当年靠限购没能完成的“不炒”,现在靠降价完成了,
被吐槽多年仍不取消的公摊,靠“赠送”变相取消了。
自从上一次天府新区征求意见稿首次提出要搞“空中花园”,
成都未来住宅有望在政策层面支持50㎡以内花园全赠送。
而最近,据宣传实得面积达到120%的产品已经出现了(虽然只是宣传噱头,实际算了光厅入户面积)
不过这个小事件引发了当下房地产市场的另一个思考:
近5年来的次新房,面临产品迭代窗口期,是否成了被牺牲的一代?
在“绩效主义”横行的限购时代,
产品瑕疵和装修缩水;
可以因房价上涨被忽略。
户型设计的不合理以及密度问题;
可以被投资回报蒙蔽。
这个时期,买房确实是一个金融问题。
从上游到下游,从买房的到卖房的,
关注点在市场、收益率和流通这些金融学问题上。
人们争论的焦点是地段与板块,
关心的是市场和价格。
偶有主打产品的项目,
要么是夸大宣传,要么是货不对板。
更多的是淹没在“再涨100年”的狂妄论调中。
当然,我自己之前写过的不少内容,
主要还是分析市场和板块,解读政策与数据方面:
但所有人,包括购房者和卖房者,
关注最少的,恰恰是「居住」本身,
而这种关注现在被给予了更多重视。
更有意思的是,在多年前踩盘时,
某个国内TOP1,以园林闻名全国的开发商,
自己的营销人员,都对自己最拿手的产品失去了信心:
“我们的园林确实在成都市面上都很少见,但竞品抄袭成本很低,甚至他们更便宜”
“我们还是希望准客户能多多看到我们区位、地段、产业规划上的潜在价值”
“我们能偷的面积基本都偷了,还做的是T2产品,但客户的核心抗性还是地段,目前蓄客状况一般”
如果这个项目放到今天,也许会被人多看几眼,
可惜生在了房价涨幅最凶残的2020年。
在楼市下行期,新房被迫“下海卖身”,公区直接送业主。
和上一轮市场下行(限购前)情况类似,
“市场论”和“地段论”的祖宗之法已经开始被怀疑。
购房者更关注自身居住需求和产品本身的合理性,
这一点在楼市的直接反馈,
是一股回归大赠送的复古风潮。
目前国内绍兴、温州、金华、湖州推出的新地块中,
相继有了“计容新规”:
部分挂牌宅地中注明,
空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率,
挑高客厅只算单层面积等新规定。
房企只要利用新规合理设计,
理论上得房率可以达到100%,
高的甚至可以达到120%。
这个在二手房市场并不算新鲜,
各位应该经常能看到这种大赠送产品。
阳台偷面积、送花园、送露台等都属于此列,
但这些赠送基本都是在法规的灰色地带。
现在的光厅入户本质上也是送一部分公摊,
得益于T1/T2的设计规避了过去公区缩水的问题,
这不得不说是一次产品层面的重大进步。
可以预见的是,
未来这种玩法会从偷偷摸摸变为正大光明,
甚至官方鼓励开发商做大赠送,梦回限购以前~
至于未来二手房市场接受度如何?
居住舒适度最终如何?
完全看整体容积和梯户比设计。
这方面四海逸家、中德英伦联邦等走得算比较早。
刚需真正回归居住属性,与新房市场分道扬镳
刚需,则走向另一个极端,
对新房和次新都持怀疑态度,
转而更重视居住体验与实际需求,
寻求“性价比”的最优解。
关于这部分购房心理的变化上一篇推文已经聊过:
成都某小区底楼,赠送的40平花园
而2020年前后建成的次新房;
价格处在历史高位的普通高层,
会面临更大的压力。
很多人认为锦江生态带、海洋公园等板块正面临腰斩膝斩,
房东肯定是血本无归,属于亏钱卖房。
但实际情况会更复杂一点,
如果是在利率和房价高点买入(2020年最典型),
那确实是宁愿出租也不会再卖了。
但很多房龄稍老的小区,
原始房东购入成本就不高,
甚至很多在2016年之前买的有大幅度优惠,
现阶段只算割肉。
类似小区在当下市场对刚需吸引力并不算大,
尚有继续降价空间,偶有成交也都是大赠送户型。
与其买地段偏僻,已经超龄但又不算老破的小区,
甚至不如在市中心买一套带花园顶楼来得舒服。
现在市场分化已经走到了极致:
一边是疯狂加料,誓要把实得卷到120%的新房市场,
这类产品瞄准了置换改善人群。
另一边是完全躺平,提起屠龙刀自砍一刀的二手房东,
这类房子主要瞅准了刚性需求。
最受伤的莫过于市场高位接盘的次新房房东,
价格打不过那些买得早跑得快的老小区业主,
梯户比、户型设计乃至实得率无法与新房竞争。
可以说是既抓不住改善又抓不住刚需,两头都要受气。