昨晚，贝壳发布2024年度业绩，股价在美股交易时间一度下跌11.5%，最终以下跌7.25%收盘。
直接原因是业绩修复不及预期。
贝壳第四季度总交易额同比增加55.5%，但全年总交易额仅同比增加6.6%。
其中受新房交易拖累明显，第四季度同比增加49.3%，全年同比却下降3.3%。
存量房交易利润率下降，加上新房交易量并未恢复，以及贝壳在新业务上大举扩张带来成本激增，
贝壳全年净利润同比下降30.8%，经调整净利润也同比下降26.4%。
引起资本市场格外关注有两个数据：成本增加以及资产负债率。
贝壳2024年营业成本同比增加25.8%，成本增速远超于收入增速。
业务上简单概括就是，无论卖新房还是卖二手房，或是对外出租房屋，都需要给业务员更多激励，尤其是竞争激烈的租赁市场。
这还是在贝壳拥有相当垄断地位情况下，贝壳交易二手房的佣金，以及向开发商收取的新房销售佣金，都比市场同行要高。
业务扩张没有带来利润的修复，反而让资产负债表略微失衡，贝壳整体的资产负债率从40%升至46.3%。
贝壳负债的增加，主要来源于房屋租赁业务的快速扩张，以及“贝好家”业务带来的成本。
租赁业务的负债主要应付房东的租金负债，2024年底高达223.7亿元，同比增加26.4%。
更为隐蔽的是新房开发业务“贝好家”，资产负债表中只体现了土地应付款项5.4亿元。
“贝好家”2024年拿地，只有9月份的成都地块，年末拿的几块地预计会在2025年一季度报表中显现，未来成本定会继续增加。
贝壳在2024年业绩报告中，第一次单独详解“贝好家”业务。
贝好家依托贝壳海量数据，深度洞察挖掘客户需求，提前预测目标客户产品类型和价格预期，为合作伙伴提供产品定位方案和产品设计方案。
贝好家在西安项目实现了解决方案服务收费落地，有力证明市场对业务模式的认可。
上述两点并不能论证贝壳直接下场拿地的逻辑。在地产开发这个周期性业务中，“贝好家”到底是要做一个投资商，还是一个解决方案提供商？
目前实际情况来看，贝壳显然是要打造几个样板项目，跑通整个业务流程，继而再做出选择。
但整体来说，贝壳如果要获得除交易佣金之外的利润，显然要承担更多的风险，前期投资必不可少。
对于一家市盈率50倍的上市公司，贝壳要做出这个决定并不容易，况且市场对于贝壳的真正能力还有质疑。
地产开发最为重要的环节是融资、拿地与产品，贝壳账面上有将近600亿元的流动资金，参与或直接下场拿几块地并不难。
难的是贝壳所谓数据驱动的解决方案，对于主流开发商来讲，真的是独一无二能够创造溢价的能力吗？
利润已低到尘埃的房地产开发项目，真的能够同时给予贝壳交易佣金和投资溢价吗？
过去十几年里，是房地产行业迅速膨胀的岁月。从链家到贝壳，抓住了高利润率的交易中介服务，如今下场做低利润率的租赁与地产开发。
贝壳可能需要更加慎重，否则资本市场便会用脚投票，贝壳港股股价在业绩发布后，也一度下跌超10%。