刚刚过去的1月上海二手成交了1.47万套，基本跟上月持平
不过看起来平平无奇的二手数据里却有一股成交暗潮汹涌
1月的成交数据里，5000万以上的豪宅成交，环比去年12月涨幅109%，同比去年1月的涨幅更是达到155%
不过去年1月是春节月，那我就往前1个月，对比去年同为春节前一个月的12月，涨幅还是达到21%
而且不止5000万以上，其他豪宅段的成交也都水涨船高
无论环比上月还是对比去年同期，只要是豪宅段这个1月的数据都有明显波动
所以这个1月上海的豪宅市场到底怎么了
01
先从两个超顶豪个案说起
其实1月开始中介朋友圈就开始荡漾着豪宅成交的喜悦
汤臣一品、古北壹号、云锦东方，甚至传说中的檀宫都被传有成交
看到檀宫5.2亿的那一刻我跪了
不过豪宅成交真真假假，哪怕是最信任的中介把消息喂我嘴里也得等网签出来再说
从实际网签来看，檀宫的网签数据这个1月是没有的，过去1年也没有
古北壹号的网签也不是这个1月，是2023年12月
但是汤臣一品、云锦东方有必要跟各位稍微展开下
汤臣一品确实有成交，网签数据显示这个1月汤臣一品单月就网签了2套
更刺激的是其实还有1套汤臣一品正在交易中
只是1月网签合同还没出来，所以网签信息查不到
所以从实际发生交易来看，汤臣一品在这个1月足足成交3套
为什么刺激呢，因为汤臣一品在过去12个月里的成交为零
不光过去12个月，往年成交频次来看，一年能有一套或者两年一套才是正常
但今年1月里外里已经被拿下三套
不可谓不神奇
另外一个云锦东方的成交也很有意思
除了大瓜里的云锦东方外，真实的云锦东方也确实有成交，而且两套
不过云锦东方的成交厉害不在这，而是成交房源本身
不同于汤臣一品的成交频次，云锦东方一期二期加起来在2023年网签了19套
但这个1月之所以被中介集体关注，是因为成交的是一套顶楼复式
而且是最大户型的顶楼复式，面积差不多在760多平
整个云锦东方这样的户型只有两套
这次就成交了其中一套
等于说不仅成交了顶豪，还成交了顶豪中的王炸
而且还是2.3亿元左右的成交价，单价接近30万/平
并不属于抄底的那种，市场最热的时候差不多也就这个单价
客户更是守着这个户型将近五年，这两套任意一套挂出来他都要
这两个项目个案的情况确实不多见
超顶豪什么样的价格市场都见证过，但这种单月三套汤臣一品、围猎云锦东方唯二户型的操作着实少见
是偶然么，我很少相信这世界有什么偶然的事情
于是我又去看了看平时难得成交一套的上海豪宅
西郊庄园、古北瑞仕花园、古北花园这些小众顶豪在这个1月都有动作
而像万科翡翠滨江、九龙仓滨江壹十八，单月成交1套左右的，这个1月成交了4套
像仁恒河滨城三期，平时单月网签要么1-2套，最高不超过5套，1月成交了10套
整个仁恒河滨城一到三期加起来成交了22套，卖出了刚需盘架势
目前看下来这个1月豪宅成交确实相对更嗨
点状如此，那全市情况呢，高总价的成交是点状还是面状
02
全市来看豪宅确实变化了
开头我们说过这个1月成交1.47万套，整体跟去年12月持平，但高总价的成交变了
这种变化当我们把前后两个月各总价段的成交放在一起的时候对比得更明显
刚需总价段成交基本少于去年12月
1500万价格段的前后两月成交开始持平，2500万价格段的数据开始逆转
打这之后的总价段成交基本反超，5000万以上价格段成交翻倍
也就是说在月度成交下行的时候，豪宅却在逆势翻盘
放在全年各个月份这个1月成交也足够抢眼
要知道这是接近年关且三连降之后的数字，所以不管环比还是同比都稳超
而且越高总价段高的越厉害
就如果你是对比1500万以上的房源成交
这个1月469套的成交放在过去1年来看只能说是中等偏上
但4500万以上成交你再看看，一个年底前的最后一个月跑出了三月小阳春的量
同一个市场里的成交其他价段还没苏醒，豪宅价格段反而在这个年底站起来了
所以说不仅我们在01部分看到的像汤臣一品这样的点状案例，整个全市豪宅市场都在这个1月被点燃，尤其是其中顶部总价段的
除了汤臣一品这种顶豪祖师爷以外，我还找了一下其他头部价格的豪宅
要么滨江要么独栋别墅要么体量惊人
带着这些画面看回全市豪宅成交，这些过亿的房子在这个寒冬腊月成交温度不降反升，这件事不仅是点状也确实是这个1月全市的成交状态
那新房豪宅呢
以往我们只锁定二手，但新房豪宅也占比相当份额，那新房也一样么
看上去不是，只有46套，无论环比还是同比都更低
但也恰恰是这46套让我看到了豪宅成交的真热度
因为1月的46套是在新房零供应情况下硬卖的
主要的成交集中于上海桃花源（10套）、世纪前滩天汇（5套）、缦云上海（4套）、上海晶园（4套）
所以无论新房还是二手，上海豪宅在这个1月都表现的不太一样
03
那这个1月有什么特别
可能所有地产人都会跟你说年底前都有一波豪宅成交热
因为有部分企业买房因为税费抵扣等原因会踩在年底前成交
像汤臣一品成交的三套房源里
有一套就是因为税费抵扣，客户企业横跨了科技、医药、保险，在2023年有不错盈利，最后选择通过购置房产抵扣税费
但这条其实被使用的越来越小众，因为对于企业购房资格现在管理的非常严格
比如企业年纳税额达到五百万以上这类条件
更大范围看，高成交跟价格脱不了关系
有钱人买房也看性价比的，同样都是汤臣一品
市场高点的时候套均1.5亿才能成交，现在1亿元左右就能成交，这难免不会心动
这次三套汤臣一品，成交面积分别都是433平
真实的成交价格比网签价格要高
1501室是在0.95亿-1亿之间、1901室1亿左右
1801室原业主装修就在0.3亿左右，且自己没住过，所以成交价稍微贵点1.45亿左右成交
总体来看相比市场高点，这个价格确实要下来些
翠湖天地也是
翠湖天地系列这个1月成交了5套
1套翠湖天地一期雅苑、4套翠湖天地二期御苑
二期御苑也一直是整个翠湖的高频成交项目，二期御苑所在位置是最好的
产品相较于另外几期，比较综合，180多平的、190多平的三房户型比较多
然后价格也是降的比较多，以二楼某184平户型为例
去年2月房东挂4300万，当时同类产品挂牌价在4100万左右
去年3月有人出到3900万，房东没卖，现在已经降到3650万还没卖掉，相比最初挂牌已经降了650万
我们统计过2000万以上的成交标的挂牌价和最后的成交价之间议价空间
相比全市平均议价空间，2000万以上房源的议价空间最高可以达到15%
相当于2500万房子的议价空间在375万，3000万的房子的议价空间在450万，5000万房子议价空间可以达到750万
不过这个原因并不适合所有豪宅
毕竟这次1月的成交波动主要在5000万以上标的的
对于真正的顶豪而言，成交波动的最大原因其实是
有房源了
这是我市调下来听到最多的原因，也是最让我没想到的原因，以汤臣一品为例
对于汤臣一品而言，已经不单纯只有购买价值，还有收藏价值
整个汤臣一品小区来看，6号楼开发商自己持有
8号楼是汤臣一品前排，江景一览无余，2016年以来没有挂出过一套
这些直接看江的汤臣一品业主一旦持有，不会轻易拿出来卖
今年1月成交的3套都属于后排的，看江景只能看“断江”，通过前排两栋之间的缝隙才能看到江景，即便如此也属于极度稀缺资源
而这类稀缺资源在这个1月正在被释放
云锦东方那套2.3亿元顶楼复式的成交就是这样
30万一平的成交单价跟市场上行时期的价格持平
古北系、滨江系都在这个1月释放了相对稀缺房源
04
关注豪宅本质上关注的是2024年
站在这个节点关注豪宅，关注的并不是豪宅本身
而是这件事意味什么
虽然豪宅本身只是极少量的成交体量
全市1000万以上的成交套数每月也维持在1000套上下，1500万以上成交套数每月不超过500套，5000万以上的成交套数每月平均在15套左右
整个2023年从1月到12月，超五千万的成交也就202套
相比每月平均1.4万套左右的上海二手市场而言，几乎可以忽略不计
所以今天探讨的豪宅市场成交是当下市场里小众的小众
那为什么我们要去关注他们呢
因为这些小众里的小众却是风向标里的风向标
如果这个月比上月多出一套是偶然，但如果整体成交套数翻倍
并且像汤臣一品这样一年成交一次都不错的小区，单月成交了3套，我想这背后可能就不是巧合那么简单
如果说抵税是原因，那同比去年的数据今年数据还是特别的
而且在我们观察的这几套顶豪成交背后，抵税只能占到1/3左右的选择
需要看到的是，豪宅资金动辄上亿，购买力本身就是一种说明
而当购买力决定将资金投入房产而不是其他的时候，这背后可能不是一个人拍脑袋决定的，而是一个团队在平衡各方利益之后的选择
这才是整件事最让人遐想的地方
也是我们在看完豪宅成交金额后面几个零后最值得关注的事情