文 |九弋
编辑 | 元歌
从2023年开始，我一年半时间内在北海道买了三套房。最便宜的一套一户建170万日元（约8万人民币）；一栋包含8个套间的公寓楼，460万日元（约22万人民币），最贵的一套2680万日元（约128万人民币）。
2023年疫情后刚放开没多久，我旅行的第一站选择了日本，当时也有买房投资的想法，于是从大阪、东京一路看到北海道，做了足够多的考察。我此前定居在成都，发现大阪的房价跟成都房价差不多，一套房子怎么也得一两百万人民币；在东京，60平的公寓可能要五六百万人民币；但在北海道，只要十几二十万人民币就能买到一些还不错的房产。
在北海道做投资更符合我的实际情况：我在国内的时候就不喜欢在大城市卷，工作关系常年四处奔波游历，对雪山草原有很深的感情。而且我平时做艺人经纪，工作最忙的阶段一般在下半年，跨年活动结束后到来年3月都特别淡，我工作的淡季恰好是北海道的旅游旺季，我可以利用这段时间去日本生活，顺便经营、打理这些房产。
买低价房时我最看重的是房龄和位置。我倾向于选1980年以后建造的房，那年日本出台了新抗震法，针对建筑施工有明确的法律要求，我觉得这样的房子更安全、更抗震。其次，房子得离公交站或者地铁站近一些，北海道公共交通的班次比较少，最好得有车位。
在北海道买低价房不难，但要买真正值得的，得靠“秒”，最好具备迅速决策的能力，不然抢不着。我的几套低价房都是（购房平台上）刚挂出来的房子，被我刷到，看完房5分钟之内就决定要买。今年我有一个中国租客很喜欢这里，也想买房，我给他介绍了几个房源网站，他每天刷，看上过三套，都没抢到。
我买到的这几套房主情况非常相似，其中两套的屋主把它遗传给了子女，子女们再出售变现。那套公寓原持有者是一个70多岁的老太太，她可能年纪大了也没精力打理了所以想出售。
几套房屋状态都不错，比如最便宜的那套，四间房一个厅，有花园、小院还带车库，距离公交车站步行 1分钟，400米内有24小时便利店，到最近的餐厅只需 50米。
日本的房产属于消费品，买到手后，持有房屋的成本除了修缮资金，还包括房产税、水电气的基础料金、火灾地震保险等。我粗略计算过，即使花几万块买了一套房产，维护它每个月至少1000人民币打底。我的两套低价房后来又花了20万人民币装修，每年的房产税合计三四千块人民币。
目前这些房一部分被做成民宿，一部分长租给日本人。北海道的旺季有两个，12月到3月的雪季，很多摄影师和滑雪爱好者会来到这里；还有 7、8月的暑期，这里只有二十四五度，是很多日本人都喜欢的避暑地。旺季时民宿不愁客源。
“北海道捡漏低价房”的话题在网上火了之后，在社交平台上私信我、想让我帮忙在北海道看房的人有几十个。但我不建议盲目买，我身边好几个人买的房子都出了问题，比如有人屋顶上的雪浇下把邻居给砸了，还有的雪太厚把自己房顶压塌了。
前不久，离我房子几步路的地方，有栋房子着了大火，没几天那房子就拆了——在日本如果有一天你不要这栋房子，或者二手房卖不出去，得把它拆平；这里拆房很贵，如果你6万块人民币买的房子，拆掉可能要花二三十万到五十万人民币不等。
我很幸运，我买的这几套房子没有什么特别大的坑。北海道雪量非常大，房主有铲雪的义务，大部分房子铲雪难度都挺大，而我其中两套房位置都比较好，有的靠近公道，公共铲雪车会帮忙来清雪。最便宜的那套一户建麻烦点，房子旁边有非常大的空地需要铲雪，我专门花 1万多人民币买了台铲雪机，今年冬天我在那边待了三个月，大约二三十天都需要铲雪，雪特别大的时候一天得铲两次。
现在一年当中，我跟我对象有一半的时间都在北海道，雪季和夏天避暑的旅游旺季，我们会在当地运营民宿。到3月份租客断崖式下跌，我们又会回到成都，那期间就找当地大学生帮我维护房子。
到目前为止，这几套房的回报率我还挺满意。但我也不打算投资更多房产了，人力照顾不过来，两三套房子就已经把我折腾够呛了。我打算继续运营三五年，到时如果有人愿意接手且价格合适，我就把它们卖掉。
●王船长在给新买的一户建除草。讲述者供图
在日本郊区买低价房是我深思熟虑后做出的决定。我们一家人来日本八年了，并且打算长期待下去。我们在福冈有一套自住的一户建，是几年前买的，但看到身边陆续有人买（郊区低价房），我也想买，很多人都是这样，大城市去多了，偶尔会向往田园生活，想着等以后年纪大了，不仅可以自住，还可以用来做民宿。
我知道低价房问题多，为了不踩坑，我研究了很久，花几年时间对比各种房子，重点关注房屋的位置、年限、使用情况以及后续费用等问题。
2023年底，我在大分县看中了一套房子。大分县的温泉很出名，建了很多温泉别墅。我看中的这套房子挑高设计，两层80多平米，房子虽然不大，但是带一个400多平米的庭院，有户外温泉泡池，还有至少能停两三辆车的车棚。整体景色非常好，很有度假小屋的味道。
我决定买这套房，一是价格低，二是几乎没有管理费。很多温泉别墅如果不长期入住，每月也需要缴纳几万日元的维护费。但这套房子情况特殊，它原本属于一家温泉开发公司，公司在疫情期间倒闭了，现在温泉泡池由附近七户人家共用，平时基本不需要额外缴费。固定资产税一年才 5 万多日元。
房子的位置也不错，附近有公交车，周围也有很多景点。我们从福冈开车过去大约两个小时。
买之前，我请懂建筑的朋友检查过，房梁和框架都很好，整体也很干净，温泉试用后也很满意。当时买入价格是 400万日元，全部手续办完折合人民币20多万元。
当时觉得很划算。打算先买来玩几年，不合适再卖掉，我估计院子里那些树也能卖 200 万日元。总之，就算亏了，损失也不会太大。
事实上我们想得太简单了。到装修时各种意外情况都出现了。首先房顶有一块边角需要补，房顶的青苔也要清理。一问日本装修队的报价，光清洗和修缮房顶就要100万日元（约4.8万人民币）。
然后我们又发现洗手池下面的管道也老化了，需要更换。装修队报价6万日元（约2800人民币），这只是材料费。当时我正好在国内，花 300 块人民币买了一套洗脸盆和下水配件，带回日本。再问安装费，对方报价16万日元（约7600人民币），我当时就崩溃了。没办法，想省钱只能自己现学，我买了工具，和我老公一起安装。
装好后我们还挺开心，第一次动手很顺利，庆幸省了这么多钱。接着，我们测试水管，一开水塞，完了，屋子外面的水管喷水——一个冬天没来打理，所有的水管都冻裂了。
这不是我们第一次搞装修，几年前在福冈也装修过。但老房子问题更多，而且在郊区的装修跟市区也不一样，很多情况都没法提前预料到。
比如我现在想给我的院子装个围栏都装不起，人工费还有材料费太贵，如果是在国内，可能1万多人民币就能装完，在这边得花 20万人民币。再比如落叶，我从来没想过落叶需要处理，后来看到院子里落了一层厚厚的落叶，我都傻了，怎么弄？能不能靠风把它刮走？风确实刮走了一些，结果把我下水道堵了，我现在还得请人掏。
我原本的装修计划很简单，以民宿风格为主，屋子外面也收拾一下，预算 200万日元（近10万人民币）。结果，现在只贴了壁纸，换了灯具和开关盒，修了屋顶修复和拆了车棚，这些就已经花掉 200 万日元，硬装都没做完，软装更不用提。目前这房子要想住进去，还挺困难的。
更麻烦的是，能不能做民宿还是个未知数。在日本经营民宿需要征求邻居同意，我的房子隔着一条马路对面住了一个日本老爷爷，装修时他就跑过来问，他直接表示如果开民宿，他就去投诉。
之前真的想得挺美的，想象一家人在这里烧烤、唱歌，弄个投影仪看电影，在院子里种满茶花、杜鹃、红叶……一边泡着温泉一边欣赏院子里的小景。但现实是，买完房就变身木工、瓦工、水电工了，还要无限扔钱。
我有点后悔这个决定，如果再给我一次机会，可能就不会入手了。但我都已经投入200 万日元了，不想就这么转手，我打算再努力缩减缩减开支，如果再花200万日元能装好的话也还行，以后再找机会高价卖掉吧。
现在网上流行的“低价房捡漏”这个说法我觉得并不准确，在日本，这其实是存在很多年的现象了。
日本常年呈现“少子化”趋势，东京和大阪又吸引了很多日本人去工作、生活，导致除了这两个大城市外，日本绝大多数城市都是人口萎缩的状态。小地方的房子卖不出去，就会出现低价房，甚至是不要钱的房子。一些地方老龄化严重，整个城市的人口可能都没有我们国内一个村镇多，所以它们甚至会通过送房子、给补贴，吸引人去当地居住生活。
为什么大家感觉低价物件难抢？这里便宜房虽然多，但物美价廉的不动产竞争还是很激烈的。
就我们公司经验来说，我们经常会接到日本老人委托，帮他们处理遗产继承方面的不动产变卖销售，这其中有不少都是黄金地段的不动产物件，但绝大多数都是在签订销售委托的同时，买卖已经私下谈得差不多了。也就是说，特别物美价廉的不动产早就内部消化掉了，只有少数会流通到二级市场，出现在（购房）网站上。
最近找我咨询低价房的人很多，主要是中国人，我会重点跟他们理清楚几个问题：首先，你买房目的是什么？是想在日本长住，还是只做投资？第二，对于买房所需的准备和买房后的义务，你能做到吗？
总结下来，这些想买低价房的主要分两种情况：一类是买房后自己不常住，打算作为民宿运营；另一类人，希望找个景区或滑雪场附近的房子，方便每年滑雪和旅游度假。
外国人在日本买房几乎没有门槛，但并不是所有人都适合持有这类房产。如果想买来做民宿，交通商业设施便利点的地段，房价并不低，地点偏的房子，根本没啥人去。而且和在国内经营民宿有很大不同，日本对旅馆业有很多规章制度，需要管理人员及时响应，这就意味着你必须常驻在日本。当然房主也可以委托专门的管理公司代运营，但这种情况下，算上各类成本，除非在同一地区买上好几套进行规模化经营，不然很有可能亏本。
想在日本常住的话，这些人还得解决长期在留资格的问题，买房并不能帮他们直接获得签证。而且买房以后，不管房主在不在里面居住，很多义务都是必须承担的，比如每年要交的固定资产税。如果你买的是公寓，每个月还要交修缮積立金，用于房子定期维修，这笔费用会随着房龄逐步增加。如果是一户建，还要参加这个地区性的自治组织，跟其他居民沟通地区性的一些事务。
在北海道定期清理屋子周围的积雪，就是一个强制性的义务。北海道一年里有近半年都是雪季，哪怕你不常住，每年雪季也要过去铲雪。否则有人摔倒了，出交通事故了，或者积雪从房顶掉下来压坏了邻居的房屋，树木等，你都要赔钱。
我注意到最近国内一些媒体会因为北海道房价低而把这里比喻成鹤岗，我觉得是不恰当的。北海道虽然也经历过工业衰败，但总体上还是个农业大区。这里人口少、房价低，最重要的原因是这里并不那么宜居，经济不好，工作机会少。我查阅了一些日本本土的新闻，很多日本人也曾经抱着幻想搬去北海道，后来大多也都搬走了。
这段时间我劝退了很多想要买房的（中国人）。物美价廉的房子毕竟是少数，很多低价房，价格本身就说明了它其实在日本本土不受欢迎。
日本整体的买房热情其实不高，经济泡沫以后，日本的不动产市场一直处于比较成熟的状态，价格跟交易量都很稳定。也不要期望这里的房价会在短时间内猛涨，除了核心区在稳步涨，非核心区是恒跌的。哪怕在东京和大阪，很多不动产的收益率一般在年3%~5%，跟存银行的收益率差不多，所以很多本地人更倾向把买房当成是一种储蓄性投资。
很多日本的年轻人都更习惯租房。日本的租房政策很完备，对租房人群有很多保护措施和政策倾斜，房主没有特殊理由不能清退租客、也不能拒绝续租。一辈子都租房住，在日本是完全可以实现的。
对外国人来说，低价房并非不能买，但要确实符合自己的需求，这要求购房者有清晰明确的目的。如果只是单纯因为低价而购买，与自己的需求不相符，则会得不偿失。大部分（外国人）我还是建议谨慎入手。
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