◎世茂滨江新城一期

世茂滨江新城作为南京早期高层豪宅的代表，于2005年建成，是名副其实的江景房。

2009年世茂滨江新城单价逆市跃上2W/㎡，不仅超过了仁恒江湾城一期1.5W/㎡的均价，还推出了全城仅有的千万级复式江景大宅。在2015年，伴随着树人、力学学区的落定，凭借“鼓楼名校学区房”标签，高光时刻，小区二手房单价曾高达6.5W/㎡，成为南京楼市“神话”！

然而，随着南京教育集团化均衡政策的推进（如多校划片、师资轮岗等），力人中考的不尽如人意等，世茂滨江新城学区属性的溢价空间被大幅压缩。就在近期，该小区成交了一套2室2厅的二手房，均价已经低至2.4W/㎡！堪称十年最低！

通过挂牌数据显示，该小区同类套二户型二手房，前后挂牌价差价高达485万元！堪称价格大跳水，十年房价有如过山车一般。

遥想当年，彼时的世茂滨江新城意气风发，其所在的板块——鼓楼滨江亦是一时风头无两，2010-2012年，中冶在这里拿下全国总价地王，1、2、3号地合计总价高达约256亿元，惊为天人。

可惜由于中冶拿下的三幅地块体量巨大、开发难度高，政府在2013年收回了2号地，中冶则是集中推进3号地的开发，将1号地分割成多个资产包，并引入其他开发商。

然而，十余年时间，鼓楼滨江原本规划中的摩天大楼如今依然难觅其踪迹，整个板块界面也因为地铁5号线的一波三折已及建宁过江通道的建设，让起初的购房人不免期望落空，世茂滨江新城亦或多或少受到板块的整体影响。

◎鼓楼滨江大马路风情区

不过好在，在楼市回暖的大背景下，如今的鼓楼滨江也正在重新焕发生机！随着南京西站的搬迁，未来板块依然值得期待。

曾几何时，大家都爱高层豪宅：开阔的视野和居高临下的征服感，赋予了这种观景豪宅独特的魅力。但是，这样的话术听起来好听，却忽略了豪宅最本质的一个功能：生活。

以世茂滨江新城为例。

小区约72%得房率，公摊较大，是南京少有的超高层豪宅，部分楼栋有55层。150米高的空中花园，有看房人表示：“看过一次房就没去第二次，上去阳台那个风都能把人刮跑。”

此外，二期除了9栋以外的6-15栋，50+层却只配备两部电梯，上下一趟花二十分钟。

这可以说是充分暴露了早期楼市的非理性——过度依赖单一概念（如学区、板块、规划）支撑高房价，而忽视了居住品质与长期价值。

尤其是超高层小区，参考深圳湾1号等同类高层豪宅火灾案例，消防车因绿化带占用通道或云梯高度不足往往无法及时救援。

资料显示，目前世界上最高的消防云梯能抬升到112米，我国的消防云梯最高可达到101米，差不多35层的高度。更重要的是，这种高规格的消防云梯造价要2000万以上，不是所有城市都有。尽管南京当前消防验收已经很严格，但既有高层建筑的改造难度极大，安全隐患长期存在。

此外，高层住宅的维护成本高企（如电梯老化、物业管理滞后）、得房率低等问题，进一步削弱其市场竞争力。

此外，当前南京楼市正经历产品迭代，低密度、高品质的改善型住宅成为市场主流。

一方面，根据江苏省《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》，南京严格限制100米以上住宅建筑的新建，譬如南站附近地块容积率低至1.1，限高仅24米。这一调整直接导致未来新房市场将以洋房、叠墅等低密产品为主，而高层住宅因土地集约化需求下降，逐渐退出主流市场。

此外，南京土地供应策略已向低容积率倾斜。2024年挂牌的37幅宅地中，13幅容积率低于2.0，部分地块容积率甚至低至1.12，接近别墅标准。这种趋势下，开发商更倾向于打造第四代住宅，进一步挤压高层住宅的生存空间。

• 鼓楼滨江沁百合项目：容积率仅1.05，共规划16栋楼，均为4-7F低密洋房。主打124-198平方米户型，瞄准高净值客群的“稀缺性”需求；

  
  

  

• 城东低密科技园墅“山和月”：容积率1.1，融合空中立墅与花园平层，主力户型约165，185，230㎡，整体两梯两户。预计4月将公开示范区，最快5月首开，户型约169-405m²，放风价约5万/㎡，预计总价段在800w~1800W。

  

未来，豪宅市场将进一步分化：具备稀缺资源（如优质地段、低密规划）的项目将持续领涨，而依赖短期概念、忽视长期居住价值的高层产品，或将步入缓慢贬值的通道。世茂滨江新城2.4W/㎡的单价，或许正是这一分水岭的缩影。