在2025年3月9日的十四届全国人大三次会议举行的民生主题记者会上，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹详细阐述了对“好房子”概念的理解和可能的方向，其中包括高度、亮度、智能化等多个维度。
作为近两年房地产市场开始涌现的全新产品概念，第四代住宅在行业话语中被不出意外地与“好房子”关联了起来，空中花园、低容积率、高绿化率……从行业标准和各地的试点政策来看，第四代住宅的部分标准与住建部的“好房子”概念确实在不少维度不谋而合。与此同时，对第四代住宅的质疑也并非从未有之，更高的建安成本、更苛刻的项目地块要求、更多的打理时间，第四代住宅似乎暂时无法成为未来房地产市场“好房子”产品的标准答案。但从市场层面来看，重庆、西安、成都等地于2023、2024年率先入市的四代住宅也确实在市场中得到了不错的认可度，第四代住宅产品开始在越来越多城市涌现，从探索的角度出发，第四代住宅正在成为未来“好房子”发展的方向之一。
第四代住宅新在何处
第四代住宅，又称城市森林花园住宅，这一概念最早出现于2016年，而明确的定义则是出现在2021年由中国工程建设标准化协会发布的《城市森林花园住宅设计标准》（以下简称《标准》）中。标准提出城市森林花园住宅是指以每户拥有面积不小于套内面积40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要有空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。也就是说，与目前市场中的第三代普通电梯住宅相比，第四代住宅的主要区别在于拥有一个大面积和大挑高的“空中园林”。
而从重庆、厦门、武汉等各地根据实际情况发布的有关第四代住宅的试点方案来看，各地对第四代住宅的要求也大多遵循了《标准》要求，将花园面积限制在套内面积或建筑面积的30%至40%之间。目前，广州暂无专门针对第四代住宅出台的实施方案，仅有的一个第四代住宅试点项目招商林屿境是通过土地出让公告的形式对建设方案进行明确，每户的不计容空中花园面积被规定为建筑面积的40%，同时空中花园绿化面积需大于等于水平投影面积的40%，覆土厚度不小于0.35米。
不过，如果不考虑第四代住宅对“空中花园”的面积要求，在广州的存量房市场中，也存在一些具有一定四代住宅特征的项目，例如位于珠江新城的金碧华府以及位于滨江东的汇美景台，二者均为单价10万元/平方米以上的高端住宅项目。在2023年11月《广州市建筑工程容积率计算办法》发布前，广州的住宅对阳台等半开敞空间半计容面积执行的标准是不超过建筑面积的15%。这也就意味着相比于第四代住宅，如果想要获得同等面积的露台，购房者需要购买面积更大，总价更高的住宅。也就是说，第四代住宅试点，最大的改变是将以往仅有可能出现在大面积户型中的超大露台或者“空中花园”下放到了面积更小、总价更低的产品中，进一步提升实用率，从而使原本更偏向于传统“刚需”类型的产品具有更强的改善属性。
“这一类房子就是喜欢的人很喜欢，不喜欢的人完全不会考虑。”链家地产锦骏华庭店负责人黄福元向记者表示，同样拥有大露台设计的二手小区汇美景台位于他的门店附近，由于项目小、挂牌少以及此类产品的特殊性，该项目建成20多年来从未在贝壳平台出现成交，直至今年1月21日，一套建筑面积约366平方米的四房复式单位以2850万元的总价成交，该户型拥有一个面积约39平方米的6米高主阳台。而在第四代住宅项目招商林屿境，同等面积的露台，或者说“空中花园”，出现在了建筑面积约110平方米的产品中。
创新之外，普适性如何
2024年12月27日，广州首个第四代住宅项目招商林屿境开盘，项目首次推售的158套房源在首个周末便被全部锁定，去化效率惊人。3月8日，该项目再度推售约100套房源，当周末便吸引超200组客户到访，约30组首开未能选中合适房源的老客户再次认筹，仅从单盘的销售情况来看，第四代住宅的受欢迎程度确实远超大多数同面积段的其他项目。一位在广州工作9年的天津客户刘先生向羊城晚报记者表示：“我就是首开没买到的客户之一，作为我的第二套房，这项目的性价比挺不错，而且目前这类型项目挺少的，稀缺性也能帮助保值。”
但第四代住宅是否能够满足大多数购房者的喜好，从而成为未来“好房子”的普遍发展方向呢？需要明确的是，尽管高实用率和大面积的空中花园确实是第四代住宅的最大优势，但由于第四代住宅的空中花园并不允许封闭，实用率能否全部转化为“可以使用的面积”值得商榷。
“打理露台是挺需要时间的，尤其是遇上大风大雨天气，清理起来并不轻松。”在参观同样拥有大露台设计的金碧华府时，一位已退休在家的业主告诉羊城晚报记者，露台上，十多盆绿植点缀着这个小小的“花园”。“大多数业主都是在阳台上布置一些水景、山石之类的景观，然后摆上一些茶桌、太师椅作为下午茶场地，还有一些精力旺盛的可能就养一些绿植、盆栽，总而言之都是需要花心思去布置和打理的。”链家地产海明路分店店长孟祥龙表示。对于空中花园的打理，已有国内开发商给出了解决方案，以四川省较为早期的第四代住宅项目——眉山滨江郦城为例，该项目空中花园以草地外加五到八种植物及导滤系统交付，后期由物业公司上门维护，整体物业费2.2元/平方米·月。
但在不能封闭用作室内功能，且绿化面积、覆土厚度均有一定要求的情况下，空中花园的应用场景依旧存在局限性，较难被应用于景观以外的功能，因此空中花园面积也很难简单被计算为“可使用面积”。此外，错层设计带来的隐私性问题也同样较难完全解决。
从开发商的角度出发，第四代住宅也并非万能的“现金奶牛”，更宽的退缩间距要求、更高的建安成本，从毛利率而言，开发商对第四代住宅产品的热情未必会转移到竞得的每块宅地上。据明源地产研究院测算，相较于传统住宅，第四代住宅每平方米建筑面积增加成本为650-700元，增加部分包括建筑主体扩大、覆土、花园排水、隐私遮挡等。在同等拿地成本的前提下，第四代住宅需要更高的楼面定价获得盈利，但对于溢价空间不那么大的一二线城市非中心区域或三线及以下城市，开发商设计建造第四代住宅产品的动力有限。
文 | 记者 范晗越