内容提要：
外资连续四年抛售内地商业地产，2024年净卖出达112亿美元，写字楼成重灾区。空置率攀升至20%以上的危险水平，租金较疫情前暴跌30%，今年以来，黑石、贝莱德等巨头加速退出，预计2025年租金或再跌6%。商业地产正经历供需失衡与价格下行的深度调整，致市场信心持续低迷。
一、外资持有的内地商业地产连续第四年出现净卖出。
房地产下行周期的一般规律是，商业地产销售下降，价格下行，带动住宅地产销售下降，价格下行；商业地产持有者经过三至五年的观望，信心受挫，不愿继续持有，开始抛售商业地产；然后传递至住宅地产。最后完成房地产下行周期的筑底企稳。
房地产市场统计数据显示，第一波已经完成，进入第二波的信号非常明确。
写字楼等商业物业曾受到押注中国经济快速发展的基金青睐，但随着商业地产销售下滑，售价下行，空置率攀升，租金下跌，写字楼首当其冲。
据彭博社报道，外国投资者加速撤出内地商业房地产市场的信号开始于2024 年。这是外资持有的内地商业地产连续第四年出现净卖出。根据彭博的数据分析，2021年至2024年外资累计净卖出达到惊人的112亿美元，超过了2019年至2020年期间记录的净买入量。
内地的经济形势以通货紧缩加剧和全球借贷成本上升为特征，收益率持续下行推动外国投资持续流出。 根据MSCI的数据，外国投资者在2024年仅购买了价值59 亿美元的办公楼、酒店、工业和零售业等商业物业。这一数字创下2014 年以来的最低水平，反映了风险偏好的减弱。与此同时，资产出售总额为69 亿美元，进一步推动了去年观察到的9.69 亿美元的净抛售的显著趋势。
在外资抛售内地商业地产潮中，写字楼物业尤其受到影响，净出售总额为19亿美元。由于空置率上升，该行业是所有资产类别中受打击最严重的行业。
自新冠疫情爆发以来，全球基金几乎在内地商业地产的每个细分市场都出现了净卖出，投资者似乎准备等待市场稳定后再恢复收购。
随着形势的变化，内地商业地产市场的利益相关者继续在充满挑战的经济环境中心怀忐忑地观察市场趋势。
二、外国投资者的商业地产抛售潮，在2025年出现加速趋势。
《南华早报》的一篇经济评论文章称，中国写字楼市场的下行压力今年可能将加码存在，而由于世界两个最大经济体之间的紧张局势加剧，外资抛售持有的内地资产使前景进一步复杂化。
在2024 年外国投资者继续退出中国商业地产市场之后，2025年的退出速度开始加速。2025年1月，加拿大养老金计划投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board）将其在四个购物中心中49%的股份出售给国有企业某保险公司；全球最大的另类资产管理公司黑石集团（Blackstone）于2025年2月将大湾区的三个物流项目出售给平安保险集团。
美国律师事务所佳利高利（Cleary Gottlieb Steen & Hamilton）本周成为最新撤出内地的外国公司之一，该公司表示将于今年7月关闭位于北京繁华中央商务区财富金融中心的办公室。
上周，贝莱德（BlackRock）的一只基金在未能偿还7.8亿美元的贷款后，将位于上海首屈一指的陆家嘴金融区海滨广场的两座办公楼处理给了渣打银行。在处理给渣打银行之前，这家全球最大的资产管理公司即使提供了30%的折扣，也找不到买家。
佳利高利和贝莱德只是众多缩减在中国业务的国际公司中的两家。对于一般的跨国公司来说，退出内地或者收缩内地业务是多种因素的结果，其中最主要的是，因为中美贸易紧张局势升级，更多的外国公司认为中国经济增长放缓将导致商业机会减少，它们的盈利能力将下降。而持续的利润下滑导致外国公司采取了出售商业地产来削减成本的措施。她援引国家统计局的数据补充说，外国工业公司的利润在 2023年和2022年分别下降6.7%和9.5%之后，2024年下降了1.7%。
根据Dealogic的数据，自新冠疫情以来，内地的并购活动已连续五年呈下降趋势。该数据提供商的数据显示，去年并购交易总额不到 2020年5330亿美元的一半。
三、商业地产空置率持续上升，租金持续下跌。
写字楼市场是服务业的晴雨表，与宏观经济环境的起伏密切相关。无论你是国有企业、互联网巨头还是外资企业，面对外部不确定性，削减成本和提高效率成为先决条件，而写字楼租金绝对是需要削减的最大和最明显的支出之一。
房地产咨询公司第一太平戴维斯华北区研究主管Vincent Li表示，在北京的中央商务区，德意志银行和麦肯锡等公司所在的中国国际贸易中心、中国中心和北京嘉里中心等地标建筑的所在地，空置率已从2019年的10%上升到去年年底的16%左右。
在北京，外国公司约占写字楼总数的20%，随着人口外流的持续，空置率从2020年第四季度的17.9%攀升至2024年最后一个季度的 21%。
房地产咨询公司世邦魏理仕1 月份的一份报告显示，在国际公司更多的上海，2024年有22.1%的办公空间空置。
第一太平戴维斯在3月的一份报告中表示，5%至10%的空置率是相对健康的商业地产市场，但由于需求无法与供应相匹配，内地10个主要城市的写字楼空置率已达到20%以上的“危险”水平。
第一太平戴维斯表示，到今年年底，一线城市的空置率可能达到 25.2%，二线城市的空置率可能达到34.8%。
财新报道称，2019 年第二季度至2024 年第二季度期间，北京甲级写字楼的写字楼租金下降了30%。
Cushman & Wakefield和Colliers International的数据显示，2024年三季度北京的写字楼租金比第二季度下降3.9%至每平方米 279.2 元人民币，这是近四年来最快的季度降幅。比2019 年甲级写字楼每平方米396.19 元人民币的租金下降了接近3成。
第一太平戴维斯在3月的一份报告中表示，北京、上海的写字楼租金已从疫情前的每月365元降至每月300元人民币以下。
彭博社认为，在租户主导的市场中，2025年内地前10大城市的平均租金，将下降高达6%。
MSCI亚洲房地产研究主管Benjamin Chow在其发表的最新的商业地产评论中表示。自2022年利率持续下行以来，写字楼市场迎来了大量新供应，这意味着现有存量面临入住率和租金的下行压力，投资者的收购意愿持续走低，他们可能会等到售价和租金企稳才会入场。
【作者：徐三郎】