3月16日下午，在市场层面“预热”已久的《提振消费专项行动方案》（下称《方案》）终于由中办、国办正式印发。具体措施切中要害，大力繁荣消费市场驱动经济增长备受期待。房地产虽然不是《方案》的主角，但是，我们却认为《方案》对当下房地产市场、行业有重大意义。因为《方案》将住房需求列入“大宗消费升级”范畴，这意味着在历经多年“房住不炒”的治理之后，中国经济和产业政策的制定者，已经重新将房地产视为“消费”的重要组成部分。上一次房地产在中央政府文件中被作为“消费”“大书特书”，大致可以追溯到2003年国发18号文件，也就是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（下称18号文）。这份文件不仅开宗明义地指出，“房地产业是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”，也指出了“住房消费有效启动”、“住房消费还需拓展”、 “不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍”等一系列基本原则和方向，并且经由消费这一基础性定位，明确了“房地产成为国民经济的支柱产业”。此后，中国房地产进入快速发展周期，市场规模急速膨胀，房价不断攀高，投资甚至投机色彩不断增强，高房价一时有演化成为社会矛盾的态势。政府政策口径转为遏制与约束为主，楼市也长时间被视为投资因素有巨大驱动作用的领域，房地产由此从“消费”范畴退出。其中一段“插曲”颇能说明问题。2008年，美国次贷危机爆发，引发全球金融海啸。中国及时出台“4万亿”经济刺激措施，稳住中国乃至全球经济大局。作为保持经济增长的系列措施，中国出台了包括消费领域在内的多个专项“产业振兴规划”，当时，房地产行业也曾拟议提出“房地产行业振兴规划”，但最终未能成行，据说原因就是有很大呼声认为住房已不是单纯消费，且房价上涨，房地产已“无须振兴”。在中国经济的语境中，“消费”并不简单是经济范畴的概念，它有着某种与“民众利益紧密捆绑”的“正当性”。由此衍生出了一套强有力的价值逻辑：消费是民众利益所系，提振消费就是“站在民众的一边”，籍此，提振消费的措施也就获得正当性，被纳入消费的产业和领域，也就都有了享受提振措施提携和政策红利的正当性。在这一套叙事中，快速膨胀的房地产被排斥在外，并由此走向了反面：遏制、限制。起初是遏制房价快速上涨，此后，限购、限售、限价等一系列政策出台，“房住不炒”成为政策主基调。这与在任何政策周期中，“凡消费，皆鼓励，须提振”形成了鲜明的对比。算不算“消费”，就是这么重要。它决定着价值判断的基本态度甚至立场，也决定着政策措施是鼓励、提振，还是限制、抑制——消费就是一张明确出身“身份证”，一张价值连城的“通行证”。2023年7月，中央政治局会议做出“房地产市场供求关系发生重大变化”重要论断，以限制性、约束性为主导的政策开始松动。2024年9月26日召开的政治局会议，进一步明确了房地产政策重大转向。此后，“防范风险”、“平稳市场”、“止跌回稳”、 “充分释放刚性和改善性住房需求潜力”等表述悉数出炉，但却始终未见“住房消费”登场。2024年2月10日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，研究提振消费有关工作时，出现了“更好满足住房消费需求”。这不可谓不重要，但客观而言，这只是国务院常务工作会议公报，与“正式中央文件”的力度不可同日而语。一个多月后以中办国办文件形式下发的《方案》，重新明确了房地产是“消费”——这个重要的“身份认证”。《方案》将住房消费列入“大宗消费”范畴，而这一部分的主旨是“更新升级行动”，这个“身份”的“正式转换”，表明的态度不可谓不明晰，鼓励的意味不可谓不明确。还是那句话，拿到了“消费”这张“身份证”，就几乎扫除了大部分“约束性”、“限制性”的障碍。住房既然已是消费，那么鼓励起来名正言顺，支持起来顺理成章。这比《方案》中提及的那几项措施更具方向性的意义：适时“降低住房公积金贷款利率、扩大使用范围”也好，“支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款”也罢，抑或“加力实施城中村和危旧房改造”，终究只是“术”的层面，而消费这个身份之于房地产是“道”，这个层面的身份问题解决了，政策措施只会一个接一个。重新获得“消费”这个身份，还有更具象的现实意义。当下，楼市政策口径虽已完善与重构，但属地政府仍“负总责”，在政策优化与明晰权责之间，不少地方政府，尤其是特大型城市地方政府不乏权衡与踌躇。“消费”身份此次由中央文件明晰，而且是一份“提振”为主线的文件，那么，地方政府很多原有的顾虑可以打消，更大力度优化原有限制性政策措施也就“大有空间”，甚至“大有可为”起来。历经多年的调控与房地产健康平稳发展长效机制的构建，投机投资资本已经被驱离，房地产市场回归“消费”已是不争的事实，这是“房地产市场供求关系发生重大变化”这一论断最重要的佐证，也是“稳住股市楼市”的共识性基础所在。消费二字于今日“重归”房地产，无疑又是一个重要的起点。共识已具备，实践是东风，既然是提振，既然是鼓励，力度可以更强，步子可以更大，只要以客观心态重新审视中国房地产所处的历史阶段和市场现状，更新认识，放下包袱，“稳住股市楼市”就一定会实现。
