以2017年7月融创与万达那场“世纪并购”为起点，中国商业地产、特别销售型商业物业已历经三年激变。
持续多年的野蛮生长结束，销售型商业物业由“增量时代”转为“存量时代”。面对净利润回报率偏低，头部房地产企业普遍抛售与退出。面对增量稀少、存量却备受消费者多变需求挑战的市场，不少运营者依然遵循惯性，希望通过在常规模式上“打补丁”的方式求生，结果与预期往往相去甚远。
（资料来源：营商大数据，中城商业研究院）
三年激变，全国性商业大集团逐渐成形，不过，这对于广泛的销售型商业物业并不具备模式借鉴意义。更具参考价值的，是区域级商业集团在积极布点中显露的新模式突破案例。2019年，重庆润凯商业管理有限公司即是在此背景下成为了行业关注的焦点。
润凯模式克隆
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十连捷
一个销售型商业物业项目的成功，或许有偶然性。一个体系下的销售型商业物业项目不断克隆成功案例，才算得上新模式的突破——润凯模式的价值，也正在于此。
纵观2019年，已经可以看到的润凯模式的案例克隆，由重庆发源，向西挺进成都，然后北上兰州，继而兵分两路，一路东进徐州、一路奔东北直取沈阳。2019年完成西南、西北、东北、华东的布局后，创立仅6年的润凯，在10个销售型商业物业项目取得十连捷。
十连捷中，尤其以重庆、成都、兰州“三大战役”备受关注。
其中，润凯的重庆金开大道项目，是其销售型物业首场大战，实现了两个突破：一是地下层物业的创新。利用地下层3万平方米，营造出重庆唯一超大室内运动主题公园。二是业态整合的航母集群效应。地上物业7万平方米，囊括五大业态：潮流服饰、儿童培训、品牌餐饮、专业美容、休闲娱乐。
（重庆·金开·运动公园）
尤其是儿童培训，集结了100余商家，形成重庆教育培训领域品牌最丰富、商家数量最多、培训品类细分最多的集中性街区。润凯金开大道项目开业迄今，节假日日均客流量皆超10万人次，年满座率达95%以上，租金水平达周边同类商业物业1.5倍左右。
西进成都，润凯营造了5万余平方米的城市休闲步行街。项目由润凯团队统一规划、统一运营，自创全新商业理念，营造浸没式体验商街，启幕西成都体验式商业3.0时代，吸引了共计约500余家商铺，迄今复店率低于8%。
（兰州·西固·金城中心）
北上兰州，润凯销售型商业物业项目落点西固。在这个缺乏商业商务传统的老城区，润凯以开创的“双Mall双街双广场”商业中心，营造70万平方米大型综合体。该项目销售型商业步行街商铺与写字楼产品，不仅销售接连大卖，迄今租金水平也达到周边同类项目2倍。
润凯模式克隆
≠
简单复制
润凯模式成为行业关注焦点，是一个逐渐发酵的过程：
2019年4月在广州举行的第14届中国商业地产节上，润凯一举囊括“领跑人物”、“企业成就”、“杰出运营项目”、“具备投资价值商业项目”四大奖项；
这是润凯模式首次崭露头角。2019年润凯兰州西固销售型商业物业的大卖与热租，让润凯模式声名鹊起；
完成西南、西北、东北、华东的布局，润凯模式奠定了其在中国销售型商业物业领域的影响力。
在这个过程中，可以清晰地看到润凯模式克隆并非简单复制，而是从消费者和商户的痛点出发，找出解决传统销售型商业物业模式的问题。例如同样是突破销售型商业物业地下层的尴尬，润凯在重庆与兰州的做法截然迥异——
按传统，商业步行街负一楼大都引入超市、美食、娱乐等业态。在重庆金开大道项目，润凯确定“你我的运动场、宝贝的欢乐场”的重新定义，开创“金开运动公园”，牢牢吸引了有儿童的年轻家庭客群。选择这个突破点，是因为润凯清楚地认识到，项目所在是生机勃勃的新区、新商圈，年轻家庭客群消费潜力巨大，需要的是“释放消费”。
（兰州·西固·金城中心）
在兰州西固，润凯发现区域经济与商业特征是“三高三低”：人口密度高、人均GDP产值高、人均可支配收入高，现有商业吸引力低、人均商业面积低、人均社零消费低，需要的是“商业重振、引导消费”。为此，润凯将“兰州战役”分解成了N场战斗：
用“青春少女馆”，呈现创意生意态度、玩转时尚，以求零售提档升级；
用“潮童馆”、“亲子电玩城”，强化孩童游乐、创造多重亲子体验与互动；
用“家居生活馆”，丰富家庭消费，营造家庭品质生活；
用“运动休闲馆”，响应全民运动，倡导健康生活当时；
用“美食广场”，集结网红美食、异国料理，并结合地方特色与知名餐饮品牌；
用“精品超市”，引入全国知名连锁品牌，带去更为新鲜的生活周边产品……
N大主题空间，释放了区域消费力，让销售型商业物业获得更高溢价与租赁成长空间。不同的城市、不同的文化，应用不同的消费场景，提供不同的消费体验，这对润凯来说，只是基本功。
双模式+五统一：中国征战的润凯底气
开创中国销售型商业物业新模式，润凯全国布局，并非单纯的运营管理输出，而是“轻重并举”双模式发展，即重资产的持有与轻资产的运营相结合。在过去6年里，润凯自持的优质商业物业体量，已超过100万平方米。
对润凯来说，从纯住宅开发、商业地产开发，到城市综合体开发运营的跨越，早已完成；下一阶段的目标，是希望在商业地产这片人人眼中的红海，趟出销售型商业物业的新蓝海。
2019中国征战，润凯对其核心战术并不讳言：“五个统一”，即“统一规划、统一招商、统一运营、统一物管、统一销售”。
“五个统一”看似简单，但是在销售型商业物业产权分散与统一经营的矛盾之下，如何执行到位才是难点。或许，这才是润凯创立迄今十连捷的真正核心密码。