东莞再绘新蓝图，中心城区东拓南移，城市新名片或将从这诞生

南方都市报

2023-03-17 16:00发布于广东南方都市报官方账号

东莞吹响高质量发展的冲锋号，轨道交通发展“十四五”对未来的重点工程作出规划，广深第二高铁东莞中心枢纽站呼之欲出。新时期的新东莞，如何开创“新奇迹”？

近日，南都、N视频《湾区会客厅》邀请广东省三旧改造协会专家成员、东莞市国土空间规划委员会委员胡青善，原助云首席运营官兼中原地产研究院执行院长车德锐走进直播间，就最近出台的《东莞市国土空间总体规划（2020-2035年）（草案）》（以下简称《规划》）展开深入探讨。

通过国土空间治理能力现代化助推高质量发展，“强中心化”的发展背景让东莞各镇街迎来了新的发展良机。坐拥南城与厚街的水濂山片区，发展潜力更得到社会广泛关注。

未来，一张新的城市名片或将从这里诞生。

东拓南移，一张蓝图再造“新东莞”

东莞，依山临水，三江汇聚，是广深“双城联动”的重要连接纽带。《规划》强化东莞与广州、深圳、惠州周边城市的联系，打造“三纵三横”发展走廊，形成“田字形”发展骨架，着力形成“一主两副六片区”的城镇体系。

它的出台，被视为规划了一张再造“新东莞”的蓝图。这张蓝图，不仅对东莞未来15年发展产生重大而深远的影响，还将为正处于转型升级关键期的东莞提供产业拓空间积极助力。

2023开年之际，东莞吹响了高质量发展的号角。“不仅是产业的高质量，还有城市发展的高质量，”胡青善认为，站上“双万”新起点的东莞，意味着经济社会、城市发展都进入了新的阶段，国土空间的规划调整，将对东莞高质量起着引导、调整、控规的作用。

“我们讲东莞过去的发展，是村村点火、户户冒烟，”胡青善说，这不但与东莞有特殊的发展历程，也与市辖镇行政架构乃至地域文化等要素密切相关。近10年来，东莞经历了多轮镇街区域的统筹协调发展，但仍不够，“尤其是进入大湾区协同发展的新时代，东莞又吹响了制造业高质量发展的冲锋号，城市空间布局、功能优化调整、城市更新等与时俱进。”

对于规划的出台，车德锐将关注焦点落在“一主两副六片区”的城镇体系。他认为，过去的东莞经历过粗放式的快速发展，有些区域划分不够合理，中心城区发展东拓南移西进中结合部的地方，也遇到发展瓶颈，因此本次规划对一些区域的微调，非常契合实际发展的需要。

在延续此前东莞六大片区统筹思路的基础上，《规划》将六大片区分为“中心协同”与“特色均衡”两种类型。其中，尤为引人瞩目的是，拟划分调整的中心城区片区，除了原有的东城、南城、万江、莞城、石碣、高埗，拟增加石龙全域以及厚街、道滘等镇街局部，在“空间协同”发展的道路迈出重要一步。

“在东莞这么多镇街中，我发现中心城区的发展最快，它不但底子好，吸附力也强。”作为东莞知名的地产行业观察专家，车德锐还认为，本次规划调整的亮点之一就在于“强中心”，从国土空间规划上，给到东莞区域统筹发展的先行指引。随着中心城区接下来的东拓南移，毗邻城区的镇街将迎来全新的发展良机。

空间协同，强心战略重塑城市新格局

对于《规划》展示的“空间协同”，胡青善认为实际上是一种功能的协同。东莞想实现可持续发展，需要走适度集聚发展道路，“要集聚发展，无疑必须打破过去以镇村为单元的传统格局，转向更大范围的片区。其效果类似行政意义的设区，但避免了区划调整的复杂性，且仅规划层面进行？统筹，更具有灵活性。”

谈及“空间协同”发展，胡青善引用了两个“概念”。一是“马路经济带”，二是轨道TOD经济。

“城市要发展，肯定是要沿着要素分布密集的一些地方”，他以连接南城与厚街的莞太路为例，以南城为代表的东莞中心城区辐射力外扩，厚街必然会成为这条马路经济带上的一个重要节点；在轨道TOD经济方面，广深第二高铁辐射的水濂山片区，同样也是南城与厚街共有的潜力之地，“未来的东莞，不管是跟周边城市的融合还是竞争，都是全域性的，轨道交通以及TOD经济就是很重要的衡量要素”。

2月24日发布的《东莞市轨道交通发展“十四五”规划》，在展望2035年远景目标时也提及了东莞轨道重点工程。其中，就有加快推进中心城区轨道通勤线、滨海湾新区轨道加密线、东莞与广州、深圳轨道衔接线路规划论证工作，包括深化广深第二高铁中心城区枢纽始发主站的方案研究，实现高铁在东莞中心城区的始发功能等。

关于广深第二高铁东莞中心枢纽站，文件资料及示意图初步显示，大概率会初步选择在南城蛤地，距离水濂山片区仅有“一步之遥”。

而此次公布的《东莞市国土空间总体规划（2020-2035年）（草案）》，展望2035年，将依托第二高铁站打造东莞中心站，实现高铁进城；通过穗深、佛穗莞、深莞增、中南虎等城市铁路与湾区核心城市实现“直连直通”；依托深圳都市圈，稳固“二主六副”铁路枢纽布局，强化东莞六大片区与广深衔接。

在这样的背景下，坐拥南城与厚街两大经济强镇的水濂山片区，被外界视为受益最大的片区之一。

作为东莞的城市中心区，过去几年，南城的城市综合实力稳步提高、发展能级大幅跃升，地区生产总值（GDP）相继突破500亿、600亿、700亿大关，三大产业结构持续优化，社消零总额和税收总额连续多年在全市镇街中排名第一；金融产业集聚度及税收贡献率居全市前列；集聚各类人才达28.73万人，居全市镇街第一名，为未来高质量发展奠定了坚实基础。

城区向新，水濂山片区“狂飙”向前

值得一提的是，南城多年来坚持高位统筹规划城市交通体系，将路网“外联内畅”作为城市发展提速的关键，加快构建区域一体化、高效协同、可持续发展的交通体系，以交通形态引领商业形态、城市形态升级。

南城持续推进东莞大道、莞太路、宏图路、滨河路、绿色路、水濂景观路、科创路等7条主干道的品质提升工程，就是希望改善与周边重要镇街（区域）的交通与空间环境，推进静态交通和动态交通协调运行。

车德锐认为，南城与厚街等周边镇街的协同发展，正是顺应城市发展趋势的要求。

从南城沿着科创路进入厚街，凯达科技中心、联科产业园、宏远AI产业中心等多个创新科技园区位列两旁。“加上后期陆续引入的各种科创园区和企业，预计企业数量会达到2000多家，保守估计也会有两三万名高层次人才在此办公，”车德锐表示，南城未来有两大发展空间不容忽视，一是现在正在如火如荼建设中的中央商务区CBD，另一个则是水濂山片区。

东莞联科国际信息产业科研中心（二期）。图源：东莞南城发布

水濂山片区不但有南城，还有厚街的加持。厚街是产业重镇，也是会展名镇，经济实力雄厚。未来，南城如将提升？物色产业转型升级的引擎，水濂山板块就是一个很好的空间载体。

水濂山板块的发展前景、区位优势和交通条件的潜力，也得到胡青善的认可。他介绍说，东莞正举全市之力建设十大标准化产业片区，其中就包括南城-厚街水濂山片。根据规划，在标准化产业片区内，将优先推出一批连片“标准地”，招引龙头企业、链主企业，是东莞实现“科技创新+先进制造”高质量发展的重要保障。

“今年买今年入住”，美好生活一步到位

纵观今年东莞楼市，城区依然是楼市热门区域。依靠与城区共同发展以及自身产业及经济的优势，水濂山环城板块的市场认可度与价值度，有目共睹。

在靠近南城CBD的几个区域中，位于东莞大道中轴线位置的水濂山板块将成为高净值群体购房的最佳选择。依托完善的配套设施，包括时代天韵在内，水濂山片区目前已经聚集了多个优质新盘。

在东莞城区豪宅已全面进入四房时代，身处水濂山片区的时代天韵，是少有以三房为主力的准现房项目。周边教育资源丰富，南城的第一初级中学、弘林高级中学，已双双于去年9月份开学；厚街的湖景小学将于今年启动建设，投资约5亿元，建成后将可提供2000多个公办学位；湖景小学对面的湖景中学扩建工程也于今年2月启动，改扩建后，计划从现有58个班扩容至90个班，增加学位1600个。

除了片区教育资源持续提质扩容外，周边配套的产业资源也在迸发出巨大潜力。特别是厚街重点打造的五大重点片区之首——生态产业园（黑山片区），不但是厚街先进制造业生态示范区，还将在今年重点推进黑山工业区超千亩产城融合典范项目。