1.荣盛发展拟制定以股抵债方案，整合酒店管理、代建运营等轻资产子公司股权作为偿债资源，以化解债务风险。
2.由于业绩持续亏损，荣盛发展的财务杠杆水平高企，存在一定杠杆风险。
3.然而，荣盛发展流动性紧张，短期偿债压力较大，外部融资环境恶化，再融资压力较大。
4.除此之外，荣盛发展还面临其他应收款高企、受限资产规模较大等问题，对资产流动性造成一定影响。
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荣盛发展拟制定以股抵债方案，整合酒店管理、代建运营、商业管理、产业服务等轻资产子公司股权作为偿债资源。
01
债务重组
3月25日，荣盛发展（002146.SZ）公告称，公司拟对债务进行重组。
债务重组公告
公告显示，为化解债务风险、履行“不逃废债”承诺、促进公司发展，荣盛发展拟制定以股抵债方案。
据悉，荣盛发展将整合酒店管理、代建运营、商业管理、产业服务等轻资产子公司股权作为偿债资源。
荣盛发展表示，此举旨在化解债务风险，优化资产负债结构，提升持续经营能力，推动轻资产板块发展。
不过，此次债务重组方案正在推进中，相关资产尚未进行审计评估，具体操作需与债权人沟通，此次债务重组方案尚需履行审批程序，尚需荣盛发展董事会审议及公司股东大会审议批准，存在不确定性。
荣盛发展的危机爆发于2021年下半年，随着行业步入寒冬，其商票逾期, 控股股东多次被列为被执行人，公司陷入债务危机。
2023年1月23日，由于未能按期足额兑付“20荣盛地产MTN001”本息，构成违约，荣盛发展的债务危机进一步升级。
《小债看市》统计，目前荣盛发展已有3只债券违约，违约总金额达33.52亿元；仅有“20荣盛地产PPN001”未违约。
债券违约及展期明细
此外，荣盛发展还存续3只美元债，存续规模5.05亿美元，其中已违约美元债达两只，违约规模5.01亿美元。
02
深陷泥潭
据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，并成长为全国性知名大型多产业集团公司。
2007年，荣盛发展登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
荣盛发展官网
从股权结构看，荣盛发展的控股股东为荣盛控股股份有限公司，直接持股18.76%，并通过荣盛建设工程有限公司间接持股，公司实际控制人为耿建明。
股权结构图
近年来，荣盛发展竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，存在降价促销项目，其经营状况并不理想，业绩持续亏损。
2021-2022年，荣盛发展分别亏损49.55亿、163.1亿；预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损为72亿元～95亿元，2023年同期盈利约3.85亿元。
归母净利润
截至2024年三季末，荣盛发展总资产为1828.05亿元，总负债1573.55亿元，净资产254.5亿元，资产负债率86.08%。
近年来，由于业绩持续亏损，荣盛发展的财务杠杆水平高企，存在一定杠杆风险。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的88%，债务结构不合理。
截至2024年三季末，荣盛发展流动负债有1390.48亿元，主要为其他应付款，其中一年内到期的短期债务有257.28亿元。
值得注意的是，荣盛发展还有交易性金融负债，其短期有息负债总规模更高。
相较于短债规模，荣盛发展流动性紧张，其账上货币资金有31.74亿元，除去受限资金后不足以覆盖短债，存在较大短期偿债风险。
在备用资金方面，截至2024年6月末，荣盛发展银行授信有223.94亿元，未使用授信额度有8.06亿元，其财务弹性欠佳。
银行授信情况
在负债方面，荣盛发展还有183.07非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计150.54亿元。
整体来看，荣盛发展刚性债务有407.82亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为26%。
有息负债高企，荣盛发展融资成本上升，2022年和2023年其财务费用分别为22.95亿和21.8亿元，另外销售费用和管理费用也逐年增长，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。
从偿债资金来源看，荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。
盈利和经营性现金流恶化压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。
在股权质押方面，截至2024年9月末，荣盛发展的控股股东质押6.61亿公司股份，占其所持股份的81.08%；耿建明和荣盛建设工程有限公司的股权质押率分别为100%和89.81%，股权质押率很高。
值得注意的是，2021年以来荣盛发展的外部融资环境恶化，其筹资活动现金流入金额下降，在偿还大量负债后，筹资性现金流持续净流出，公司面临较大再融资压力。
筹资性现金流
在资产质量方面，荣盛发展其他应收款项高达218.93亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，且其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。
另外，荣盛发展受限资产规模较大，其中主要为用于融资抵质押的受限存货，不利于资产流动。
总得来看，荣盛发展业绩连续巨亏，盈利能力大幅恶化，对债务和利息保障下降；流动性紧张，短期偿债压力较大；外部融资环境恶化，再融资压力较大。
03
“河北王”
早年，耿建明在部队当了三年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。
1996年，耿建明毅然抛下金饭碗辞职下海，怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。
凭借过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。
当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。
1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。
荣盛首个住宅项目 “方州花园”
南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。
2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。
在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。
2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
耿建明在荣盛上市时敲钟（右）
2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。
随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。
2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。
2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，终于踏入房企“千亿俱乐部”。
后来，随着环京楼市降温，行业融资环境收紧，从2021年下半年开始荣盛发展流动性压力显现，其商票、理财相继逾期，拉开公司债务危机的序幕。