长沙 2023 全面取消限购？！
长沙，2023年楼市，预计会迎来大变！
前不久，多个城市出现松绑的消息，如武汉、厦门、东莞、佛山、南京等城市，纷纷放松楼市政策。并以此为基，猜测长沙会不会成为下一个松绑的城市？！
上文所述的东莞，彻底解除限购，最近一周迎来成交量保障消息。
讲真，以周为单位来计算，周期太短；上一周基数太低，稍微多成交一点，就成了950%的暴涨，夸张了一点，参考意义不是特别大。
但本文还是要从中寻找积极意义，给长沙做参考。2022年，全国很多二线城市搞楼市刺激，动作几百项，一“针”下去马上见效的动作，真的很少，东莞这个950%显得非常突出。
东莞，和长沙是同一级别的城市，很多方面具有相似性：
▎GDP同样过万亿
▎人口都刚刚超过1000万
▎在全国城市PK中都为“二线城市”
▎2022年楼市销售面积，东莞下降42%，长沙下降44%
东莞全面放开楼市限购、强心针扎下去能立竿见影，这对长沙是重要参考意义的。于是，近期长沙相关《关于全面取消房屋限购限贷的建议》就具有了重要的现实意义！
是的，长沙两会上，有人大代表提出《关于全面取消房屋限购限贷的建议》，一时之间，引发全城议论。
建议中提到，在时隔20年之后，房地产被政府重新定义为“支柱产业”的大环境下，从中央到全国各大城市，目前房地产利好政策频出，取消限购限贷已成为促进城市发展、保障群众购房需求的大势所向。
长沙，也必然要紧跟大势，全面取消房屋限购限贷！再结合最新形势，后文分三个方面总结，具体如下：
丨第一，全面取消限购，是什么样的建议？意义何在？
丨第二，房地产差异化已成大势，湘江新区、望城、星沙...是重点！
丨第三，长株潭融城大势下，部分板块需要区别对待。
01
全面取消限购？具体如何？
且看3大建议，加速楼市裂变
根据代表建议，长沙全面取消限购限贷，主要在3点：
第一，取消户籍、社保、个税“限制性购房条件”。
这是最关键的一条，目前长沙楼市政策，基本就是这一条为主。连续24个月的社保or个税，严重限制了大部分人的资格，尤其是2年的时间限制，让很多外地意向购房者“望房兴叹”！
而将这一限制条件放开，将是长沙楼市大事件，这一点从众多城市新政中就可见一斑，毕竟多个城市的新政，基本都是放松or解除限购。所以，而如果建议真正落地，对长沙楼市影响巨大，也将一举扭转当下楼市行情。
第二，下调房贷利率，降低首付比例。
关于房贷利率，其实在去年就已经多次调整，目前，长沙多家银行的按揭利率，都按照“LPR-20个基点“”标准执行，已是历史低位。据不完全统计，长沙各大银行目前的首套房贷利率约为4.1%，二套房贷利率为4.9%。（最终利率与个人信贷情况有关，仅供参考，具体以银行为准）
▲图@网络，仅供参考
根据当下行情来看，2023年，长沙房贷利率或将会进一步下调。毕竟，早在去年末，就已有武汉、大连、天津、石家庄等多个城市，首套房利率限时降到3.9%。长沙接棒跟上，是应有之义！
而关于首付比例，尽管对首套房仍旧采取30%没有动摇，但二套房确有变动，尽管只是公积金贷款方面。去年7月份，长沙公积金中心发布通知，调整二套房公积金贷款首付比例，最低首付款比例由60%调整至40%。
▲图@长沙公积金中心
第三，二套房贷款实行“认贷不认房”。
这一点，最大的利好是刚改、改善家庭，恰好与去年众多政策形成互补，进一步释放改善需求！总的来说，三点建议，解决了刚需、刚改、改善三个群体的需求。
02
因城施策，一区一策，将成大势？！
湘江新区、望城、星沙，急盼差异化新政！
没错，大方向、更全面的楼市政策，涉及太大，一时难以决断。那缩小范围，又该如何？热大代表同样有建议！
根据建议，长沙需要推进住房产品的差异化供给，而这方面最好的试验田，就是湘江新区。为何是湘江新区？
一是范围够大，跨度大，包含了多种需求板块。如改善集中区的梅滨洋、刚需重地高铁西、新晋改善区大王山等，甚至还有非限购区湘潭九华、湘阴金龙片区，非常典型的培养差异化新政的土壤！
二是湘江新区是一套不同的领导班子。能更好的统合政策、资源方面的分配，做到按需分配、灵活调整，对楼市更友好！
三是湘江新区本省市楼市热门，可以为其他区域提供样本。
湘江新区，重在差异化调整，但主要是产品供给上。在真正的政策方面，推动“一区一策”，这两个区，才是重中之重。那两个？
望城、星沙
望城作为长沙最年轻的区级行政单位，在实行“一改三不改”的前提下，在楼市中却被提至与内五区相同待遇，即限购限贷。
但整个望城区，由于地理位置的区别，楼市发展却不尽相同，如月亮岛街道，是近几年来除却主城几个板块最火的区域。这样的板块，自然需要与主城区同等待遇，列入限购区。
但望城其他区域，如斑马湖、经开区、河东丁字镇、甚至铜官等区域，在楼市中一直没有太多话语权，近年来的土拍上，尽管出地较多，却一直被本地平台公司托底，导致众多土地闲置得不到开发，楼市很显冷清！
所以，上述板块，更应该放松限制，引导更多人来买房，从而引发品牌房企、民企的拿地积极性，带动楼市发展。
星沙（长沙县），与望城一样。且由于是县级行政区划，在教育等方面未与市区并轨，但却实行与市区同样的楼市政策，所以，其限制甚至比之望城更甚。
▲松雅湖实景
目前来看，星沙住宅库存风险远高于内六区，与内六区楼市发展严重脱节。而其中的重要板块，如黄兴、星沙街道、湘龙街道，在经历了一段疯狂发展的时机后，逐渐沉寂下来。这一点，表现在土地市场更明显，如2022年星沙土拍，全年推地宗数寥寥无几，成功出让地块更是屈指可数！
根据长沙县2022年度住宅用地供应计划表，结合出让地块，大致可以算出，星沙2022年土地出让进度，完成度只有8%左右，可见行情之差。
所以，星沙才是最需要“一区一策”、“差异化政策”的所在，且不是某一两个板块如此，而是需要全域放开！
总的来说，目前急需“因地制宜”的望城、星沙，有部分楼盘传言已放开限制，没有资格也可买房，但毕竟只是少数楼盘，真正要改变楼市大环境，仍需要政策上的支持！
如果说望城、星沙放开，是行政体制上的需求，那么长沙这一板块继续放开，则是长沙战略化发展的需求！哪个板块？
03
融城是大势，但部分板块，就需要区别对待
重点是南城、湘江科学城
答：长株潭融城区！
狭义的长株潭融城区，是指南部新城、湘江科学城这两个重点。
而关于长株潭融城区的政策，此前已有过探讨，但未能付诸行动，即划出部分区域or楼盘，允许株潭户籍人员购买。
▲南部新城规划效果图
现在，两会之上，又有代表提出建议，探索长株潭户籍人员互通的购房机制。则是在上述探讨方案上更进一步，直接实现三市互通，如果真正落实，将引爆长沙楼市！
而长株潭融城，有两大不得不提的区域，一是核心区南部新城，是融城的重要板块，不仅规划有解放垸城市湿地公园、长株潭绿心中央公园、长沙奥体中心、国家医学中心、湖南省大数据中心等，其重点区域解放垸，更将是融城区的封面！
▲解放垸规划效果图
南城是核心，湘江科学城则是重磅概念，不局限于楼市，意义重大。且不同于南城，湘江科学城本身就横跨长潭两市，在“因区施策”上，更具代表性！
那么，长沙楼市2023年到底会不会有放松大动作，需要等待！