这是楼市大参考龙年的最后一篇文章，写给郑州，写给胖东来。
全中国人都羡慕许昌，因为许昌有胖东来，每年慕名而来的游客，就给胖东来创造了170个亿的营业额，在商业上是个奇迹般的存在。
郑州也一直希望胖东来能来，先后沟通洽谈很多次，没能结出果实。
今年，胖东来“调改”永辉超市，曲线入郑，也让郑州的胖粉们非常兴奋，每调一家店就爆满一家，人流爆满，产品被抢空。
但永辉毕竟只是永辉，大家更希望胖东来真的能来郑州布局。
前几天，“东来哥”悄悄现身正弘商业，考察了弘坊，很多网友就猜测：莫非弘坊要开一家胖东来超市？
前两天，《郑州综合交通枢纽区金水东路东风南路地下空间控制性详细规划》曝光，很多网友又说：给胖东来吧，这样郑州第一商圈就名副其实了！
话音未落，又有一个重磅新闻，1月24日，于东来带团队考察了郑州地铁商业，与交发集团（原郑州地铁集团）的领导班子进行了深度交流，双方要深度合作，打造一个标杆项目。
这一次，胖东来可能真的要来郑州了！
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想要理解这件事，先分析一下新闻。
原文是：“许昌胖东来商贸集团董事长于东来率考察团队前往郑州交通发展投资集团有限公司，对该集团旗下的地铁商业项目进行实地考察。郑州交通发展投资集团党委书记、董事长徐汉甫向考察团详细介绍了项目情况。党委委员、董事、总经理王麟乐，党委委员、副总经理王世伟等同志陪同调研。”
与去正弘考察不一样，这次是于东来带着胖东来团队，当天的考察内容是：“先到郑州东站西广场地下商业区域，详细了解项目的整体规划、结构设计及内外部交通动线等情况，随后前往郑州地铁1号线和5号线的郑州东站站点，调研考察站点内的商业动线设置、实时客流状况以及周边交通配套情况。”
徐汉甫提出，“借助地铁商业的中远期发展规划和独特资源优势，结合胖东来丰富的零售经验，双方可探索在郑州搭建一个涵盖物流体系、零售商业的全面合作体系，借助胖东来的商业影响力，为郑州及周边城市市民打造更加便捷、舒适的购物环境。”
于东来表示：“东站西广场地下商业区域处于高铁、长途客运、地铁等立体化交通枢纽的核心位置，对该项目未来可能转化的商业价值充满了信心。胖东来期待与郑州地铁商业进一步加强交流互动、深化合作，优势共促，双方共同打造一个别具特色的综合商超标杆项目。”
1.胖东来很重视跟郑州地铁的合作，于东来带着团队来的，郑州交发集团也很重视，一二把手都参与接待，大概率是更高层级的政府力量推动，双方合作意愿很强。
2.考察项目是东站西广场地下商业，未来合作是全方位的体系合作，涵盖了物流零售，范围可能是整个郑州地铁商业，也许包括很多位置极佳的TOD商业。
3.胖东来如果接手东站西广场商业项目，目标是打造一个别具特色的综合商超标杆项目，这将成为郑州吸引游客的理由。
高铁东站西广场的地铁商业是什么样子？
这个项目的备案名称叫做：经纬华悦广场，由郑州市轨道交通置业有限公司开发建设。
整个项目位置在郑州东站西广场，对望双子塔，总计有两个下沉式商业空间，体量不算特别大，但因为连通了地铁、高铁和地下停车场，客流量非常可观，再加上能够方便连通全国，其优势非常明显。
总建筑面积51700平方米，结构为地下两层、局部地下三层，其中地下一层为综合商业开发，建筑面积为30640平方米（包含两个下沉式广场），与地铁站厅层平面贯通；地下二层为停车场，面积为19660平方米，设418个停车位；地下三层为南、北停车区联络通道1400平方米。
这个项目是2021年就开始建设的，郑州商业圈内有几个公司沟通过运营合作方案，但一直没有下文，建设节点也一直没有曝光。
此次胖东来团队跟进，并在年前曝光这一重磅消息，大概率是双方的合作沟通到了一个不错的阶段。
从商业运营角度看，这个项目并不好做，有流量但难留客，业态也跟传统的商业不一样，如果招商和管理不到位，很容易开成一个死盘。
但如果是胖东来做，则可能是“天作之合”，甚至形成现象级的商业，理由如下：
1.胖东来的销售额很大一部分来自游客——虽然没有明确数据，但全网到处都是“胖东来代购”可见外地消费需求量——这就要求“便利到达”，所以新闻里于东来说“高铁、长途客运、地铁”的核心位置优势，而这个项目完美契合。
2.胖东来在许昌的旗舰新项目“自由之城”，位置就处于高铁站、高速下站口旁边，目标针对的就是慕名而来的全国游客，郑州则更加有交通优势和体量优势，其选址逻辑和西广场地铁商业的优势完全契合。
3.郑州地铁、郑州东站、东站商圈有大量的常驻和流动人群，胖东来入郑“首店效应”很容易把这里的流量带起来，甚至拉动整个商圈的流量，销售根本不是问题。
4.经纬华悦广场是个“开胃菜”，郑州地铁商业刚刚开始发展，TOD商业量不小，如果交给胖东来这样的品牌好、口碑好、自带流量的商业团队运营，那绝对是郑州人民之福，也是郑州商业的大好事儿。
胖东来如果真的能接手高铁西广场地铁商业，未来的“郑州第一商圈”大概率要成为“中原甚至中部第一商圈”。
弘坊发布会上，李向清就说过：东风路金水路商圈将成为郑州第一商圈。
如果胖东来能来，不仅讲大大提升整个商圈的含金量，更能拉动全国游客的消费动力。
今年年中，华润东万将开业，2027年弘坊开业，现在又增加了3万多方的地下商业，连通了1/5号两条核心线路，以及弘坊和东万两座超级重量级商业，将是整个中部地区吸引力最强的商业标杆。
多说一句，之前我们写弘坊的文章里（弘坊官宣，李向清向郑州商业说了3句话），很多评论在问：弘坊到底好在哪儿？
简单点说，弘坊是Promax版本的“太古里”，体量更大，设计更新，理念和科技更超前。
另外，弘坊+华润万象城的组合，对标的是“成都太古里+IFS”的组合，经过3~5年的发展，其销售额和吸引力会更加优势。
因为郑州过往的商圈核心如二七商圈、花园路商圈，对于外部游客的辐射能力、交通通达性、品牌资源、商业体设计都有硬伤，比如百亿级别的丹尼斯大卫城，大家都能找到很多槽点和遗憾。
而高铁东站商圈，在郑州东站这个全国TOP级高铁枢纽加持下，不仅更方便辐射中原地区，甚至整个中部地区，周边常住人口消费能力也更强，商圈影响力自然更大。
另外，胖东来如果能进入郑州，拿下西广场地铁商业项目，无疑将为整个高铁东站商圈增加了一张吸引全国游客的“王牌”，大大增加整个商圈的号召力和辐射力。
希望胖东来早日入住，为郑州商业带来新机会！