“万科保卫战”需满足三个条件

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

1月27日，万科管理层核心岗位人事大调整。董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭集体辞职。

深铁董事长辛杰兼任万科董事会主席，执行副总裁调整为郁亮、李锋、华翠、李刚，田钧接任董事会秘书。

万科管理层的重大调整，引发了业界的高度关注。

1、“郁亮+祝九胜+朱旭”集体辞职，意味着万科职业经理人当家时代的结束。

祝九胜直接隐退，郁亮和朱旭留在万科，怎么看都是过渡形式。

在万科公告披露日，郁亮持有万科股票739万股，祝九胜持有股票19万股，朱旭持有股票13万股。

一直以来万科被称为房地产业的“三好学生”，万科的管理团队一直被称赞为“专业”、“优秀”。

万科这次人员调整，意味着房地产职业经理人当家的时代结束了。

2、万科的“遵义会议”。

关于这一重大事件，网络上各类评论和作文不断。

不少人把这一事件解读为“万科的遵义会议”。

万科前董事长、创始人王石在朋友圈转发了一条消息，并配文：“国家队出手相助!”

王石所说的“国家队”，就是指深铁和深圳国资委。

深圳地铁目前持有32.43亿万科股份，为万科第一大股东，股份占比27.2%。

深圳地铁背后，是深圳国资委。

深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”

谁都看得出，深圳地铁全面接管万科的管理层，意味着万科“国有化”。连王石都说，“国家队出手相助!”

深圳地铁为什么要出手？

因为深圳地铁和万科已经成为事实上的命运共同体。

——2017年，“宝万之争”后，深圳地铁购入万科股份，总花费达到663亿元。

截至2025年月27日收盘，万科A的股价为7.27元，总市值为867亿元。深圳地铁所占股份市值约为235亿元。账面浮亏多达400多亿元。万科必须保。

——根据万科公布的数据，2024年度预亏450亿元。万科巨亏，现金流紧张，经营压力巨大。

——深圳地铁由“最赚钱地铁公司”转为亏损企业。

2020年，深铁集团实现营业收入208亿元，净利润111亿元，是当年国内最赚钱的地铁公司。

然而，伴随着房地产市场的深度调整和万科由盈转亏，深圳地铁也由盈利大户转为亏损大户。2021至2023年，深铁集团归母净利润逐年下滑，分别为29.97亿元、10.43亿元和5.51亿元。2024年1-3季度，报亏80亿元。

在这样的背景下，万科的“遵义会议”到来，万科迎来了转折点。

3、2025年，国资接管，万科是否就将一帆风顺?

并没有这样简单。

(1)、从体量看，万科是深圳地铁的2倍。

截至2024年三季末,万科的总资产为13571.8亿元,总负债为9828.21亿元,资产负债率为72.42%。深圳地铁集团的资产总计为7424.63亿元，负债合计为4199.97亿元，资产负债率为56.57%。

收入的现金流对比，差距更大。2024年前三季度，万科的营收为2198亿元，深圳地铁的营业收入仅为122.96亿元。

“以小保大”，并不容易。

(2)、深圳地铁如何保证万科的流动性。

根据WIND数据，万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。

根据万科公布的数据，截至2024年9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债金额约1166亿元。与此同时，截至9月末，万科持有的货币资金为797.5亿元。

种种数据表明，2025年的万科，迫切需要流动性输入。深圳地铁在过去一年已经尽了很大努力，包括接手了万科总部基地地块，认购了万科的新债。另据深铁的公告，2024年11月，深铁成功注册新一批公司债150亿元，并于今年1月发行40亿元。

这里不得不提深圳国资委的表态：深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。

（3）2025年，“万科保卫战”要取得成功，需要满足三个条件：

——深圳国资委和深圳地铁，进一步向万科提供流动性支持，帮助万科度过短期难关，确保不发生债务违约。

——万科“瘦身”取得进展。

万科是最早提出“活下去”的大型房企，但从2018年到2025年，整整7年，财务杠杆下降不大。万科的总资产仍高达1.35万亿元。

大型房企去杠杆减负债，并不容易。迄今只有2017年的万达被动去杠杆取得成功，包括万科在内的规模房企主动去杠杆的行动，结果都不太好。

2025年房地产市场仍处下行阶段，楼价下降必然造成减值损失，房企多面承压。

无论如何，万科已经直面市场，上年度亏损直接报了450亿元。下一阶段就是全面的去杠杆了。

——经济回暖，房地产市场止跌回稳。

短期看，这是保住万科的必要条件。万科要走出危机，最终还是要靠市场，靠自己的努力。

中长期来看，这是万科维持健康发展的基本条件。

作为中国房地产行业的一面旗帜，万科非保不可。