业绩显著分化 | 2025年3月物业服务发展报告

观点指数 超10城宣布空置房物业费可打折，住宅领域再迎压力测试 期内，多地宣布空置房物业费可实行阶梯式优惠，引发公众关注。从地方角度来看，类似政策的主要目的是提高购房者的购买意愿，促进房产销售及去化；但政策形成的预期也会影响物业公司议价及收缴率等多个方面。

市场化拓展“质为量先”，非住业态稳定增长 物企拓展不再单纯追求规模，而是更看重经营效益和服务质量，主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目是主要手段；报告期内，物业企业市场化拓展保持良好态势，非住宅业态仍是主要的扩张方向。

业绩显著分化，营收增速放缓、利润下滑是主流 截至成稿，共计20家物企发布了2024年业绩预告或年报，总体来看录得利润下滑、由盈转亏或持续亏损的企业占到七成。观点指数预计，2024年物企的业绩仍将出现明显分化，随着年报季结束，预计营收增速放缓，净利润下滑、亏损企业数量增多仍旧是主要的概况。

物管股走势强劲，收并购市场遇冷 期内，40家样本港股物企平均区间涨幅为8.52%，环比上个报告期0.05%的跌幅，大幅上涨；物管股的股价表现尚未反映房地产市场变化、消费潜在回暖带来的积极影响，及板块高自由现金流和高股息的成色。另外，收并购市场本期回归冷谈，物企与外界合作探索资源整合与优势互补是提升竞争力的主要方式。

行业掀DeepSeek模型接入热，多家物企尝试引入清洁机器人 多家物企重申了科技创新驱动、全面深化数智化转型的发展理念。DeepSeek作为加速创新、重塑核心竞争力的强效催化剂，期内掀起接入热；同时，智慧清洁机器人也成为降本增效的重要工具。

超10城宣布空置房物业费可打折，住宅领域再迎压力测试

2月28日，长沙市发改委、住建局、市场监管局三部门联合印发《关于规范物业服务收费管理的通知》，宣布自2025年3月1日起施行，有效期五年。

其中提到了空置房物业费实行阶梯式优惠，即业主按照物业服务合同、交房公告(或者交付通知书)约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%缴纳物业服务费用。

这引发了公众对空置房物业费缴纳的关注，但相关政策早在2014年便开始在苏州、常州施行，至今已超过10年时间，此番物业费再引热议，更多是经济压力下其已成为多方利益的敏感点。

截至目前，不完全统计全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，具体包括苏州、无锡、宿迁、扬州、常州、长沙、石家庄、青岛、潍坊、烟台和兰州新区等。不过，一线城市中，上海、北京、深圳没有实施空置房屋物管费打折的政策，仍需全额缴纳物管费，只有广州对保障性住房的空置房提供了一定的物管费优惠。

近来政府出台物业费指导价、空置房物业费打折等政策，主要目的是降低部分购房者的持有成本，提高购房者购买意愿，促进房产销售及去化。同时，关于空置房该不该交物业费的讨论愈发激烈，争议焦点主要集中在服务与费用的对等性上，一些观点认为没有入住，却要全额交物业费，从业主角度来说有失公平。实际上，一些物业公司运转过程中，也会有自己的打折方案，这类举措往往更具有灵活性。

观点指数认为，上述问题涉及多层次，与多方利益相关，需要更好地平衡。物业服务过程的相关成本并不会因为房屋空置而减少，这意味着成本可能向非空置房业主转嫁，让常住业主觉得不公平；或物业公司降低服务质量，影响到常驻业主享受服务水平，扭曲市场资源配置。

从预期来看，政策会加剧物业费降价的舆论呼声，影响物企议价能力、收缴率等，从而让住宅服务市场面临压力。另外，相关政策没有触及物业服务市场中的核心问题——透明度和公平性，如物业费构成是否合理？服务质量是否与收费标准匹配？这些都需要业主作为消费者一方来做出评价。

目前，全国人大常委会法工委已就这个问题做出回应，其指出，“业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。”

“实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。”

报告期内全国两会召开，房地产行业迎来利好消息，物业服务作为产业链条中的一环，可扩宽业务范围及深耕服务业态。

政府工作报告提到，要实施提振消费专项行动，从放宽准入、减少限制、优化监管等方面入手，扩大健康、养老、托幼、家政等多元化服务供给。持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

还要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。深入实施新型城镇化战略行动，发展数字化、智能化基础设施，完善无障碍适老化配套设施，提升社区综合服务功能，打造宜居、韧性、智慧城市。以及加快发展绿色低碳经济。培育绿色建筑等新增长点；建立一批零碳园区、零碳工厂等。

观点指数认为，在相关政策的推动下，物业企业的专业性将提升，同时会拓展多元服务增加收入来源；亦会加快数字化转型，利用AI等先进科技提升管理效率与服务质量，积极参与社区或城市现代化治理，推动绿色低碳发展，培养自身竞争力。

当前，物企已注重培养业务及业态多样性发展的能力，主要由于住宅物业的盈利空间进一步收窄。例如，中天服务表示，要力争在营收规模扩张的同时逐步降低住宅服务占比，提升非住业态的服务规模占比；并着手构建专业化服务公司，比如多经服务公司、保安公司等，探寻物业服务发展新模式。

同时，正荣服务还与京东物流在快递服务与生活服务上达成战略合作，提供便捷高效的物流与生活服务体验。荣万家则推出社区零售新物种——临邻便利仓储店，于唐山、蚌埠、徐州、临沂、南京、石家庄六个城市相继开业。

市场化拓展“质为量先”，非住业态稳定增长

面对房地产行业的深度调整，地产母公司风险高企，物业企业均将市场化发展视为寻求独立的路径。传统住宅市场萎缩的情况下，行业也在打破业态界限，实现服务范围的跨界与融合，推动行业向“大物业”生态转型。

目前，市场化竞争的加剧，让部分物业企业不得不选择在提升自身品牌实力、业务专业性的同时，聚焦于已建立优势的业态和区域扩展。

中天服务以“注重服务、夯实能力、深耕区域、创优品牌”发展思路，围绕杭州、金华、嘉兴等浙江环杭区域拓展项目，截至2024年末，服务业态除了住宅以外，还包括写字楼、政府办公楼、学校、医院、景区、商超、产业园、未来社区等多种类型。

招商积余的经营规模与管理质量实现双重突破。截至2024年末，在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积为3.65亿㎡，年内实现新签年度合同额40.29亿元。

尽管如此，在行业不再单纯追求规模和扩展，更加看重经营效益和服务质量，主动开始割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目之际，招商积余的在管规模增速有所放缓。

数据显示，2024年招商积余管理面积增长幅度为5.80%，较2023年的10.74%下降近一半。同时，2024年该公司住宅业态新签年度合同额下降3%至5.67亿元；非住业态变化不大，新签年度合同额增长0.09%至34.62亿元。

报告期内，物业企业在市场化拓展上保持良好态势，非住宅业态仍是主要的扩张方向。以更细分的视角看，城市环卫服务、政府办公楼、产业园、医院及学校等均是涉猎重点；同时，拓展项目所需提供的服务类型也不再是简单的物业管理，而是出现更多设施管理、综合设施管理业务。

从企业来看，碧桂园服务、招商积余、长城物业、永升服务、荣万家、第一服务控股等斩获颇丰。其中，永升服务坚持城市深耕，实现有效规模增长，开年以来新拓项目超过50个。荣万家持续在非住板块发力，2月份新增合约面积27.42万㎡，签约第三方项目9个，涵盖多元业态与高价值领域。

在住宅物业市场，企业注重社区品质焕新提升，以科技工具助力服务升级，提升响应速度。

第一服务控股入驻上海紫郡公馆后，配置了专业化团队，聚焦“安全管理、设施运维、精准服务、环境优化”四大核心服务的升级。设立了大堂岗、门岗、中控室及车场24小时值守；执行“预防性维护+快速响应”双机制，公区维修30分钟到场率超95%，设备完好率保持98%以上；实现投诉报修15分钟响应、48小时闭环，并通过月度服务报告透明化流程。通过标准化服务流程与资源整合，项目进驻后物业费收缴率同比提升18%，业主满意度达91.5%。

3月14日，卓越商企服务还正式焕新发布了住宅物业子品牌“卓越生活服务”，以加速住宅业务独立品牌化的发展方向。

介绍显示，卓越生活服务通过系统性的品质管理和服务研发，形成了完整的服务产品矩阵，涵盖“物业管理、人文服务、邻里服务、智慧服务、增值服务”五大类解决方案。将专注于城市高尚住宅物业服务，以更广阔的视野探索住宅物业服务的新格局，提升服务品质和客户满意度。

商业物业领域，大型企业或甲方的定制化服务需求正推动物业企业提升服务的专业性，在该类服务过程中，物业企业需要具备快速的响应能力和高效的执行能力，保障甲方业务的正常开展。

永升服务与南京肯德基开展深度合作，负责肯德基餐厅设施维护。介绍显示，在江苏省内，肯德基的工程维修服务涵盖1316家门店的日常维护、紧急维修和设备管理，以保障餐厅运营和顾客体验。永升服务凭借其专业化和智能化的维修体系，可以快速响应客户的需求，保持极高维修效率，大幅缩短设备故障的时长，最大程度减少对餐厅营业的影响。

万物梁行专业定制化的服务品质使其获得全球Top5的酒店集团——华住集团委任，这也是华住集团首次将总部空间委托给外部物业服务商，是一次重要的尝试。

据悉，华住集团全球总部位于上海大虹桥板块，总建筑面积约为8.3万平方米，共7栋建筑，涵盖总部办公、产业研创基地、员工餐厅、健身休闲空间等。除却自用空间，还包括一栋用于旗下城家公寓对外运营的大楼及一栋用于对外租赁的办公楼。

目前，万物梁行在企业总部服务维度上已有诸多项目，包括腾讯总部、阿里北京总部、科大讯飞全国总部、李宁香港总部、TCl华星光电总部等，以服务的知名企业客户为“素材”打造了自身的品牌形象。

产业园区领域，物业企业携手甲方推动产业数字化、服务人性化、绿色低碳化的深度融合，满足园区实现降本增效与品牌价值双提升的诉求。

碧服商写（碧桂园服务天力物业发展商写事业部）获得海康威视重庆萤石基地委任，为其成渝地区双城经济圈研发、生产总部集群提供全周期物业服务（PM）与综合行政后勤服务（IFM）。

据了解，碧服商写为项目定制了“数字+低碳+人文”一体化解决方案，包括智慧能源管理、AI巡检系统、数字化服务响应平台以及可持续生活节IP文化活动等。为其提供一站式高品质基础物业服务、全场景增值服务以及综合设施设备管理，涵盖会务接待、宿舍及食堂管理、物品仓储、企业集采、员工活动、能耗管理、化学品环保及安全管理、废弃物管理等。助力生产基地优化运营服务体系，提升智慧化、人性化服务能力。

此外，城市服务相关项目往往具有合同金额高的优势，部分企业为拓展新市场，往往选择收购达成战略布局。

2月21日，北控城市资源表示，在深化粤港澳大湾区市场方面取得了重要成就，以总额5.23亿港元中标了香港康乐及文化事务署黄大仙区、北区及西贡区休闲场所清洁及辅助服务2个项目，服务期均为三年，提供的服务包括但不限于清洁、灭虫、废物收集、可循环再造废物收集及其他辅助服务。

据了解，北控城市资源在2024年6月顺利收购了香港丞美服务有限公司，成功将业务拓展至香港市场，进一步打通粤港澳大湾区资源网络，形成“香港经验、湾区协同”的发展模式。

业绩显著分化，营收增速放缓、利润下滑是主流

截至成稿日，物企业中仅招商积余与中天服务发布了2024年报，包括碧桂园服务、雅生活服务在内的18家物企公布了业绩预告。总体上取得增收增利或利润增长、扭亏为盈的物企占比约三成；近七成物企录得利润下滑、由盈转亏、持续亏损。观点指数预计，2024年物企的业绩仍将出现明显分化，随着年报季结束，营收增速放缓，净利润下滑、亏损企业数量增多依旧是主要的概况。

具体来看，2024年度，碧桂园服务预期收入将较上年增长2.8%-3.7%至约438亿-442亿元；招商积余收入同比增长9.89%至171.72亿元；恒大物业预期收入增长1.3%-2.9%至126.5亿-128.5亿元；中天服务收入同比增长6.8%至3.63亿元。相比之下，上述四家物企2023年度的收入增幅分别为3.0%、19.99%、5.7%及10.95%。

碧桂园服务表示，收入增长主要由于集团物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务收入均保持增长（合计经调整收入较2023年同期增长不低于9.0%），叠加集团主动压降信用风险显着上升的客户的业务规模，导致非业主增值服务收入随之有所下降，以及城市服务及商业运营服务收入减少的综合影响。

另外，碧桂园服务的盈利表现大幅改观，预期录得归属于公司股东的净利润同比增长约447.4%至584.2%，达到16亿-20亿元，主要由于本年度积极落实关联方贸易应收款回款措施并严控新增关联方贸易应收款，因而无新增计提关联方贸易应收款减值拨备且小幅转回往年已计提的减值拨备；持续监控及优化集团过往年度部分收并购业务，使本年度商誉减值规模（已计及上述满国的商誉减值）相比2023年同期收窄；及过往年度实施收并购所形成的业绩承诺相关的或有对价公允价值变动收益于本年度较2023年同期增加。

与其对比，雅生活服务则由盈转亏，预期2024年度录得股东应占亏损32亿-35亿元，核心的原因有三个，其一是对关联方及房地产相关的第三方的贸易及其它应收款项进行了计提减值拨备约39亿-40亿元；其二是开展城市服务的非全资附属公司主动退出部分回款周期过长的项目，导致收入及利润未及预期；其三是公司主动汰换部分利润率较高但回款不佳的项目；受房地产市场持续低迷影响，外延增值服务的收入和利润显著下降，对公司整体利润产生了影响。

但也出现一些企稳的势头，包括建业新生活、珠江股份、佳源服务、佳兆业美好等，均预期扭亏为盈。同时，金科服务的亏损也有所收窄，由2023年的净亏损9.51亿元下降至5亿-7亿元。

总体来看，城市服务、非业主增值服务收入下滑、客户/业主对服务质量要求提升、地产关联方或第三方回款难等，仍是行业面临的主要挑战。例如，中天服务2024年应收账款从7270.98万元增加至1.07亿元，增幅达到47.75%；管理层对此表示，受市场经济整体环境及项目业态、交付时点等因素的影响，物业费综合收缴率较往年下降2%左右。

期内，随着年报季的来临，部分物企也进行了关键人事的更迭，市场对此猜测倾向于企业管理层之间存在战略分歧或者集团层面的战略调整。

其中，绿城服务之前传闻的高管离职尘埃落定，包括执行董事陈浩、非执行董事刘兴伟、首席财务官夏云三位高管辞任，同时宋海林被任命为非执行董事，张玲波获委任为首席财务官，而这场变革的背后是否意味着经营稳定性的下降还有待观察。

物管股走势强劲，收并购市场遇冷

报告期内，国家在政策上明确2025年要实施更加积极的财政政策，提高财政赤字率，加大支出强度，安排更大规模的政府债券，为稳增长、调结构提供更多支撑。以DeepSeek、机器人、AI等新经济为重要载体的中国科技力量也不断崛起，驱动着全球新一轮科技革命浪潮。这也推动了港股市场的整体上行，截至3月19日收盘恒生指数近一个月上涨7.96%，近三个月上涨25.41%，市盈率PE(TTM)为10.75倍。

与此同时，物管股近期走势强劲，截止3月19日收盘，恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）指数近一个月上涨14.46%，近三个月上涨15.23%，市盈率PE(TTM)为16.02倍，短期内，物管股跑赢了大盘。

观点指数监测的40家样本港股物企本期平均区间涨幅为8.52%，环比上个报告期0.05%的跌幅大幅上涨。样本企业市盈率(TTM)均值较上个报告期的5.96倍上涨至6.34倍，整体估值也有所回升，但仍处于低谷期。当中，录得区间跌幅最大的前三家分别为德信服务集团（-22.94%）、苏新服务（-15.54%）及时代邻里（-7.96%）。区间涨幅最大的前三家分别为碧桂园服务（+29.77%）、金茂服务（+28.35%）及滨江服务（+28.16%）。

市值方面，位列前五的分别为华润万象生活（792.03亿港元）、万物云（287.03亿港元）、碧桂园服务（222.98亿港元）、中海物业（177.01亿港元）、保利物业（176.79亿港元），均较报告期初有不同幅度的上涨。

数据来源：Wind，观点指数整理

有市场分析看好物管板块边际改善带来的投资机会，其认为，物管股的股价表现已充分计入了市场对于市拓竞争、回款压力、物业费调价、商誉减值等基本面因素的担忧，但尚未反映房地产市场变化、消费潜在回暖带来的积极影响，也并未凸显板块高自由现金流和高股息的成色。

相比资本市场的回暖，报告期内收并购市场回归冷谈，物企与外界合作的案例有所增多，这也是当下业内应对激烈市场竞争，寻求差异化发展，进行资源整合与优势互补的主要渠道。

据观点指数统计，目前仅有两宗物企被收购的案例，分别为国际商业结算500万元收购居住主题公园（福州）物业管理有限公司100%的股权，以及沈阳公用附属公司拟55万购珠岛物业管理51%的股权，涉及资金规模均极小，主要目的是通过收购进入物业管理领域，增加新的收入来源，降低对单一业务的依赖，提高整体抗风险能力。

合作方面，绿城服务在国际化战略方面迈出关键一步，3月11日与泰国泰合集团签署合资联营合作协议，一方面输出服务为泰合集团开发项目增值，另一方面更希望与合作伙伴共同探索东南亚市场的服务标准与价值模式。

据介绍，泰国泰合集团业务涵盖房地产开发、大健康产业、度假酒店、休闲娱乐、工程建筑、国际贸易、投资管理及物业服务等七大板块。绿城服务将以“全生命周期服务”和“三化创新能力”赋能泰合旗下高端项目，打造东南亚市场“中国服务方案”。

行业掀DeepSeek模型接入热，多家物企尝试引入清洁机器人

物业行业正向智能化、数字化方向转变，科技赋能是行业形成新质生产力的核心动力，报告期内多家物企重申了科技创新驱动、全面深化数智化转型的发展理念。

其中，中天服务2024年着手搭建了业财一体化系统，提高了道闸系统、节能系统、门禁管理系统等智能信息化的比例。招商积余已全面深化数智化转型，构建了“AI赋智+平台赋能+生态融合”的智慧服务体系。

碧桂园服务执行董事及总裁徐彬淮介绍，公司在AI转型道路上已开展一系列实践：其中，在自主研发能力的支持下，大模型数字化助理“一看一问”已全面接入DeepSeek，提升项目运营与经营管理的标准化和管理效率。行业首创的清洁机器人“零号居民”，已进入量产阶段，独有的人机协作智能清洁模式大幅降低劳动者强度。

对于物企管理者来说，DeepSeek的出现不仅是开启效率革命的钥匙，更是加速创新、重塑核心竞争力的强效催化剂，期内行业掀起了DeepSeek模型接入热；同时，随着物业品质升级与人力成本的博弈，智慧清洁机器人也成为降本增效的重要工具。

举例来看，华润隆地依托华为云AI云服务的技术优势，率先完成本地化“满血版”DeepSeek大模型的部署并接入华润隆地AI通用应用平台，可以实现智能对话、企业级知识库以及拓展多元场景等功能，后者主要指将DeepSeek应用于公文写作、小红书文案、合同审查等场 安全性与响应速度。

同时，该公司旗下全港首个简约公屋项目正式启用新一代L4级无人清洁设备，智慧城市建设迈入环境卫生全自动化的新阶段。

据介绍，该清洁设备可以通过自主定位导航系统实现了清扫、垃圾处理、加水和充电的全流程自动化；未来将推广该模式至旗下商写物业领域，加速构建香港智慧城市服务生态。

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