1.香港住宅物业房租持续上涨，7月底租金指数创57个月新高，达到122.21。
2.内地学生涌入香港租房市场，成为推动租金上涨的主要力量之一。
3.由于香港政府资助的8所大学的非本地学生招生额度提高，预计未来4年将有5.95万内地学生需在外租房。
4.与此同时，香港学生公寓市场潜力巨大，未来规模有望达到500亿港元。
5.目前，多家老钱家族和新兴基金纷纷布局香港学生公寓投资，寻求稳定回报。
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作者：谢照青
编辑：石丁
出品：腾讯新闻《潜望》
房租的持续上涨，让在香港生活的不少人措手不及。
过去两个月租房的经历，让谢渺（化名）感受到了久违的紧迫感。5月初，她开始看房，陆续看了大概十套后，最后于7月初才敲定了。“看中的房子要么涨价太多，要么刚看中的、过几小时就被别人签约了。”谢渺说，她于去年获得高才签证，今年夏天首次赴港工作。
和她一样感觉“一房难求”的还有8月底即将赴港读研的Chenchen。她7月中旬来到香港看了一套房之后，在中介的“催促”下，就速度签约了。因为大家担心租金越往后越高，而且可选的房型也越少，毕竟在四五月份她的同学们已经陆续完成了租房的准备。
自今年2月以来，香港住宅物业房租一路上扬。中原地产数据显示，7月底，香港租金指数为122.21，连升了5个月，创了过去57个月的新高。这一指数已完全恢复至疫情之前的水平了，与2019年10月的122.63接近。
在写字楼等商用物业租金、以及各类房价持续低迷的时候，住宅物业房租上涨正在成为香港地产行业的一个新亮点。
内地学生涌入香港：租金暴涨，租房靠抢
香港房租上涨的趋势已经持续了一段时间。自2023年1月疫情通关后，香港房租只在去年6月和2023年底微调外，其他时间都一路上扬，尤其是近三个月平均涨幅超过4%。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，租金上涨和往年一样，暑假季节性的上涨。这是因为，不少家长随着孩子升学或转学等考虑换租。她表示，租金上涨最根本的原因则是需求大增，导致租赁交易上涨，由于市场可出租楼盘并未增加太多，租金自然会上涨。
“内地人涌入香港可能是今年租金上涨的主要原因之一。”中原地产沙田副区域经理伍锦基对腾讯新闻《潜望》表示。这里的内地人，包括赴港读书的内地学生和高才优才等，后者是港府为了吸引人才于2022年10月推出和放宽的人才政策。
港府的数据显示，截至2023年底，高才通计划获批的人数约5.1万，其中约3.6万人已经抵港。与此同时，高才通计划下有近2.1万名18岁以下未婚及受养子女已经来港。这些孩子可在港就读。高才通计划下的抵港人士超过98%都来自内地。
这意味着，高才通计划下，现在至少有5.7万名内地人陆续抵港。伍锦基表示，这些新抵港人士不少人选择新学年为孩子赴港插班入学，而9月就是新学期的开始，这也是不少内地人赴港租房的主要原因之一。
更为重要的是，香港政府在去年10月施政报告提及，香港政府资助的8所大学的非本地学生招生额度自2024年-25年学年开始，从20%提高至40%。在此之前，香港的大学每年可招生的非本地学生约3000个，今年下半年开始翻一倍至6000人。
据腾讯新闻《潜望》不完全统计，过去两年，香港22所非政府资助的院校或部分自资院校也在陆续扩招，包括香港珠海学院，香港都会大学及岭南大学等，从内地招生约4000人，其中岭南大学自资学生超过70%来自内地。这些学校相较于其他政府资助的学校而言，入学门槛相对较低，并不需要英文成绩或中文授课等，备受赴港的部分人士青睐。
一位今年计划申报香港都会大学的内地人对腾讯新闻《潜望》表示，她于去年底由中介协助提交申请，但是并未被录取。“竞争过于激烈，我已经工作超过15年了，现在拖家带口，并没有精力准备高门槛的其他学校。”
她后来想办法办理了受养人身份赴港，计划带着孩子在港插班就读。
今年即将赴港就读近1万人、获批的5.7万高才及其受养人陆续抵港等，都成为了过去这段时间香港租房市场的主力军。
伍锦基表示，除了香港本地人因为持续高息暂停买房计划转而租房外，赴港的内地人确实推升了住宅的租赁需求，以至于租盘供不应求。公开数据显示，香港本地最大的租赁平台中原地产的租盘数量现在大概1.1万个，相较于去年减少了10%。
过去的这个7月，公开数据显示，香港租赁市场成交2900套房，按月增长了20%。截至7月底，香港今年租赁成交了1.4万套。
新鸿基地产住宅租赁Signature Homes董事总经理孙伟刚对腾讯新闻《潜望》表示，新鸿基地产旗下的3000多套房出租率超过了80%，其中位于南昌地铁附近的“本舍”备受内地赴港高才和相对高购买力的学生喜欢。该楼盘的租金在2万-4万港元每月不等。新鸿基地产是香港租赁市场最大的业主。
新鸿基旗下半山的传统富豪小区帝景园在疫情翻新后，现在租金涨至8万-18万港元每月。孙伟刚对腾讯新闻《潜望》透露，该小区现没有空房了，想租的人需要排队，这些排队额人超过70%都是近年赴港的内地优才群体。这是香港租房少有的排队租房现象。与此同时，新鸿基地产旗下位于北角的住宅海璇，5月才对外放盘，内地租客超过70%。
中原地产沙田副区域经理伍锦基对腾讯新闻《潜望》表示，就他管辖的沙田区的租金在过去几个月涨幅接近10%，其中尤其是聚集了城市大学和中文大学的小区，比如名城及第一城等租金的涨幅更高一些。
就他了解的情况而言，涌入香港的学生租房高峰期在6月和7月，当时在上述两个小区的抢房情况比较明显，现在8月过来租房的内地学生大多都不看房直接签约了，因为临近开学且房源更少了。不过，伍锦基认为，随着8月底学生陆续开学后，香港租赁市场会在9月开始回调——这也是香港往年的租赁市场常态。
内地学生在香港撑起一个500亿的市场
新学年开学之前的几个月，香港的房租普遍会上涨。今年的涨幅相对来说，则要比往年高不少。仲量联行香港资本市场负责人陈国章对腾讯新闻《潜望》表示，除了高才和优才赴港外，内地学生涌入是主要原因之一，尤其是今年香港的大学扩招后，更多内地学生赴港读书。
和内地大学为学生提供住宿不同，香港的大专院校为学生提供的床位数量非常有限。据仲量联行发布的《解锁私人学生住宿市场增长潜力》报告显示，在过去这一年度，香港在读的大专及以上学历的学生人数为25.3万人，其中包括香港政府资助的8个大学及香港树仁大学、香港恒生大学等仅共提供约3.9万个床位。
陈国章对腾讯新闻《潜望》解释称，香港正致力于发展成为国际高等教育中心，将非本地生生源从20%翻一倍至40%。这些非本地生超过90%都来自内地。他补充称，过去这几年，随着地缘政治等因素影响，不少原本赴欧美读研或博的学生更多也选择香港，尤其是当下经济环境不确定的环境下，不少内地的职场人士选择继续读书，其中不少人也是选择来港。
在陈国章看来，香港当前学生住宿紧张的状况一时无法解决，由于建设学生宿舍的周期比较长，而且当前香港也不容易为学校找到合适的地皮建宿舍，这就导致在港学生的住宿短缺将会在可预见的未来一直存在。
在香港申请不到学校床位的学生不得不进入私人租房市场——和大多数在港的打工人一样，租私人的房子。这导致两种状况出现，即学校附近的开放式或单人间房型则“一房难求”，或是将一套房分隔多间群居。
和欧美等市场有成熟的学生公寓出租不同，香港市面上在疫情之前并没有专门的学生公寓出租。早些年，有一些运营商在港代理多个私人物业再集中出租给学生，相当于二房东的模式，这些物业大多零散在不同的楼里，甚至不同的小区，仅有少量“二房东”能够承包小型的整栋私人住宅再转租给学生。
陈国章对腾讯新闻《潜望》解释称，香港之前未出现专门的“学生公寓”投资类别，主要是在此之前，香港的投资者可以有更容易、更赚钱的地产类资产，不愿意考虑学生公寓。
投资回报率不行也是当时劝退叶明慧的主要原因。中原投资集团总裁叶明慧对腾讯新闻《潜望》表示，之前未在香港投资，主要原因是，“疫情之前香港的楼市相对高位，没有合适的学生公寓的投资标的满足我们的投资回报要求。”不过，她也对腾讯新闻《潜望》透露，8月7日，中原投资以1.8亿港元在港收购了一家酒店，计划改造成100个床位的学生公寓。这将是中原地产在港落地的首个学生公寓项目。
她和团队自2017年开始研究学生公寓的投资，并于2019年在美国落地了第一个学生公寓项目（该项目已于近期成功退出），随后并在英国落地了4个学生公寓项目。
用她的话来说，投资和经营学校公寓赚的是辛苦钱。作为投资人，她和团队则需要算好日常租金收入和可能的退出收益等模型。高峰的时候，叶明慧和团队持有最少7个学生公寓项目。
她于去年开始又转至香港，准备收购适合的酒店，住宅改造成学生公寓。她认为，香港的大学仅能解决约20~30%的学生住宿，剩下的学生除了本地生回家住外，绝大多数都需要在外租房。
据仲量联行的上述报告显示，目前香港非本地学生有约3.72万人需要在外租房，预期未来4年，这一数字将上升至5.95万人。
即使未来香港市场如欧美市场一样，除了租私楼外，学生公寓若可吸收约50%学生的话，即学生公寓的床位需求大概3万个。
现在已经拥有了4栋学生公寓的晶苑投资CIO陈伟文对腾讯新闻《潜望》表示，一个床位的投资约200万。这就意味着，未来香港学生公寓的市场规模约600亿港元。
陈国章则相对谨慎，他对腾讯新闻《潜望》估计，可能未来大概有2.5万个学生入住市场上的学生公寓。他更倾向于香港学生公寓的规模约500亿港元。
布局学生公寓投资，老钱家族和新兴基金都“杀”进来了
叶明慧是少有的比较早看到学生公寓投资机会的人。过去5年，她所在的中原投资以基金的方式先后买入近10个项目，中原投资隶属于中原地产集团。
她对腾讯新闻《潜望》表示，美国前期收购的项目已于近期成功退出了，到手总回报率在30%左右，未来希望在港与基金合作的模式收购楼盘，回报率和美国看齐即可。他们暂不考虑自有资金全资收购楼盘，更希望是一个学生公寓运营者的身份，这是因为她觉得中原地产在港过万人的中介网络可为学生公寓导流。
对于为何现在再次回到香港市场，叶明慧对腾讯新闻《潜望》称，赴港内地学生持续的增加将支撑学生公寓的租金回报，在她们的模型预测下，现在的市场价格收购楼盘改造成学生公寓，其回报率可看齐之前美国的项目。
她对腾讯新闻《潜望》透露，早在一年多前，她已经开始在港寻找项目了，看了至少40多个项目，但是至今没有看到合适的。叶明慧表示，市场上几乎所有可能做成学生公寓的项目都看过，但是需要找到一个合适的标的并不容易。这是因为除了地理位置的要求外，符合可改成学生公寓的楼盘一般是私人住宅或酒店，后者还需要一系列的审批要求。
晶苑投资CIO陈伟文也遇到了类似的“窘境”。 他在铜锣湾的办公室对腾讯新闻《潜望》表示，即使是酒店也并不容易改造，因为每个酒店房间的窗户、房型、及面积大小都有所不同，有些利用率不高，这会直接影响投资回报率，需要非常谨慎地规划。晶苑投资是香港老钱家族晶苑集团二少爷罗正达管理的地产开发公司，在内地拥有30多年的开发经验。晶苑投资于2019年开始在港做学生公寓的业务。
陈伟文相对是幸运的。他所在的晶苑投资是香港市场上第一个做学生公寓改造的投资机构。
2019年，晶苑投资签约了前身为银行宿舍的一栋旧楼。陈伟文对腾讯新闻《潜望》表示，当时业主不打算卖，所以只好签了长达15年的合同。晶苑团队对此项目进行了约一年的改造，花费约6000万港元。现在该楼改名为YHill学生公寓，可住300人左右，过去两年出租率100%。
除此之外，晶苑投资于2022年联合美国房产基金AEW合资，以16.5亿港元的价格收购了位于红磡的一栋旧楼。该栋楼后被改造为学生公寓，并命名为 Y83——这是目前为止香港最大的学生公寓，可容纳约600位学生。Y83学生公寓去年的出租率也到了100%， 其客单价为每月8000港元（双人房）至13000港元（单人房）不等。
在设计学生公寓的时候，晶苑投资旗下的项目效仿了英美的做法，即设置了洗衣房、厨房等公共区域，以及社区活动等。陈伟文对腾讯新闻《潜望》透露，这个共享空间的设计，使晶苑投资每年少了约4%的收入。不过，陈伟文认为，社交是学生生活重要的一部分，能够吸引有有社交需求的学生入住，这些成本也值得——这是学生公寓和私人服务式公寓不同的地方。
除了这2个项目外，晶苑投资旗下还有两个位于红磡和佐敦的项目Y36和Y18，共可提供约1000个床位，也是当前香港市场上最大的学生公寓运营者。其中，Y83是香港目前最大的学生公寓，有600个床位。
陈伟文对腾讯新闻《潜望》表示，晶苑投资本身做投资的，希望用投资撬动相对更稳和更高的回报率，为迅速扩展业务，更希望与基金合作。
8月19日，晶苑投资将再完成一栋价值1.23亿港元的物业收购。陈伟文透露，这栋楼现在已经开始装修了。公开资料显示，该物业位于内地学生聚集的东铁沿线红磡站，附近有香港理工大学等学院。更早之前，今年5月，晶苑投资还买下了香港老牌地产投资者邓成波家族的一个位于长沙湾的酒店，价值2.2亿港元，也准备改造成学生公寓。
除此之外，陈伟文对腾讯新闻《潜望》透露，晶苑投资正在谈的项目约6个。他们所洽购的酒店的价格约2亿-5亿港元。
不过，他也表示，晶苑投资现在收购的步伐并不算快，这是因为现在香港市场上想买更多的私楼或酒店做学生公寓改造不容易，除了楼不好找之外，合作基金对于投资回报的要求也不一样，即不同的项目需要洽谈不同的基金合作。作为新的投资类别，国际大型机构的基金对于香港学生公寓的投资相对谨慎。
他也透露，今年确实越来越多的新兴基金找过来想合作。这是因为这些新兴基金认为，香港的学生公寓未来的租金回报是相对稳定的，即使外部经济环境不稳定，赴港的内地学生数相对稳定，学生租金收入也是稳定的，至少五年左右，基金退出的话问题不大。
一位已经募到资的新兴基金负责人对腾讯新闻《潜望》表示，他和团队当前找到学生公寓标的年化约5%。，但是，“这个市场太小了，年化5%的投资复制性不强”。
包括该基金管理人和陈伟文在内的多位投资者对腾讯新闻《潜望》表示，香港学生公寓的规模现在看来不够大，但是相较于当下香港其他地产板块的下行态势而言，学生公寓是当前一个不错的投资选择。
腾讯新闻《潜望》获悉，今年第二季度开始，不少业主迫于现金流压力选择放盘，这也是越来越多的投资者涌入这个赛道的原因之一。
