纽约曼哈顿区的住宅和写字楼，摄于2024年1月29日夜间。图片来源：Photo by CHARLY TRIBALLEAU/AFP via Getty Images
历经数年低迷导致美国写字楼空置后，黑石集团（Blackstone Inc.）总裁乔恩·格雷（Jon Gray）认为写字楼领域已迎来重新布局的契机。其房地产交易团队正准备收购曼哈顿中城一栋50层建筑的股份，这是迄今为止最鲜明的信号，表明该集团认为市场已为反弹做好准备。
与此同时，负责管理该公司商业按揭贷款信托的高管们，仍在清理已变成坏账的旧写字楼贷款。黑石按揭贷款信托（Blackstone Mortgage Trust Inc.）在去年最后一个季度清理了逾10亿美元的不良债务，其中大部分与写字楼相关。
这家股票代码为BXMT的不动产投资信托基金（REIT），在其约170亿美元的资产负债表中，仍有超过10亿美元的不良贷款。这提醒人们，房地产市场的复苏并不均衡，且进展缓慢。
在黑石集团工作长达13年的黑石按揭贷款信托首席执行官凯蒂·基南（Katie Keenan）上月对分析师表示：“随着业务推进，我们投资组合中写字楼相关资产无疑会减少。”该信托刚刚公布了自2012年被黑石集团接管以来的首次全年净亏损。大部分亏损源于黑石按揭贷款信托无法全额收回部分贷款。
黑石按揭贷款信托的股价去年收盘时较疫情时期的峰值下跌了约50%，市值蒸发了约20亿美元，不过在2月有所反弹。尽管它只是黑石集团1.1万亿美元资产管理规模中的一小部分，但该贷款机构的健康状况与黑石集团的部分业务紧密相连。澳大利亚博彩公司皇冠度假集团（Crown Resorts）等少数借款人是由这家全球最大的商业地产所有者管理的。
黑石集团强调，写字楼在美国房地产股权投资组合中占比不到2%。另一方面，在疫情初期，黑石按揭贷款信托的投资组合中写字楼贷款占比超过50%。通过冲销、偿还贷款以及收回房屋所有权，这一比例已降至约三分之一。黑石按揭贷款信托持有的美国写字楼贷款中，超过一半被列入观察名单或已减值。
房地产研究公司Green Street的高级分析师哈什·赫姆纳尼（Harsh Hemnani）在谈到黑石按揭贷款信托时表示：“在大约两年的时间里，写字楼贷款敞口一直是其股票面临的重大不利因素。如今我们发现问题正在自行解决，但有些事情仍需时间才能完全解决。”
像卡森·布洛克（Carson Block）这样的做空者曾警告称，这家不动产投资信托基金将在商业地产崩盘中遭受冲击。布洛克在2023年末披露了对黑石按揭贷款信托的做空操作，不到一年后，该信托就削减了股息。布洛克没有回应关于其空头头寸现状的置评请求，不过本周他在接受彭博电视台采访时表示，公司对其观点得到印证感到“高兴”。尽管如此，布洛克表示，鉴于利率的不确定性，他对未来商业地产的做空前景不太确定。标普全球（S&P Global）汇编的数据显示，过去一年左右，黑石按揭贷款信托的空头头寸已减半，约占流通股的8.4%。
黑石按揭贷款信托表示，随着房地产市场复苏势头增强，其资产价值正在上升。
黑石按揭贷款信托在一份电子邮件声明中表示：“一年前，我们曾表示房地产价值正在触底，而实际情况正是如此。”声明称，该信托正在积极行动，将接近创纪录水平的流动资金用于发放新贷款，且写字楼贷款正在产生现金流。过去大约一年中，超过一半的还款来自写字楼贷款。
尽管如此，投资者对最优质写字楼以外的物业几乎没有兴趣。该信托正努力出售一项自2021年来首次推出的贷款抵押债券（本质上是由其发放的贷款组成的债券）。这笔交易将主要由公寓楼、酒店和工业地产作为支撑，与之前主要与写字楼相关的贷款抵押债券有所不同。
据知情人士透露，十年前，黑石集团的房地产团队看好主要大都市地区的写字楼业主。另一位知情人士称，首席执行官苏世民（Steve Schwarzman）告诉同事，即便这些写字楼的入住率只有50%，仍能实现盈利。
然而，几乎无人能预见疫情会带来如此剧烈的动荡。哥伦比亚大学商学院教授斯蒂恩·范·尼乌沃伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）指出，纽约大多数建筑的价值较峰值平均下跌了超过75%。
黑石按揭贷款信托在全球写字楼业务上的风险敞口远超同行。疫情初期，这家黑石旗下公司的投资组合中超过一半与写字楼贷款相关，而阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management Inc.）和KKR集团旗下类似业务部门的写字楼贷款集中度则低于30%。
分析师们对该信托是否需要为潜在的信贷损失预留更多资金表示质疑。根据公司文件，2024年底，黑石按揭贷款信托预留了约7.34亿美元以应对近期信贷损失，这一数字高于2021年底的1.25亿美元。
Green Street分析师赫姆纳尼表示，该信托的贷款损失准备金仍然不足。
“我们仍然认为，其当前预期信用损失（CECL）准备金不足以完全覆盖潜在损失。”他说，这里指的是短期贷款损失所采用的会计术语。“不过，我们预期的损失与他们的准备金之间的差距正在迅速缩小。”
该信托在一份声明中表示，其对准备金采取了审慎的处理方式，“我们的债务清偿情况总体好于损失准备金所预示的情况，这一事实即为明证。”
该信托公司在2024年清偿了16亿美元减值贷款，且清偿金额高于账面价值。
皇后区仓库
随着写字楼市场逐步回暖，黑石按揭贷款信托一直在努力清理不良交易。例如在纽约，据知情人士透露，黑石集团向Falchi Building追加了资金（该大楼有一笔2亿美元的贷款由黑石按揭贷款信托提供，到期未偿还）。这座由仓库改造而成的写字楼位于皇后区的工业区，附近有一家回收厂和建筑材料供应商，其将空间出租给优步（Uber）以及纽约市出租车管理委员会。
黑石按揭贷款信托还采取了一些金融手段来为借款人争取时间。在过去一年里，该信托允许部分借款人推迟现金支付，条件是支付更高的利息及额外费用。其中一些调整包括以物抵息，即延迟支付利息，而将其计入到期本金。对借款人而言，这种操作通常不是好兆头。不过该信托表示，这些调整在其利息收入中所占比例很小，依据某项衡量标准来看，仅占1%。
该信托自身也获得了更多财务灵活性。去年，为避免违反借款的一项契约条款，高管们说服银行放宽了对其债务的限制。该公司称，这类协议在业界“颇为普遍”。
黑石集团规模更大的房地产贷款部门由在该公司工作了14年的资深人士蒂姆·约翰逊（Tim Johnson）掌舵，该部门经历了一些人事变动。迈克·纳什（Mike Nash）是黑石按揭贷款信托房地产债务业务的联合创始人，以在复杂债务重组中保持冷静著称。他于2021年调至该公司的对冲基金部门，最近退休，但仍担任黑石按揭贷款信托的董事会成员。黑石集团前房地产信贷主管乔纳森·波拉克（Jonathan Pollack）去年离职，出任喜达屋资本集团（Starwood Capital Group）总裁。
在上个月与分析师的电话会议上，黑石按揭贷款信托描绘了一幅公司正稳步进入反弹轨道的图景。但在该部门能够充分利用信贷市场其他领域更具吸引力的利率之前，还有很多工作要做。仍有一些亏损交易出现：高管们提及了一笔新的减值贷款，即一笔未具名的英国写字楼贷款。该信托表示，该建筑在其投资组合中占比不到1%，且位于“伦敦一个强劲的次级市场”。
投资者似乎颇为乐观。在最近一次发布财报后的数日内，交易员将其股价推高了约5%。今年以来，其股价已上涨17%，表现优于同行。
黑石按揭贷款信托的高管们并未彻底放弃写字楼业务。他们刚见证了一笔重大交易——2018年为曼哈顿摩天大楼“螺旋大厦”（The Spiral）提供的18亿美元贷款——得到全额清偿。
首席执行官基南在财报电话会议上表示：“如果我们能达成更多像螺旋大厦这样的交易，我们定会积极把握。”但在黑石按揭贷款信托投资并承诺发放超过20亿美元贷款的这个季度，她警告称公司将谨慎行事。“写字楼业务机会的范围，以及我们认为能取得优异表现的领域相当狭窄，我们会极其谨慎地进行挑选。”（财富中文网）
译者：中慧言-王芳
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