这是严肃君的第632篇推送

严肃君特别关注海淀昌平。

作为曾经的互联网大厂打工人，严肃君常年在软件园加班、在后厂村躲避拥堵、在北清路数红绿灯、看朱辛庄地铁从头顶经过。

今年小阳春来没来，大家体感差异很大，朱辛庄却是从2023年一直火到现在。

不管是5人抢1套的越秀·星樾，还是被42家房企争抢的大华·启宸府地块。

最近火是中海寰宇未来（的价格），指导价给到了6万6，去年越秀和大华还是6万2，跟当年5万4的限价房相比，涨幅22%。

去过的群友表示，看样板间需要排队！

中海寰宇未来这次直接把起价拉到了650万档，户型面积段为98-107平三居两卫、112-117平三居两卫、143-145平四居两卫。

100平米以下户型只有20多套，没有小户型，很笃定的改善定位，区域最高端。

毕竟连海淀永丰的中海富华里、栖海云颂，当时都做了80多的两居。

大户型小区向来是一个区域的风向标楼盘，寰宇未来，未来整个昌平扛把子之一。

不过朱辛庄的新盘房源有5300多套，真是不少！

（滑动查看户型图）

朱辛庄火，首先是地段火。

临铁，两站到海淀西二旗。小学、商业、产业配套都已成熟，几个新盘东侧就是万达广场和已经初步繁华的住总万科天地。接下来五六个新楼盘陆续入住，城市界面会再上一个台阶。

寰宇未来的价格是个很大的争议点，区域最高。昌平区能卖到6万的新盘也就这么几个，基本上6万2就是个坎，最后看中海定价的诚意了！

朱辛庄还有压轴的0029地块，出让时间未知，不过地块比较小，建筑面积才4万平米，和大华启宸府相当，应该也就是5、6栋楼的样子。

至于销售指导价，上去就下不来，肯定不能比6万6低了。

粉丝群也在关注即将开拍的昌平北四村F地块，位于G6西侧，定泗路以北，销售指导价6万4，比朱辛庄低了2000，但是城市界面相当一般了。

北四村地块用地规模3.32万平米，容积率2.6，控高60米，高容积率、小高层。肯定还会有不少小户型。

还是个新物种——规划设计采用全国“好房子”大赛北京赛区一等奖获奖作品。

看着设计确实有点新奇，不过官方公告说了，拍得企业可以优化调整。

01
昌平买房的逻辑

朱辛庄的官方指导价为什么越定越高？

一个核心的逻辑就是离海淀足够近。

昌平买房首先看通勤。

在昌平买房，要么足够靠近海淀，要么是地铁盘，没有其他买入逻辑。

昌平新房好不好卖，其实取决于与海淀产业园区的距离，更确切的说，是与后厂村的距离。

就好比朱辛庄，它火不是因为昌平的生命科学园，还是因为海淀。

产业是房价的第一靠背。昌平和海淀接驳，而且是和海淀发展实力最强的地方接驳。所以在昌平买房的同学们，比其他郊区出错的概率真的小很多。

而且从2023年开始，地铁昌平线已经南延至西土城站，串联了清河、上地、学院区、北太平庄、北下关等区域。

多贴心，毕竟大部分昌平居住的人，都摆脱不了海淀上班的命运。

02
昌平线周边选房的两个梯队

从去年开始，昌平地铁沿线陆续有供地，主要在沙河高教园、南邵。

从成交价看，越靠近市区价格越高，两站地铁差了5000/平米。梧桐星宸临近高教园地铁站，成交价5万1；观堂府临近北邵洼地铁站，成交价4万6。

两个项目的指导价都是5万5，所以价格这方面，建发还是挺拼的。

实际成交量也是观堂府更好，自然是小户型在走量。

建发观堂府：目前还有小户型63的两居、99的三居，主推的大户型132/137/159/169/186平米在售。

300万档的小两居、500万档的三居，刚需还可以继续上车。

（滑动查看户型图）

配套上已经实现的有12年制的清华附中昌平学校，就在2公里范围内；以及万亩的滨河森林公园。

规划也是有的，建发所在的昌平新城东区，定位为首都北部消费新地标。大家可以重点看两张图，红色的“多元消费体验区”也就是观堂府所在的区域。

而这个区域中大家可以看到住宅和其他配套的比例，住宅少量，商业Mall、特色商街、滨河森林公园、金融商务等规划为主。

规划什么时候落地？

严肃君从“北京昌平”看到的官方信息是：新城东区到2025年底基本完善城市功能形态，到2030年底初步建成一座现代化新城。

梧桐星宸：主力户型75平两居、85/99平三居，127平四居，价格参考5.1万的成交均价。

很多人选择梧桐星宸其实是受到了朱辛庄6万6价格的挤压，毕竟远了三站地铁，便宜了1万5。

（滑动查看户型图）

项目周边配套啊，主要是大学城，8所985/211。

项目一直宣传的“小百万”配套，确实很吸引人，规划落地时间严肃君会再给大家深扒，或文末扫码进昌平买房群，在线唠。

再远一点的梧桐山语，距离地铁北邵洼站大概1.2公里，步行得20分钟。4.5万的成交价和4.6万的观堂府相比，性价比并不明显了。售楼处明显比前两家冷清。

03
昌平线两个刚需盘即将上新

接下来昌平还有两个新盘即将上市，不过距离地铁都有点远。

北京建工的沙河镇地块距离高教园地铁直线距离在3公里，预计步行距离在4公里左右，住总的百善地块距离高教园站也有1.5公里。

北京建工-沙河镇地块：占地面积约6.6万㎡，建筑面积约15.4万㎡，规划配建15班幼儿园。容积率2.55/2.66，控高60米，销售指导价5万/平。

未来产品应该是针对刚需的小高层。价格方面，严肃君大胆猜测，根据观堂府和梧桐星宸的定价策略，售价有可能在4.5万档。

从下面的规划图可以看到，项目东侧除了此次配建的幼儿园用地，还有两块很大的基础教育用地，难道是小学中学？特别值得关注。

此外地块周边的公园绿地面积非常充足，将整个地块都包围了。

北京住总-百善地块：土地面积约12万㎡，建筑面积14.8万㎡，配建幼儿园，容积率1.21-1.27，控高15米。销售指导价5.6万/平米。

从地块条件看，未来会是低密度洋房。

从地铁距离上不如现有的观堂府和梧桐星宸，但是小区密度足够低。

这个区域做小户型更安全，刚需同学们仍然可以关注。

04
昌平还有地西北六环一带

在2024年第一批拟供土地清单中，昌平还有两块宅地，不过就非常远了。位于昌平区马池口镇，一块紧邻国誉燕园，一块在西北六环外了。

两个块地的建筑面积合计56万平方米，按套均100平米计算，那就是5600套啊。

海淀北，海量。

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亦庄

朱辛庄涨了4000 昌平买房的2个逻辑没变