1.中国长城资产选定中海建设管理作为上海市杨浦区八埭头滨江园项目合作代建方的唯一供应商，服务范围包括住宅、地下车库、配套用房等全部物业。
2.八埭头滨江园项目原开发商已进入司法重整程序，中海管理的介入使其成为市场关注焦点。
3.由于项目复杂性和不确定性，截至2025年2月7日，有效响应的房企不足两家，最终中海管理成为拟定的唯一供应商。
4.与此同时，中海管理在代建市场正迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的阶段。
5.目前，超百家房企涉足代建或承接相关业务，其中绿城管理、旭辉建管、蓝城集团和润地管理这4家企业代建新拓展规模突破千万平方米。
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本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
一个陷入停工困境的地标项目或将迎来转机。
近期，中国长城资产管理股份有限公司（以下简称“长城资产”）公告称，中海建设管理（天津）有限公司（以下简称“中海管理”）拟定为上海市杨浦区八埭头滨江园项目（B地块）合作代建方的唯一供应商，服务范围包括住宅、地下车库、配套用房等全部物业。
公告显示，八埭头滨江园项目原开发商已进入司法重整程序，情况特殊，此次代建需求属于“技术复杂或性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求”的情形，最终有效响应的房企不足两家。据悉，八埭头滨江园项目已于2021年停工，项目定位为高端住宅产品，是上海颇受关注的“烂尾豪宅盘”。
中海管理的介入，也让市场将目光投向中海代建业务。据中海方面介绍，中海管理专注于代建及工程建设领域，曾参与建设众多标志性建筑，服务业态涉及地产、商业、教育、医疗等。对于中海管理承接八埭头滨江园项目代建的原因及后续安排，近日，中海相关负责人对《中国经营报》记者表示，目前项目还没落定，不好说，等时机合适了再沟通。
值得注意的是，中海入局的代建市场正迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的阶段。据克而瑞统计，2024年行业30强企业新增代建规模创下历年新高，达2.05亿平方米，但增速较2023年下降22个百分点。
中海入局不良资产赛道
八埭头滨江园项目坐落于上海滨江地带，此前因其地理位置和市场潜力备受关注，在业内有“东外滩汤臣一品”之称，旨在成为杨浦区滨江新地标。该项目原由上海锺伟房地产开发有限公司拿下地块，后续实际进展缓慢，直至2018年才迎来首次开盘。但就在2021年1月，项目因故停工。
八埭头滨江园已成不良纾困项目，长城资产对合作方水平抱有较高期望。
根据公告，八埭头滨江园项目的合作代建方应具备较强社会责任担当，无重大风险舆情；因项目涉及多方主体权益，合作代建方需具备较强协调沟通能力；项目定位为高端住宅产品，需通过精细化、定制化服务重塑市场价值，对开发品质、开发能力要求高；项目受到一定社会关注，需确保经营方案的保密性与实施稳定性；项目实施时间紧迫，需按要求在规定时间内完成交付任务，合作代建方应具备为本次按期交付提供保障的能力。
长城资产最终对合作代建方采用单一来源采购方式，原因是其前期已经优先采用竞争性磋商方式进行，向数家适格头部房地产企业发送了邀请函及招选文件，但由于项目代建工作存在高度复杂性及不确定性，截至2025年2月7日，有效响应的房企不足两家，竞争性磋商无法继续进行。至此，中海管理成为拟定的唯一供应商。
公告显示，作为八埭头滨江园项目合作代建方，中海管理应提供全过程的专业综合服务，包括且不限于项目定位策划、设计管理、报批报建、施工管理、成本管理、营销管理、档案管理、竣工和交付、物业公司引入、已交付物业维修、外部关系维护、小区配套运营管理等。可以说，八埭头滨江园项目的管理权全部交到中海管理手上。
值得注意的是，八埭头滨江园项目定位为高端住宅，而过去一年，中海在上海楼市销售处于领先地位，其中豪宅楼盘表现亮眼。据中指研究院统计，2024年，中海在上海销售额595.9亿元，排名第一；中海领邸项目位列2024年上海商品住宅销售额第一，共销售1047套，销售额225.6亿元。
但在代建市场，中海的影响力稍显不足。与此同时，不良资产项目的代建绝非易事。
中海管理总经理安悦东曾在去年一次代建峰会中对外表示，中海是唯一一个全产业链覆盖的全过程开发商，但中海代建业务发展较晚。记者了解到，中海管理于2019年进入代建行业，是一家开发建设项目全过程管理服务提供商，深耕大湾区、京津冀、长三角等区域，承接项目涵盖住宅、办公、购物中心、教育、医疗、康养、城市更新、产业园、物流园等。中海管理拥有建筑工程施工总承包特级、地基基础工程专业承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级及建筑机电安装工程专业承包一级等资质。
克而瑞分析认为，纾困项目涉及债务重组、品牌焕新、供应链重整等服务内容，需要企业拥有综合的解题能力，其中最为核心的是纾困解题和专业解题能力。资本代建往往有债权关系复杂、各方利益诉求较多、落地推进难的问题，因此，代建企业串联各方的诉求、梳理并厘清经营逻辑非常重要。此外，在不良资产盘活中，资本运作、资源整合所带来的附加服务更为重要，项目方或地方政府需要代建企业能够提供一定的资源或引入资方。
超百家房企“抢滩”
中海将代建业务边界延伸至不良资产赛道背后，“地产冷、代建热”的发展趋势仍在延续。
据克而瑞统计，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。2024年全年，行业30强企业代建新增规模超2亿平方米，同比增长17%，较2022年增长两倍有余。其中，绿城管理、旭辉建管、蓝城集团和润地管理这4家企业代建新拓展规模突破千万平方米。与2023年相比，大多数代建企业在2024年新拓展面积仍保持正增长，但分化显著。布局代建业务较早且规模较大的企业增长相对稳健，不断聚焦细分领域从而夯实行业地位。部分“后入局”的代建企业在2024年扩张迅猛，新拓展面积同比增速远超行业平均水平。与此同时，部分央国企代建布局也在逐步加速。
不过，随着诸多企业入局代建赛道，拓展新的代建项目难度持续加码。
据中指研究院初步统计，2024年，代建企业新签约代建项目规划建筑面积预计为16500万平方米，规模仍然保持高位，头部企业市场集中度维持在50%以上。通过对全国房地产招投标数据监测分析，2024年，长三角、粤港澳城市群内城市招标信息发布较多，学校和住宅物业成为主要代建需求点。中标方面，房企中标比例约5成。从房企中标业态来看，2024年住宅物业占比28.7%，较2023年大幅下降。
值得注意的是，2024年，代建企业解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）较高。近年来，随着竞争加剧，代建企业项目拓展力度持续增加，导致解约率持续攀升。
中指研究院企业研究总监刘水对记者表示，影响房地产代建合约履行的因素较多，因而解约情况时有发生。一方面，当前房地产市场变化较大，项目在合约签订时，代建企业评估项目可按合约完成，但到执行阶段，由于市场变化，现实情况与评估出现偏差，代建企业通常会采用项目停工的方式暂停项目；另一方面，由于委托方资金出现问题导致项目停工的情况也有发生。
“房地产代建本质是品牌与管理输出，口碑十分重要，高解约率不利于代建企业长远发展。未来，房地产代建企业仍需注重高质量发展，而不应以规模发展作为目标。对于已经规模化发展的代建企业，应注重代建品质，做好前期项目评估，降低由于市场原因等导致的解约，同时需加强风险防控机制，对于因委托方违约造成的项目及时补救。对于新入局代建的企业，需秉持‘做一成一’的原则，积累代建经验和口碑，追求高质量发展。”刘水表示。
从盈利表现来看，根据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%—3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%—2%之间，占比最高。未来，随着竞争加剧，低管理费率、微利趋势或将延续。