腾讯房产 特约作者 符云云
编辑 刘鹏
2025年3月19日下午，瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿在线上媒体分享会上指出，历经4年下行周期后，中国房地产行业已出现局部积极信号，核心城市呈现“无政策刺激的自然复苏”，预计全国房价将于2026年初企稳。
林镇鸿首先提到，在北京、上海、成都、杭州、深圳这五个一线及核心二线城市春节后二手成交量同比激增30%。他认为，在没有政策放松的背景下，能取得这样的增长水平实属不易，而这一积极信号主要是因为土地和供给端的调整，过去四年土地成交和新开工面积大幅减少，导致核心城市新房库存显著降低。
土拍市场也呈现出溢价率上升的积极趋势，林镇鸿指出今年前两月全国300城土地成交金额同比上涨39%，尽管土地成交面积持平，但开发商在高能级城市的拿地更加积极，包括他们在上海、深圳、杭州等城市土地溢价率有所上升，这一现象反映出开发商对未来市场的乐观预期。
林镇鸿进一步分析了四个关键指标：库存、土地溢价率、二手成交和租金。他指出，库存经历过去4-5年的新开工大幅下调后，已降至较低水平；二手成交量也呈现出良好的增长态势，这一变化使得二手房市场竞争格局趋稳，对新房市场冲击减缓；土地溢价率在一二线城市有所上升；唯独租金仍在下跌，这一分析揭示了当前市场的复杂性和局部性回暖的特点。
林镇鸿还提到，当下二手挂牌量是影响房价预期的最大因素，为了收窄新房与二手房之间的套利空间。住建部提出新房层高要高于3米，同时对容积率、得房率等指标也进行了调整，将新房与二手房形成差异，增加开发商拿地后获取产品溢价的空间，进而借助土地价格引导二手房价格预期。
基于市场的积极变化，瑞银对房地产市场的未来表现也持乐观态度。对此，瑞银将2025-2026年新房销售预测上调7%-16%，二手房销售预测上调7%-10%。同时，还预测全国房价将于2026年初企稳。