春节以来，房地产行业开始了一波小阳春，新房销售开始有所回暖，购房者看房的情绪也有所修复。去年926的组合拳新政，在地产行业持续释放效果。
然而，行业并不是一帆风顺，仍然有大量城市房价仍然处于下跌通道，房企的存量违约债务仍然高企，金融机构对地产的负面预期尚未完全扭转。
时逢两会，政府工作报告重视地产行业的风险化解，言明将继续推进放松限购政策，并着力强调防范房企债务风险，并延续了去年中央经济工作会议“稳住股市楼市”的表述。
那两会之后，地产行业会走向何方？政策会进一步放松吗？地产投资下行是否还会拖累宏观经济？房企的竞争格局有何改变？2025年是否能落实“止跌回稳”的大目标？
我们邀请了专家，为我们从宏观、政策、企业、价格四大维度，解析两会对地产行业的增量表述，通过复盘近期地产小阳春的实质情况，最终为各位听众展望两会后地产行业的走势。
问答实录
①丨总起：两会前后行情+两会报告的地产要点
- 小阳春之下，政府工作报告纳入“防范房企债务风险”
主持人：
2025年全国两会，对地产的表述仍然是围绕“防范风险”为主，强调地产政策的优化和市场结构的改善，最终实现止跌回稳和“稳住楼市”的大目标。
在增量表述上，因城施策的限制性措施将被进一步调减，一定程度上预示着尚未完全解除限购的北京、上海、深圳可能会进一步扩大放松范围。而政府工作报告中，“防范房企债务风险”的表述，也是把之前央行和证监会的类似表述更进一步，也体现了政府对关键主体潜在的风险传导有所重视。
具体整个政府工作报告中对地产的表述，我做成了思维导图，请详见下方。
数据来源：政府工作报告，嵩山论市
据两会政府工作报告提出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。
而过往，特别是2024年517新政之后，各类地产支持再贷款的投放金额都有限，很大程度上就是被具体的权限限制住（定价、范围、标准）。比如各类房地产相关的再贷款，额度基本上都有3000-5000亿，但是截止到2024年，使用情况可能仅有一两百亿。具体详见下图。
数据来源：Wind，嵩山论市
数据来源：Wind，嵩山论市
从销售数据来看，2025年初的地产高频销售数据明显好于2024年，但整体仍不及2022年和2023年。高频销售数据具体详见下图。
数据来源：Wind，嵩山论市
不过，小阳春行情已基本得到确认，核心城市表现尤为突出，如上海、杭州、成都等，这些城市凭借其良好的经济基础、人口吸引力以及政策支持等优势，在市场复苏中占据了有利地位。
在新房与二手房市场方面，新房价格表现明显优于二手房。这主要是由于新房市场在政策支持和优质项目供应的推动下，需求得到了一定程度的释放。
与此同时，二手房挂牌价也出现了一些好转迹象，特别是一线城市挂牌量整体维持稳定，显示出市场预期正在逐步修复。具体详见下图。
数据来源：Wind，中原地产，嵩山论市
土地市场也呈现出点状回暖的趋势。国资、外资以及本地民企均有所行动，纷纷参与拿地。这一现象的出现，既与各地优化土地供应结构有关，也与市场预期的修复密切相关。例如，上海、杭州、成都等地的优质地块在年初以来实现了高溢价成交。
②丨宏观：地产脱敏趋势和对冲手段
- 地产在宏观对冲中仍然有重要作用
主持人：
近年来，地产不景气对整个宏观经济的增速有着明显拖累，地产行业增加值对GDP的贡献也下降到6%左右。未来整个宏观经济增长是否逐渐与地产脱敏？地插内在宏观对冲中将扮演这样的角色？
首先我们从利率债投资切入，去探究地产与宏观脱敏的趋势。
毕竟利率债的价格变化，整体上反映了市场对于“货币-信用”周期的判断，最能体现宏观经济的趋势。而过往很长一段时间，由于地产对于经济增长的占比较大，2021年以来的地产下行，特别是高频销售数据的疲软，也推动了国债收益率一路走低。
而2024年四季度以来，利率债走势与地产高频销售走势明显脱敏。本质是货币政策宽松预期、机构配置需求、经济复苏预期分化及市场情绪共振的结果。
短期来看，利率走势更依赖流动性环境和政策导向，而非单一行业数据；长期则需关注地产政策落地效果及经济转型的实质性进展。
数据来源：Wind，嵩山论市
今年政府工作报告，明确2025城镇调查失业率5.5％左右, 体现了在就业总量和结构性矛盾更加突出背景下, 加大稳就业力度的要求。
而与地产高度相关的失业率，一方面是青年失业率，一方面是外来农业户籍人口失业率。
2022年以来，相关失业率指标，曾伴随地产投资增速下行而增长，但是从2023年二季度开始，变成与地产投资增速同步下行。
而与此同时，基建增速虽然下行，但是仍然维持在同比4%以上水平，一定程度上对冲地产下行，从而也引导青年失业率和外来农业户籍人口失业率改善。
数据来源：Wind，嵩山论市
除了基建之外，这两年整体固定资产投资也逐渐更加依靠制造业。我们可以从工业品的现货价格去做分析，铜和螺纹钢的价格走势出现背离，铜价明显走高，但螺纹钢数据疲软。
铜作为工业金属，广泛应用于新能源（光伏、风电、储能）、电动汽车、半导体、数据中心等新兴产业。2024 年以来，全球制造业复苏（尤其是中国出口触底和设备更新政策推动）、新能源行业高速增长（如电气机械投资增速超 24%）以及 AI 算力基础设施建设，共同推高了铜的需求预期。
螺纹钢主要用于房地产和基建领域。2023 年以来，地产销售和投资持续低迷（如2024年地产施工面积同比下降12.7%），叠加地方政府化债对基建投资的短期约束，导致螺纹钢需求疲软。尽管 2024 年楼市政策边际放松，但需求复苏节奏尚在进行中，难以支撑价格。
数据来源：Wind，嵩山论市
纵观近十年经济周期，外汇储备的变动和地产政策的变化，有一定的对应关系。毕竟地产作为吸纳资金能力强、流动性高的行业，可以对出口变化以至于外汇储备、外汇占款变化的资金面形成对冲。
外汇储备变化的重要时点都有相应的房地产政策的调整，背后是房地产业是唯一一个能够吸收数万亿规模资金，及具备吸引资金流入的行业。
房地产业的重要性不仅仅是产业本身，还有对于宏观经济的稳定，谨防金融系统风险爆发的作用。
内需，特别是地产的企稳，对于Trump2.0时期，对冲出口动能下降、防范金融价格波动风险，有很大的意义。
数据来源：Wind，嵩山论市
③丨政策：地产放松合围，效果逐渐释放
- 2025年地产政策还会继续保持放松
主持人：
2024年以来，地产行业经历了多次放松，到目前为止基本上所有二线城市和广州，都已经解除了限购。两会重提地产行业将进一步放松限制性政策，具体会有哪些表现？地产放松的效果是不是会长期释放？
从过往的周期看，我们发现调控放松-收紧是存在周期循环的。而政策周期循环的内在机理，就是房价增速和人均可支配收入增速的变化。
当房价增速接近或超过人均可支配收入增速的时候，就会触发调控收紧，比如2016年的930。
而当房价增速下行，与人均可支配收入增速出现差距的时候，就有放松调控的推出。比如2014年930地产调控全面放松，比如2011年底开始公积金贷款放松，比如2022年开始二线城市调控放松。
而2021年之后，地产价格开始下行，几乎没有向上的周期变化，政策的过度收紧也没了必要。当前政策重新回到支持地产行业”止跌回稳“，回稳的内在含义，也是恢复地产行业的周期波动，同时回归行业调控的正常应对逻辑。
按照这个逻辑，由于新房价格增速和人均可支配收入增速，仍有较大差距，而两会“进一步调减限制性政策”的表述，也预示着2025年的政策环境会进一步宽松。具体详见下图。
数据来源：Wind，嵩山论市
从过往周期看，地产开发贷款的投放增速，是与地产销售金额增速同步的，这背后也是银行对销售趋势的跟踪，反馈到银行对开发贷后续回收风险的预测。
然而进入2024年之后，地产融资协调机制，也就是项目白名单启动，至今审批授信金额超过6万亿，落地投放金额在每季度1500亿元左右，确实改变了地产开发贷的投放趋势。
目前来看，统计局开发资金来源数据中，国内贷款增速的跌幅在6%左右，而商品房销售金额的增速跌幅超过20%，融资协调机制带来了超额信贷。而国内贷款的跌幅收敛，最终也引导商品房销售增速，在四季度跌幅收敛，形成了良性循环。
数据来源：Wind，嵩山论市
整个2024年处于地产降息通道，个人按揭利率从2023年底的3.97%下降至2024年底的3.09%，幅度接近90BP。
而且个人按揭利率相比整体贷款利率，已经产生20-30BP的利差优势， 伴随这个趋势，四季度地产景气指数开始筑底。
而前期的大量城市放松调控（2023全年、2024年初）、517新政之类，降息配合调控放松，放松买房门槛配合提升居民买房能力，促进居民杠杆正循环，才最终让去年的政策组合拳，持续发挥效果。具体详见下图。
数据来源：Wind，嵩山论市
④丨格局：国企托底，马太效应放大
- 后续国企托底将成为行业势不可挡的趋势
主持人：
自从2021年以来，地产行业经历信用风险大潮，到目前来看，融资、拿地、销售等各个领域，国资房企已经形成了巨大优势。国企托底的格局是否不可撼动？行业的分化、马太效应，是否会进一步扩大？
国企目前在行业内的竞争优势，根据在于融资，在于金融机构的整体支持。
2021年初，民营或混合所有制房企仍然积极发债，但是自从2021年7月地产整体风险爆发后，剩余尚未违约主体少，整体的融资规模，以及金融机构对地产的预期，都开始急剧滑坡。
数据来源：Wind，嵩山论市
所以，最终银行等金融机构仍然对国企地产大力支持，而国有资本对于国企地产公司也是不断输血，后续VK等房企出现国企化趋势，最终债务压力才得到“兜底式”补缺口。
在国企的资金优势之下，国资后续拿地、推盘、回款、偿债形成闭环。
所以观察近两年销售，特别是2023年以来到2024年四季度之前，整个地产景气快速下行期地方国企、央企仍然销售增速最稳健。民营、混合所有制中的尚未违约房企，仍然在销售上受到冲击。
国企资金、销售上的优势闭环，放大了行业的马太效应，具体详见下图。
数据来源：中指研究院，嵩山论市
2024年拿地情况看，央企、城投、地方国企金额最多，当然整体趋势上，城投拿地增多。整个央企地产公司，全年拿地超过4000亿元。
数据来源：克而瑞，嵩山论市
年初至今，国企拿地积极度提高，杭州、上海等多地出现高溢价率地块，也基本上为国企所得。后续专项债发行进行土地收储，是两会提到的重点，后续收益主体也以国资为主。
所以整个国资房企，形成了拿地、开发、销售的优势闭环，即使后续开发进度不及预期，也有潜在的土地收储专项债的支持。后续国资房企托底地产行业，放大行业马太效应，将成为不可逆转的趋势。具体土地收储的国资受益逻辑，请详见下图。
数据来源：嵩山论市整理
- 止跌回稳将进一步夯实
主持人：
2025年，地产行业止跌回稳能否实现？房价的企稳会经历怎样的过程？
整体上看，2025年房价逐渐企稳，然后向PPI传导，PPI-CPI通胀传导路径疏通，内需逐渐企稳。
两会进一步落实了“严控增量”“控制房地产用地供给”的标准，后续供给严控、支持刚需，这也是房价最终能止跌回稳的基本逻辑。
新房和二手房价格趋势，是整个地产回稳的最重要判定指标，而房价与CPI、PPI的传导，就成为内需企稳的关键。具体详见下图。
数据来源：Wind，嵩山论市
国债利率和二手住宅租金回报率之间，存在比价关系。
当租金回报率明显超过国债利率的时候，存量住宅作为类金融资产的特性被重视，后续对房屋持有人的价值上升。而存量住宅的金融属性恢复，也有利于房价企稳。
这也是通常市场认为2025年房价止跌回稳的“利率底“逻辑。
从目前水平看，北京、上海、深圳等重点城市的二手住宅租金回报率，都已明显超过1年期国债收益率。上海的二手住宅租金回报率甚至超过同期10年期国债收益率。租金回报率相比国债收益率的优势，有利于在低利率环境下促成2025年房价“止跌回稳”。具体详见下图。
数据来源：Wind，嵩山论市
我们使用统计局70大中城市房价数据，统计新房和二手房，同比、环比房价上涨的城市数量，可以明显发现新房价格涨势远好于二手房。当然，这也跟新房供应量不足，叠加核心城市新房供应质量提升有关。
而价格趋势上，环比走势远好于同比，毕竟止跌回稳刚开始，去年的地产景气下行，也是到了四季度才有边际改善，不能指望核心城市房价同比有立刻好转。一二线城市的新房价格，环比开始增长，已经是很好的信号！
数据来源：Wind，嵩山论市
止跌回稳不是一蹴而就，目前城市分化加剧，整体全国的二手房价格下跌趋势尚未明显扭转。我们可以发现，第三方的冰山指数房价，仍然是在下跌区间。
但是冰山指数也指出，春节以来带看量明显上升，市场预期逐渐修正。过往弱预期拖累需求，这种情况在2025年会有改善，地产行业的修复是波动中前进。房价的回稳，第一步肯定是跌幅收窄，而非中介传播的“马上要大涨”。
数据来源：冰山指数，嵩山论市
房价下跌，直接影响房企的经营性现金流，而房价下跌导致房企资产估值下降，影响潜在融资额度，进一步损害房企的投资性、筹资性现金流。
所以2021年以来，房企单季度的现金流量情况就开始逐渐恶化，本身具有一定金融属性的房地产行业，其筹资性现金流基本上维持净流出，整个行业处于一个融资净偿还的状态。具体详见下图。
数据来源：Wind，嵩山论市
房价在2025年逐渐落实止跌回稳，行业自然周期修复，最终回落实到尚未展期违约的房企财务上，改善企业的现金流量表，最终整个房地产市场融资→拿地、开发→销售的良性循环才可以被修复。
来源：嵩山论市，本文已获授权，对原作者表示感谢！
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