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五问树村拿地

攸克地产

2025-03-19 11:49发布于北京攸克地产官方账号

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AI划重点 · 全文约3254字，阅读需10分钟

1.3月18日，中海以总价75.02亿胜出北京树村地块，楼面成本价10.23万元，溢价27.93%，首次突破10万元大关。

2.树村地块位于海淀上地，面积约3.97公顷，规划建筑面积73299.74平方米，容积率1.6，被视为“一块宝地”。

3.除绿城外，参与树村地块竞价的开发商均为国央企，如华润、招商、越秀、中建三局、建发、中海、首开、海开、金茂、绿城等。

4.由于中海在树村地块上的坚决态度，业内关注其如何平衡速度、利润和产品品质。

5.树村地块的成功出让将对全北京市场产生带动作用，尤其是在高端市场，中海已经确立了在北京市场上的优势地位。

以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考

蛇年北京土地市场的第一个王炸，来得比往年更早一些。

3月18日，在北京备受瞩目的树村地块出让，历经264轮竞价之后，中海以总价75.02亿胜出，折合楼面成本价10.23万元，溢价27.93%。自此，北京楼面成本单价首次突破10万元大关。

树村地块位于海淀上地，土地面积约3.97公顷，规划建筑面积73299.74平方米，容积率1.6，这样的条件被视为“一块宝地”无疑。如今胜者已出，悬念揭晓，但并非所有市场关心的问题都得到了解答，而通过树村拿地，得到这些答案，也就基本洞悉了当下北京楼市的格局、态势甚至未来。

一问：为什么央企能在土地市场上持续大手笔投入？

树村地块出让，一共10家开发商竞价参与，华润、招商、越秀、中建三局、建发、中海、首开、海开、金茂、绿城悉数亮相，除绿城是多元股份制企业外，清一色国央企。

再向前追溯，近期参与北京热点好地竞买的，基本上也都是国央企。功德寺地块也好，朱房村地块也罢，还有酒仙桥新地块，最终都被国央企收下。这已经形成了一种基本态势。

这个问题的答案很简单，就是有钱。岁末年初，不少国央企都从银行拿到了大额授信，有的还成功发债融资，而且利率水平不高。因此，即便几轮热点高价地块出让后，国央企手中还有足够的资金子弹，所以，有好地，必然出手，一点也不意外。这一点我们在先前的《央国企又要开始大举拿地了》一文当中，已有详尽阐述。

国央企“补仓”同时，也给地方财政“补血”，从银行出来的是贷款，从财政拿回去的就是现金，通过开发商“转一道”，“负债”就成了“收入”。跑通这个模式，也非常重要。

二问：为什么是中海？

树村地块，不少开发商志在必得，所以有了264轮的举牌竞价，也有了中海和华润+招商联合体激战到最后方才分胜负。不少朋友多少有些迷惑，为什么中海如此坚决？毕竟中海在北京并不缺地。

这个问题的答案，首先是中海实力足够强。其次是中海在北京有自己的特殊性。中海在北京有两个公司：中海北京公司和中海新城公司。此次拿下树村地块的，是中海北京公司。

中海北京公司此前拿下了两个地块，万泉寺地块和西郊冷库地块。这两个地块并没有太强的豪宅属性，基本上是拼速度与周转的策略打法。中海新城公司近期在高端豪宅市场表现得更活跃，西城的京华玖序拿到去年北京销冠，去年出让的酒仙桥地块也最终归属中海新城，定名万吉玖序，已经积极筹备准备入场。

相比之下，中海北京公司上一个真正称得上高端豪宅的项目，还是中海甲叁號院，这个项目入市之时，从产品形态、品质等都在北京市场建立了良好口碑，堪称本公司的“灯塔项目”，但是，自此以后，多年之间，中海北京公司再无这样的“灯塔”。

中海内部素有“赛马”文化。中海北京公司和中海新城公司虽然同属中海大体系，但也有内部良性竞争。之前小道消息还曾传言，两个公司会合并。中海新城近年来风头更盛，灯塔项目“连庄”，在这样的情况下，中海北京公司在树村地块上如此坚决，就不难理解了，因为亟需一个“新灯塔项目”。

也正因如此，在近期已经花了100多亿拿地之后，中海还是在树村地块上战斗到最后一刻，并且战而胜之。

三问：树村地块，中海能不能做好？

树村地块楼面成本价已经突破10万，鉴于地块条件，高端大户型高总价顶级豪宅的产品定位基本已无悬念。

中海素有“利润王”之称，但业内对于中海的产品能力，多多少少总有些不一样的看法。当树村地块未来售价很可能直逼15万/平方米，总价量级很可能达到2500~3000万甚至更高。业内关心的问题是，中海会做出什么样的产品？这个问题连带着一个更实质的问题：在速度、利润和产品品质之间，中海这次如何平衡？

中海北京公司的上一个顶豪标杆——中海甲叁號院，当时可谓做出了产品力，无论是耳目一新的立面设计，还是精装标准等，都在北京楼市起到了引领作用。也正是因为此等产品力，在当时市场上创下了“靠图纸就能清盘”，网签价格也突破了12万元/平方米的高价，可以说是销售和产品口碑双丰收，成为“一代标杆”。

不过，此后的项目，都给人以“均好性”的感觉，市场表现也不温不火，一切正常，虽然并无明显不当，但也没有当年甲三号项目形成的位势与气势。也正因如此，当中海北京公司此次拿下树村地块时，市场上便有了这样的疑问。

中海内部有一种管理方法，就是重要地块重点项目集团直管。树村地块关注度高，甚至不仅北京关注，甚至在全国都广受关注。因此，树村项目由集团直管顺理成章，丝毫不意外。这也是对产品品质、项目表现的一种保障。

不久前，中海新城公司拿下的酒仙桥地块，也就是现在定名万吉玖序的项目，就采用了集团直管的模式，在产品定位、策略、设计等方面，都由集团主导。万吉玖序项目会在近期入市，从我们了解的情况看，产品会在北京给人以“耳目一新”的感觉。集团直管的效果，十分明显。

集团直管树村地块，也是我们对这个项目的产品力和市场表现有更多信心的重要来源所在。

四问：北京的富人还够不够用？

低密度，高总价，再加上北京高端项目今年新增供应量大，很多一线的职业经理人都对市场有些担心。

操盘过顶级豪宅项目的团队都知道，在北京市场，总价2000万和总价3000万的市场，完全不是同一个概念。

最近，有房企资深人士因为所在公司有此类项目，特意对去年以来北京总价3000万以上豪宅的情况进行系统性调研，拿到的情况虽不意外，但也值得引起重视。

去年一年，甚至更长时间纬度内，全北京总价3000万以上豪宅的总成交套数，大约为400多套的量级，其中还不乏一些产品形态特殊的存量项目。这个数字看起来并不多，但去年却是这种总价段操盘团队“体感”较好的一年，市场一线的经理人都担心，2025年北京高端新盘新增供应不少，“北京的富人是不是不够用了”。

这个问题并非没有答案，主要是看能不能做出足够品质可以“激发出购买力”的产品。换句话说，就是那些原本已经认定自己无须再买房、换房的财富群体，看过新房之后，因为新房全方位的功能、体验更新，而重新产生买房、换房的需求。

之前海开的圆明天颂证明过一次。说来也巧，圆明天颂和树村地块比邻，中间就隔着一个公园。圆明天颂在当下市场绝对是经典战例，现在二手房均价已经趋近19~20万元，而且据说还一房难求。

圆明天颂的“战力”，除区域之外，产品是另一大因素。产品投入的量级达到了什么程度？一个细节：交房时，连社区外围围墙都采用“挂上”石材，这种操作，在全北京市场都是十分罕见的。乐观者认为，只要产品做到这个力度，甚至更强，需求不是问题。

这确实有一定的道理，但不足以完全打消担忧。原因是海开的圆明天颂不是公开市场拿地。话只能说到这里：如果地价相对低，而售价比较高，会触发什么情形？这种情形之下，房企会选择怎样的策略？这样的策略又和几乎不计血本的产品投入是什么关系？保持冷静的人认为，圆明天颂对产品的投入力度，是特殊环境因素导致，难以复制。

中海在树村地块上能不能做出这样的产品，达到这样的效果，将是一个更具普适性的答案。

五问：树村项目能否对全北京市场产生带动作用？

如果说中海拿下树村地块，再做出好产品，是“陶冶自己”，那么，树村地块能否带动全北京的市场，就是“成全别人”的问题了。

突破10万元的楼面成本单价纪录，肯定会对其他项目产生带动作用。典型如功德寺地块两项目，10.5万元左右的售价，和树村地块的楼面成本单价持平，而两者相距大约两公里，未来增值空间显而易见。同样的逻辑在今年1月拍出朱房村两地块上也是成立的，这两个项目不出意外也将在近期入市，有了同一大片区市场里的树村地块做价值参照系，朱房村两地块上的项目，也有可期。

树村地块出让结果一出，连已经开盘入市的项目都发海报“恭贺”。比如，开盘热卖的颐海云颂，用树村10.23万元的楼面成本单价，恭喜他们的业主，提示他们买值了。甚至连“有点距离”的香山版块豪宅香山樾，也发出“贺电”，“海淀豪宅炙手可热，香山樾价值再攀新”。

有开发商朋友告诉我们，部分之前犹豫是否下手的客户，在3月18日树村拍地之后立刻不再犹豫，出手买房。这种带动效应，从这两天的情况看，是实打实存在的。

这不禁让人想起去年的北京宸园。在当时市场氛围悲观，信心孱弱的情况下，宸园的热销，不仅是自己卖房回款，更是给全北京市场信心。事实也证明，宸园之后的楼市，叠加政策调整效用逐步发挥，在信心、预期和市场表现层面，都有了明显的进步与改善。

树村拍地是在3月，恰逢北京小阳春。这个“不限价”地块的高价成交，显然对全市场会有一定的带动作用，只不过最终效果如何，带动有多大，还需要市场表现来检验。

无论从哪个纬度考虑，拿到树村地块都值得庆贺。中海北京公司也好，中海新城公司也罢，中海已经进一步确立了在北京这个最重要区域市场上的优势地位。在北京“最富裕”的三个区，西城、海淀、朝阳，现在的中海都有了自己的标杆高端豪宅项目，西城有京华玖序，朝阳就万吉玖序，海淀则是树村地块。当下高端市场反而是利润和价值最有保障的领域所在，从这一点而言，中海构建了自己的“赢面”和“护城河”。

还是那句话——更多的答案最终需要市场给出。“成全了别人，陶冶了自己”才是在树村拿地的更高境界所在。

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