经很能够说明自身面临的问题。
但万科，也仅仅只是我国庞大房地产市场变化中的一个缩影。
相比万科年报的准时，另一家房地产企业碧桂园年报迟迟未发，碧桂园声明表示要收集更多信息以作出合适的会计估算，因此无法遵守上市规则3月31日前刊发，董事会会议也将延期，其碧桂园港股也将于4月2日起停牌。
这些都是地产开发商层面的影响，尽管看似波及范围小，但地产开发商的问题，最终一定会影响并决定着消费者的购房计划，从而进一步抑制地产销售，最终可能还会导致房价持续下跌。
要知道，房地产在我国家庭资产结构中的占比高达60%以上，大量普通家庭倾其半生将积蓄换成房子，而房价一旦下跌，那么其直接结果就是家庭资产负债表衰退。
一个家庭决定首付贷款买房的那一刻，房贷的价值是按照当时的地产现价决定的，当房地产一旦开始下跌，房地产的实际价值缩水，但要还的房贷，却丝毫没有减少，在资产受到冲击的情况下，普通家庭还要背负巨额房债，这就是发生在日本身上的例子。
而在日本地产泡沫破灭时，其国际都市东京的房价下跌了50%以上，这如果发生在我国的一线城市，这样的代价是难以想象的。
不同于日本的一夜崩溃，我们的房地产一定会软着陆，而不是硬着陆，但就地产开发商而言，它们经得起软着陆的缓慢下跌吗？
这个问题实际上隐含了另一个问题：那就是地产开发商自身的泡沫。
恒大的财务造假，至今还历历在目。
上个月，恒大向上海和深圳证券交易所提交的文件显示，证监会称恒大创始人许家印“决策并组织实施财务造假”。
恒大在报告中写道：作为恒大董事长，许家印负责公司所有房地产业务，并“授意其他人员虚增恒大地产年报业绩”。
该声明还补充，许家印这样做，手段特别恶劣，情节特别严重。
有多严重呢？
根据监管机构的调查，恒大2019年就虚增收入2139.89亿元，2020年虚增收入更是达到了3501.57亿元。
要知道，恒大2019年虚增的2000亿收入，这几乎等同于恒大一年营收的50%，许家印一造假，就是虚报一半的营收。
到了2020年，恒大虚报的营收更是夸张，虚报3501亿元，占到了当年恒大营收的78.54%，在2年时间里，恒大虚报收入超过5600亿人民币。
除此之外，自2020年1月以来，恒大共涉及1533笔涉案金额高于5000万的重大诉讼，总金额近4313亿人民币，自2020年初至2023年8月，恒大到期清偿债务也高达2785.3亿元，这些恒大均未按规定及时公布。
这不禁令人联想，在2020年乃至2019年这两年时间里，恒大的名气还是非常稳定的，和碧桂园万科齐名，如果恒大的财务造假有如此严重，那么作为同体量的万科碧桂园，它们有没有问题？
恒大2019年营收4700亿左右，造假2140亿，差不多虚增了50%的，同期碧桂园营收4859亿，万科营收3678亿。
恒大2020年营收5072亿，造假3501亿元，造假占到了78.54%；同期碧桂园营收4628亿，万科营收4191亿。
也就是说，恒大在2020年的实际营收只有1500亿左右，而同期竞争对手碧桂园有4628亿，万科也有4191亿元，2020年，恒大并没有什么负面问题被曝出，这看起来似乎有些匪夷所思。
更进一步，我们还可以联想到当年的房地产真实情况，恒大2020年营收只有1500亿，这说明真实的房地产市场，早已经不是我们看到的数据那样。
恒大两年可以造假五千多亿，这背后有多少套房子？又有多少水分？
如果数据不能够反映我国宏观房地产市场的真实情况，那么我们几乎是无法判断房地产市场的真实情况的，这才是最细思极恐的问题。
这就是造假的严重性。
另外，从碧桂园和恒大发生债务危机的过程来看，主要是三四线城市的房产布局出现问题而造成的资金链断裂，以致于无法偿还借贷而面临破除，所以比起消费能力更强的一二线城市，三四线城市的房地产市场危机更胜。
这背后还牵扯房地产开发商自身有多大程度上向市场及时反映了真实情况的问题。
像恒大这种财报完全虚高超50%以上的开发商，对普通人来说，根本是看不清房地产的真实面貌。
而房子本身，就是击鼓传花式的商品，到了今天接盘侠如果在三四线城市中找不到，那么房子的价值就是钢筋水泥，而不是一个温馨的家。
根据纸面上的数据来看，南京今年2月新房房价同比下跌4.8%，合肥下跌1.2%，厦门下跌4.6%，郑州下跌3.3%，这些城市还不算三四线城市，但也在下跌，除了一线城市和天津杭州这样的城市看起来房价在止跌回升之外，大部分的城市其实都在缓慢下跌。
寄希望房价上涨，这并不是一个健康的想法；哪怕是寄希望于房价保值，那也是不健康的想法，到今天，房价保值的代价就是蚕食国民的生活、消费为前提条件的，并不可取。
最重要的根本原因还在于，房地产之所以棘手，很大程度上是因为地产开发商的债务远远超过一般性规模，所以要想挽救，很难很难。
万科股票在下跌，恒大和碧桂园自不用多少，那么下一个又是谁呢？谁也说不准，我国房企最大的几个开发商，无非就是万科恒大碧桂园，一旦它们都真的陷入现金流危机之中，那么真正的麻烦，或许才刚刚开始，而不是结束。
除此之外，房地产危机也已经影响到了银行的资产负债表，隐隐有波及金融行业的风险。
根据交通银行3月27日公布的数据显示，房地产不良放款率从去年同期的2.8%已经攀升至4.99%，虽然逾期抵押贷款的余额下滑，但该领域的关注类贷款却攀升到23%，达到98.8亿元，工商银行的住宅抵押贷款不良放款也增加了9.6%，达到278亿元。
房地产作为曾经的支柱型产业，不管它最终会硬着陆还是软着陆，一个不可否认的事实是，它终将影响乃至波及到其他行业。
统计局3月15日的数据还显示，我国今年前两个月的新建住宅平均成交价格较2023年4月的高峰下跌了22.6%，这几乎相当于买了新房子不到一年，就跌光了头期款，而武汉、南京等地的房价更是连续下跌了近50个月。
这些微弱的趋势，都值得我们去注意。
长期来看，房地产产能过剩的问题是客观存在的，连续两年人口负增长，势必导致房子14亿人住不完，从最基本的供需出发，房价下跌才是正常的市场现象。
除此之外，房地产的波动对金融体系的影响其实也很大，我国几乎所有的贷款都跟房地产相关，贷款额高达240多万亿，贷款用房子做抵押，如果还不上贷款，法拍房就会增加，届时将会拉低房价与抵押品的下降，当资产价格不值钱的时候，还需要补缴抵押物或现金，届时破产潮和企业关门潮就会出现。
这是发生在日本身上的故事。
曾几何时，日本人也几乎永远相信房价会一直上涨，人们据此重金投入教育和娱乐消费，曾经的日本人也像我们一样，全球买买买，在奢侈品市场的份额一度占比高达50%，房价的上涨又拉动了日本家庭的资产增值，日本人反而买的更多。
但当危机到来的那一刻，房子跌得一文不值，欠下的债务又一分不少的时候，他们深刻体会到了什么是绝望。
而这种绝望的情绪，一直影响了日本几代人。
end.
作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。