这几天正值世界杯，接连两晚出现爆冷，此时大家开始调侃天台要排队，当然如果要去天台，肯定要选择高楼，这样才够痛快。
本来要盘点福州高楼水一篇，打算以CBD作维度，后来水偏了，就成了台江区两个CBD的发展轨迹。
当然目前福州的高楼，前7名也全部位于台江区。
01
闽北CBD
位于台江万宝商圈附近，这里可以说高楼最多的区域。
1、518大楼-360米（原限高518米），2017年出让（原世茂108大厦项目），目前变成临时停车场，未建。
2、ICC升龙环球中心-280米，项目也是目前福州第一高楼，共53层。
3、福晟钱隆广场-250米，福晟倾力打造的超甲级写字楼项目，共50层。
4、新玺中心-240米（原限高300米），目前在建。
5、三迪联邦大厦-240米，集超酒店、商务办公的综合性大楼，共56层。
6、IFC国际金融中心-220米，由主塔楼和商业裙楼组成，共47层。
7、万科金域中央-201.7米，十字形塔楼住宅，1号楼63层，只备案到45层。
8、建发汇成新时代大厦-180米（原限高249米），目前在建。
9、融侨中心-149.5米，写字楼+酒店（120米）+art mall
土拍走势：
2009年，福州规划建设闽江北岸中央商务中心。
同年阳光城拿下宗地2009-10号，即目前天琴湾背后的阳光城时代广场，当然这个还算不上CBD的地块。
2010年，CBD土拍启动，多家房企参与，如下：
融侨，拿下宗地2010-13号，楼面价1960元/平，融侨中心
升龙，拿下宗地2010-14号，楼面价2664元/平，IFC国际金融中心
三迪，拿下宗地2010-32号，楼面价3433元/平，溢价率达85%，三迪大厦
升龙，拿下宗地2010-33号，楼面价2464元/平，溢价率132%，ICC-当时福建第一高楼
万科，拿下宗地2010-35号，唯一的住宅地块，楼面价4992元/平，万科金域中央
省六建，拿下宗地2010-34号，楼面价2464元/平，溢价率达131%，福晟钱隆广场
2013年，富力，拿下宗地2013-05号，楼面价6700元/平，面积103亩，富力中心。
2017年，世茂，拿下宗地2017-22号，限高518米的城市天际线就此出现。
2018年，建发，拿下宗地2018-05、06号，即目前在建的建发、新玺大厦。
分析：作为城建相对亮眼的CBD，这里可以说是福州天际线最高的区域。
目前超200米的大楼达到7栋（建成4栋高层大楼+1栋高层住宅，在建1栋，还有1栋难产中）。
从区域土拍发展可以看出，2010年启动，当时一起启动的还有金融街CBD。
得力于建设较早，当初不少高楼也得以落成，2017-2018年拍出的地块，在后来都出现降高的问题。
从楼面价的发展来看，最显著的应该是去年底的土拍，宗地2021-60号，被国贸以100%首付+限价摇号拿下，楼面价达到30805元/平，即国贸天琴湾。
作为对比，2010年，万科拿下的住宅地块，楼面价4992元/平，涨幅5倍。
虽然作为福州最亮眼的天际线CBD，不过2017年推出的518大楼，经历降高后，网络传言世茂退地，目前变成了临时停车场。
天际线的难产，也让这个CBD难免些许遗憾。
02
金融街CBD
位于闽江北岸鳌峰片区，定位金融行业，以银行大楼为主，前几年不少博彩等小型公司也在此入驻办公。
1、宇洋中央金座（258米），福州首座带停机坪写字楼
2、升龙汇金中心（208米），定位海峡金融街制高点之“西塔”
土拍走势：
2009年金融街正式规划出台，同年一期土拍启动，随着万达拿地，这里吸引了不少企业参与，其中最典型的就是宗地2009-35号，即华浦·华尔街。
2021年，福建华浦房地产以资不抵债，无法清偿债务为由，向法院申请破产清算。
2022年4月，项目上架法拍，最终以流拍收场。
2022年9月，被厦门象屿以底价7.858亿拿下，对比市场评估价10.25亿，折价2.4亿。
拿地背后买家是刘建忠，当年还拿下金山的宗地2010-22号。
10天后的新一场土拍，万达拿下宗地2010-28号，楼面价1875，即目前的金山万达。
当初拿下的地块也被红星美凯龙看上，即目前的爱琴海购物公园。
2010年，金融街一期地块继续供应，其中上海升龙，在这一年拿下闽北CBD和金融街CBD，3幅地块，而这3幅地块最终都成了区域代表性高楼。
除了这些项目外，最具代表的就是各大银行拿地，包括海峡银行、农商银行、进出口银行等。
2011-2019年，金融街二期推出多幅地块，除了一期的银行外，二期吸引了兴业银行、交通银行、民生银行、泉州银行等。
可以说一举奠定CBD的金融属性，同时随着地块供应，金融街CBD也成为福州体量最大的CBD。
这么多年的土拍里面，板块也供应了一幅住宅用地，即中庚以楼面价2.3W拿下的宗地2016-02号，地块即目前的香开长龙。
项目2018年开盘，备案均价3.5W，实际捆绑均价4.7W，主打倒板高赠送，目前二手挂牌4.7-5.1W，今年随着世茂的倒板违建，项目也一同被举报。
除了住宅用地外，2011年，个人买家拿下宗地2011-24号，即中捷大厦，2012年动工，随后多次停工。
2020年3月，项目更名“中冶闽江丰汇”，等待九年之后，闽江头排120米高的"烂尾楼终于“重获新生”。
除了这个项目外，2013年福建中鸿拿下宗地2012-21号，即目前的金融街9号，原郑和大厦。
2017年，项目备案入市，22层，558套商办。
2022年，房企被执行总金额达4.13亿元，涉及多起商品房销售合同纠纷，房源全部抵押状态。
房企发布声明，抵押的房源，权益是中植国际，截至目前网签0，房源从抵押变成了限制。
这样的变化，可以说明一点，当初的售房应该是违规，在中植国际和前期购房业主里面，可能存在一房多卖的情况。
除了这郑和大厦外，同一天拿地的神华能源，拿下宗地2012-20号。
2017年举行神福商务中心开工仪式，结果3年后工地依然杂草丛生。
2020年官方回复房企签订退地协议，归还30亩，余下17亩做生产指挥中心。
分析：对于金融街CBD，分成一二期，从体量来说已经是福州最大。
虽然土拍多年，不过二期依然有部分项目还未建成，目前在建的有民生大厦、泉州银行大楼、神华指挥中心等。
可以说这里的不少项目，就跟板块的金融属性一下，起起落落，也反应了这12年里面，不少企业和个人的起起伏伏。
虽然作为体量最大的CBD，但是目前区域的人流也相对一般，台江万达，这么多年也没有起色。
据克而瑞福州的数据显示，2021年四季度，福州甲级写字楼空置率高达20.4%，而这其中，台江金融街更是成为“重灾区”，甲级写字楼空置率高达30.5%。
可以说体量虽大，压力同样更大，虽然有几家银行总部在撑腰，但是要真正做起来，难度并不低。
03
盘点总结
对于台江区的两大CBD，在同一时间起步，发展也出现了差异。
闽北CBD依靠着高楼建筑群以及江对岸的融侨外滩，成了福州江滨两岸，颜值的代表。
虽然这里颜值很高，但是从办公属性来说，这里并没有找到太多的行业代表。
这里的大楼大多以房企为主，比如有：融侨、阳光城、建发、新玺、福晟等。
随着目前民企暴雷，房地产行业的坠落，区域未来的行业属性，到底在哪，也是一个疑问。
对于金融街CBD，虽然行业定位非常清晰，也吸引了不少银行，不过体量偏大，地处台江的鳌峰片区，从人流的引入来说略差。
这里大部分大楼的高度比较一般，除了在灯光秀的时候容易出圈外，平常的热度偏低。
今年被讨论到的话题，也是来自部分项目的烂尾复工，资产法拍被收购等，可以说关注点全是负面新闻。
从规划来看，板块对望南岸的江南CBD，北面联动晋安湖CBD，当然一南一北CBD，目前都没有任何高楼出现。
如果全部变成住宅CBD，可能对于金融街CBD而言，反而是一件好事，最少没有太多分流之后，还有更多的居住人流保障。
对于福州的CBD，规划是7个。
目前成型的只有最早的五四路CBD，以及台江区的两大CBD，剩余的4个CBD(江南、三江口、晋安湖、滨海新城)，全部还在规划在建中。
对于遍地开花的CBD，未来能否走出更清晰的行业属性，以及更好的人流聚集和企业入驻，都是难题。
