NO. 1｜壹
12月16日的中央经济工作会议，对房地产的表述，放在了“有效防范化解重大经济金融风险”一栏。显然，2023年，风险底线能守住，就是成功的。可见，当前房地产的形势比较严峻。
事实上，今年以来，防风险一直是地产的主题，但风险在不断蔓延。民企TOP20大部分都违约了，而且风险波及到了国企和央企，近期他们拿地也少了，逼得城投不得不奉命托底地市。
风险持续爆发，主要原因就是楼市持续探底，量价不断创新低，百姓不买房、银行不贷款，房企回不了款，不拿地、不开工，债务违约。即便各方都积极纾困，即便房贷利率降至历史新低，但开发商开工和拿地、商品房销售金额、开发投资、房企资金等，跌幅还在继续扩大。
很多人将问题归结于三道红线、贷款集中度、集中供地（自有资金拿地），以及后来的疫情冲击。事实上，触发地产快速下行，并且在政策纾困后，仍无法止跌，主要有两个原因：
一是，金融端整治，触发地产从全链条“加杠杆”，逆转为“去杠杆”，并引发了全行业“缩表”。也就是，地方政府、开发商、购房者、金融机构及建筑企业等上中下游开启去杠杆。
二是，市场一直认为，各级政府刚性依赖房地产，并将会对高地价、高房价“隐性担保”。但是，当房价下跌了30%，当房企大面积违约，政府并未救助，导致信仰坍塌，引发缩表。
当地价、房价、融资、投资等，都是在杠杆刺激下、创富效应下，抬升起来的。当杠杆被抽掉，当“房价刚性上涨”的信仰坍塌了，涨上来的资产价格，自然就撑不住了。同时，缺乏杠杆的加持，不管是各方的预期，还是真实购买力，都无法支撑涨到云端的资产价格。
这是楼市下跌的总根源！
NO. 2｜贰
2023年，经济工作重心重回“稳增长”，对地产的表态温和，这是近年来少有的。比如，改善资产负债状况，满足行业合理融资需求，支持刚性和改善性需求。特别是在“着力扩大国内需求”一栏中，再次强调“支持住房改善”；还强调推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
近日，央行副行长也说了，房地产当前既是重点领域，也是薄弱环节，理应加大金融支持。估计，很多人最关心的是，会不会来一次“强刺激”、“大放水”，有的人想着可以再“嗨一次”了；有的想着可以高位出货了；有的想着，债权终于有着落了。所有煎熬在放水中消散。
不管是保民生，还是防风险，楼市销售端必须要稳定。保交楼，需要钱，但楼市销售下行，价格跟着跌，没有新增货值，钱从哪来？防风险，需要资金进去接盘，但楼市不断刷新低迷的预期，谁愿意进去踩坑呢？所以，2023年，资金面也好、政策面也好，都会是近年来最宽松的。
近期，副总理在公开场合也说了，房地产是支柱产业，正在考虑新的举措，改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。修复企业报表，修复市场信心，最关键的就是资产价格要止跌，房企自身要有造血功能。这些都指向了，楼市销售要稳住，跌跌不休的价格要稳住。
因此，2023年需求端会全面纾困，比如热点城市全面退出或收缩新政干预政策，降低换房的贷款门槛、交易税负，继续降低LPR引导按揭利率下行等。这些措施，迎合了目前改善型购房主导的局面。根据克而瑞数据，2019年以来，3-4房户型的新房，占全部销售的70%以上。
表：194个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
由于中高收入受疫情的影响最小，2022年大户型交易主导的“改善趋势”在加强。因此，要想让商品房市场能稳定下来，只能激活改善型需求。扩大内需中，国家强调的“支持住房改善”不只是购房改善，但主要是购房改善。别的改善，比如换租、房屋二次装修等，太单薄了。
NO. 3｜叁
但是，改善的动力和能力在下降
首先，对高净值人群来说，“房住不炒”、房产税、房屋持有成本上升，这些是大趋势，他们开始减配地产；
其次，对中产来说，创造中产的行业（地产、金融、互联网、平台）呈现红利衰减之势，中产收入增长下降，加上机关事业单位“降薪水”，而房价还在历史高位，中产想换但换不起。比如，深圳卖房者的年龄，从2015年的39岁，升至2022年的43岁，和发达国家差不多。
最后，改善需求或换房需求，这些年一直主导商品房市场。换房需求踊跃，一方面是房价上涨在引诱，另一方面是这些年中产收入还不错。但现在来看，这些前提条件都不具备了。
过去十几年楼市繁荣，要拜资产属性所赐。房子有资产属性，就带来了明显的财富效应，从而驱动购房者源源不断的买房需求，也创造举世无双的楼市大牛行情。但是，福兮祸所依。从资产属性主导向“房住不炒”主导转换，必然要面临销售明显下行、房价下跌的现实。
NO. 4｜肆
我们现在面临的最大的问题，就是需求断层，也就是：
l 高收入开始减配地产了；
l 中等收入能换房的，这几年都换了，剩下的换不起；
l 刚需想买，但买不起；
2022年上半年，广东所有城市新房交易套均面积，均超过100平方米。即便房价水平高的广州、深圳，也分别达到106.7平方米/套和105.9平方米/套。但是，深圳的住房自有率自有30%，广州常住人口住房自有率也不过50%左右。说明什么，有房阶层换房需求或投资需求主导楼市。
刚需（首次买房）被严重地挤压！
数据来源：wind
2015年，深圳、北京、上海，刚需（第一次买房）购房还有50%的比例，现在已经降至30%了。可以说，由于房价上涨，且长期在高位运行，热点城市的刚需，已经被抛出市场了。
2023年，如果房价能再次上涨，刚需继续被抛离。问题是，当前楼市的主力，就是刚性需求，也就是3亿左右的新市民。这个规模很大，相当于中产人群的规模，也是稳定楼市的基本盘。但是，他们的支付能力、对未来预期，都很弱。这也是我们为啥要发展保租房的原因。
保租房，本质上就是降低门槛，将长期游离于城市公共服务、住房消费、商品房消费大门之外的3亿多人群，纳入到真正的住房消费，纳入到商品住房市场，并通过“先租后买、租购并举”，培育楼市内需基础，良性循环的基础。这样，3亿人群就纳入到城市商品经济的范畴。
这也是中央经济工作会议中“着力扩大国内需求”提出的“支持住房改善”的重要内容。因为，这部分人群的住房消费，实在太差了、太不体面了。他们要么住在城中村，要么住在企业宿舍，有得还住在工棚、铁皮屋，这严重不满足行业高质量发展和共同富裕的诉求。
另外，改善确实还有。“七普”数据现实，电梯房只占20%，七成及以下楼栋占比超过了六成，很多省份的房屋室内设施不完备，没有水冲式卫生厕所，独立厨房，管道自来水，洗澡设施。他们亟待改善，但面临的问题是一样的，收入不足，手上的房子买不了多少钱。
一句话，想换，但换不起！
从稳增长、防风险的角度看，新市民也好，上面所的改善也好，都难堪大任。唯有房价止跌反弹，产生上涨预期，激活房子的财富效应，激活国人的创富心理，改善性需求才会大量地出现，甚至投资需求也会再来“嗨一波”，商品房体量才能保持住。2023年，会这么干吗？