最近关于青岛房价跌回2016年的新闻不绝于耳，我也发表下自己的观点。
之所以和2016年比，是因为2016年是青岛房价的低点，之后的2017年和2018年上半年连涨了一年半，然后就是持续到现在的大跌。
涨了一年半，跌了5年，有没有跌回去2016年呢？这需要分开来分析
01 市区老房子
2016年以前，青岛买房者对老房子没有那么多的“敌视”，这就导致老房子、新房子的价格差别不大，甚至于同区域1990年的老破小只比新房子低一点。
但2018年之后的5年，大家对老破小的看法发生了重置，导致老破小的房价下降明显，腰斩、脚底斩时有发生。
我们看伊春路这个1990年代的开放小区：
差不多的户型，现在成交的中楼层房价，已经低于2016年的高楼层。
西吴路这套也是一样：
同样户型、面积、楼层，2024年2月还要比2016年2月低。
李沧区的青峰路也出现了同样的行情：
甚至于去年下半年市北都出现了8000+的老破小，一时让人唏嘘不已。
通过对比，可以说青岛市区的老破小房价已经跌回了2016年，部分小区还要比2016年更低。
02 郊区
这几年，青岛房价下跌最多的有两种房子，一是老破小，二是郊区。不过通过对比，发现郊区房子要比老破小更乐观。
我们一直说隧道口的山海湾从2018年的2万大几跌到了1万出头，但这是建立在最高点上。山海湾2018年后降得多，是因为2017年和2018年上半年这一年半涨得多。
和2016年初的8000相比，山海湾如今的1.1万还是有所上涨的。
积米崖的金柏佳园也从2016年的7000元涨到了1万出头：
当然，也有跌回到2016年的，像维多利亚湾，2015年新房就卖5500多元，现在的二手房也到了这个价位：
可见，只要不是太偏的郊区，虽然涨幅不大，但也不至于跌回2016年。
03 市区次新房
市区次新房降价比较晚，基本是从2023年上半年开始大幅下降的。甚至于在2021年上半年，市区部分新房、次新房还涨了一波（如浮山后）。
虽然刚经历过一波下降，但2016年至今市区次新房的涨幅还是挺大的。
保利叶公馆最新成交价虽然跌到了3万以内，但相对于2016年初，还是翻了倍。
李沧的万达悦公馆，也基本是翻了一倍：
李沧、城阳交界处的印象湾，房价则涨了1/3：
豪宅小区麦岛金岸从3万出头到了近5万：
很明显，虽然市区次新房已经降了很多，但相对于2016年还是涨了太多太多。
至于市区的新房，则是涨幅更多。无论浮山后、新都心还是东李、老四方，现在的楼盘相对于2016年很多都是翻倍了。
由此可见，青岛不同区域、不同房龄、不同品质的房子，在这8年间出现了截然不同的行情。而背后，正是大家对于优质房子的追求。
04 楼市新方向
上面的分析说明，越优质的房子降价越晚，降幅越小；反过来行情好的时候，上涨最快，涨幅最大。
这其实暗合了楼市的新方向。
“90/70”时代后，现在已经不缺房子，但缺好房子。大家都要置换改善，自然就把位置好、房龄新、面积大的优质房子给抬起来了。
春节前后，国家住建局已经数次提到“好房子”，并且放开了容积率1.0的限制，明确提出“好房子”就是未来房地产的新方向，以前主要解决“有没有”的问题，以后则主要解决“好不好”的问题。
山东省也在去年接连发布《山东省高品质住宅开发建设指导意见》《山东省高品质住宅设计指引》等文件，为高品质住宅开发建设指明方向。
在楼市新方向下，未来老房子将沦落到和保障房去竞争，并且还竞争不过保障房。新的商品房将走“高品质”“好房子”的路子，和保障房、老破小不在一个赛道上。
而这个新方向，将让未来优质房子与劣质房子的价差拉的更大。