年底俗务缠身，时间骤然少了许多，我一直在琢磨2025年的楼市，见得多数业内都跟我说别想了就一个字：跌。这话多少都有站位不正确，但不好意思这是真的。除了共识的下滑与筑底之外，我更希望发现天津市场更多侧面。整合起来就是一句话：今年开始，天津买房越来越难了。
PART 01
剔伪后，2024到底什么水平？
12月天津楼市成交了93万平方米，这个数字我很吃惊，看了一下明细，一点都不意外，海港花园、锦绣香江、瞰海轩一共签约了高达9万平方米。这几个项目我不太了解，但是敢说肯定不是正常市场销售。如果核减掉这几个大头，12月天津市场成交量应该是83.9万方。
事实上今年很多月份都有这类型的非市场网签，除了上面的几个项目，武清的金泰丽泽、雍鑫紫御泉品、官港湖、雅居乐滨河雅郡、渤龙湖、恒大系列的项目，基本上都在300多套的非典型网签，这些项目加起来至少有50万左右的非市场网签量。往年当然是有的，但是没有如此猛烈。
这也从客观上造成数据失真。如果剔除12月的9万方之后你会发现，今年全年的商品房成交量大约是不到点800万的成交量，基本上与2022年在争夺最近十年的成交量历史低点，诸位看官可以深刻明白其中道理。
所以说房地产市场的成交量的萎缩几乎是势不可挡，如果说过去可以归因于客观因素，今年基本上可以确认的两点就是：经济基本面的变化与行业基本面的变化体现在了总量上。
天津市场从2015年以前总量1000万方左右的年均规模，在2016年接近翻翻，其后的2017-2021年保持了高位运行，年均在1250万方左右。到2022年以后进入总量空前萎缩阶段，年均800万左右的实际成交量。
这个数字很多人没概念，你就简单按照套均100算，就意味着2015年前大约天津市场是一年卖10万套新房，20017-2021年大约是卖12.5万套，2022年之后跌到了8万套左右。虽然说单价保持上涨了。但是成交金额也大概一样的趋势。这就是整个盘子大小的变化。
其实从这个问题延伸出去有很多有意思的事情，比如盘子小了，开发商也少了，蛋糕都是咋分了？比如套均价的变化，也很有意思，比如成交量缩水了，主要缩水在哪里？但是这不是今天的主题。今天的主题想说：：总量大规模减缩意味着过去闭眼猛冲年代结束了，有钱就买房的年代结束了。不论是谁买房，都得更加慎重了。
2021年的时候很多人说虽然市场不好，但已经是未来几年最好的年代了，这句话现在看来无比正确。站在2024年不敢说这种话，但是过去三年的充分验证行业基本面变了，过去的日子一去不复返了。
PART 02
楼市波段后面究竟是什么？
如果说上面回答的是大环境下，能不能买的问题，月度走势能给很多纠结型客户回答如果必须得买几月份合适的问题。
看下图，我做了天津最近两年的月度成交量价走势图，基本上可以看到：属于典型的政策型市场+价格敏感性市场。
为什么说政策敏感型，2023年的9月、2024年3月、2024年9月都是天津、全国密集出台政策的月份。但是奇葩的是这些月份基本上都是价格低点。而且这些月份之后，价格会有回升。
大概的路径是：卖不动了——降价收割一波——政策出台刺激——韭菜入市——销量有所回升——收了特惠一类的神通价格略微稳定一会儿。
等到这波需求消化完，咱们刺激手段接着再来搞起！问题是到了2024年的9月份，基本上除了国家队直接下场收房子能用的政策全用上了。看12月的数据，剔除非市场签约量后微弱的强于11月，但是大幅度低于10月。而且再看二手房市场数据，持续了接近两个月的日均成交量200套左右，已经开始大幅度回落了。某壳10-11月周末日均300，现在回落到200左右。工作日日均170左右现在回落到了130多。
2025年1月份是市场低点，2月份过年，也会处于低位。过完年的3-4月不特惠才怪了。特惠拉起来成交量，而且3月份的重磅会议召开，之后的4-5月预计会有政策出台，维持两三个月的热闹，到了9-10月预计又是无可避免的回落，然后是熟悉的循环路径下，全年总量萎缩。
大概率2025年的天津市场也就是这么个波动走势。买房的人估计也能明白3月、9-10月这俩个节点买的道理了吧？
PART 03
不做贝爷，买哪里你自己看！
除了买不买，什么时候买，最核心的问题是买哪里，很多中介恨不得上来就问你看好了么钱备好了么，明天我带你去买这个渠道费最高的盘。贝爷也卖房，但是要么是客户很认可一次带看成交，要么是跟客户争的耳红脖子粗恨恨的说你找别人买吧，买这个盘我坚决不带看。
我倒是没啥兴趣卖房子，只是想跟大家分享一下买什么样房子的逻辑。最简单的就是看：每年都是什么样的房子卖的最好。这是2019-2020年的销售榜单变化。发现什么问题？
环城价格敏感型刚需盘未来城都是老大，2019年环城其他刚需盘表现也很霸道，前三名都是，后面的融创臻园、西庐、运河宸院也都很不错。到了2020年，明显纯刚需盘势头弱了很多，而且生态城边缘区的价格敏感性项目、远郊区县的项目明显收缩了。起势的是一些市区改善盘，或者叫市区入门的项目。
然后再看2021-2022年，基本上环城纯刚需的项目除了未来城、运河文化城全面退潮。河西、和平、西青、河东、河北市区项目全面崛起。远郊项目全部消失。从2019年-2022年，3年时间，市场完全改头换面。环城刚需、远郊、全面衰退，市区刚改、市区入门、改善盘全面崛起。
再看2023-2024年，城市入门、城市改善、城市高端住宅占据了绝对市场主流，局部是空港+海教的教育优势区域热点。但是城市改善与城市高端市场从2022年开始到2024年已经挖掘了3年左右的时间，这种行业普遍性的机会还能持续多久？
再看2024年的项目，基本上都是独特的产品加持、竞争环境很弱的市场局部空间加持、超常规的学区资源加持、超常规的配置或者是地段加持。没有这些能够大杀四方的独门秘籍基本上很难成为热点。
如果你以为我在分析市场就错了，我说的是——买房买什么样的房子。
市场趋势已经从外围收缩向核心区，从功能刚需收缩向产品品质改善，从大面积的普遍性机会收缩向局部市场空间型机会。从高溢价转向高配平价/中等配置低价，低配骨折价。
这就是买房的逻辑。
而且从这几个对比当中你会发现更多有意思的点：
比如进入榜单的门槛大大降低，月均销售1.2亿挤入全市前十，除了2022年的特殊年份过去几乎不敢想象。
比如和平学区房翰林卖24亿，中海卖30亿，美古23亿，过去不讲品牌品质地段居住，只需要说学区，现在都配齐都风光难再。
比如过去的热点西青多数项目很尴尬，特别是刚改，因为价格不够刚，品质除了水西很多都事实上不够改。梅江当然是例外。
比如开发区，从2021年以前卖20多个亿，到2023年后没什么扛把子项目。背后的原因是什么大家都可以琢磨，高定价项目也可以琢磨。
比如远郊区县，全面退潮，最后一波改善需求也在全面释放。
……所以如果你问我该买什么样的项目，你就研究明白上面这几张图，就足够了。
PART 04
不是我说的：：一些话！
今天看一个著名机构的电话会，说2025年可能是中国楼市继续触底的一年，跌幅较过去两年收窄，同比下降7%-8%左右。
预计新房成交量将同比下降超过10%，二手房成交量则同比上升8%-10%，二手房成交量将占总体成交量的一半以上。二手房将继续抢占一手房的市场份额。二手房占比提升意味着会主导定价权，那些远远高于二手房的虚高定价新盘小心了。
部分尚未出险的开发商可能在今年二三季度面临违约风险。市场企稳趋势的效益预计将不会均衡分配到所有开发商。我此前说过，二三季度依然是偿债高峰。
最后说个好消息吧，传闻公务员要涨工资，如果是真的，这波消费力与消费信心的注入还是值得房地产市场期待的。但是利好的跟上面说的值得买的房子是同一类：远郊市场的塔尖改善类项目、环城的高配中价项目，市区改善及高改项目。普通人买房越来越难了，难得不是价格，而是看上的买不起，买得起的看不上，买得起看的上的不敢买，这就是2025，不迷茫，但煎熬。