文/十一弟
五年前，深圳顶级豪宅深圳湾1号的开发商——鹏瑞地产，收购了一家企业股权——
深圳市新基投资有限公司。
新基投资的股权，当时在一家私人企业手里——
深圳市宝利来贸易有限公司，背后是一个名叫文应华的自然人股东。
与鹏瑞一起收购新基投资股权的，还有一家企业——
深圳市天润创展投资有限公司，背后也是几个自然人股东。
陈琛、陈琳、曾汉彬、曾丽贞、庄谦民、连卫青、袁世简、吴凯等。
收购完成后，鹏瑞持有新基投资51%的股权，天润创展持股49%，宝丽来贸易则从中彻底退出。
几个月后，深圳龙华区一宗编号为A908-0823的住宅用地，通过协议出让的方式，登记在了当地一个村集体企业名下——
深圳市樟坑径股份合作公司。
最让人惊掉下巴的，是樟坑径股份公司受让这块地的代价——
1块钱。
据说，这是一块征地返还用地——
早年政府征收村集体土地之后，重新规划批出新土地补偿给村集体，弥补历史欠账。
几乎在同一时间，樟坑径股份公司拉来了新基投资。
于是，这块地的产权人，就变成了两家企业共同持有——
樟坑径股份公司、新基投资。
鹏瑞收购新基投资股权的意图，其实很明显，就是为了参与这块住宅用地的开发。
原本，这块地的占地面积是6.7万平米，容积率为2.4。
在协议出让给樟坑径股份公司和新基投资之前，这块地进行过一次重大规划调整——
土地面积从6.7万平米减少到了5.7万平米。
但它的容积率，却从2.4增加到了5。
这样算下来——
尽管用地面积减少了1万平米，但计容面积从16.1万平米，大幅增加至28.7万平米，整整多出来了12.5万平米。
土地调规之后，这块住宅用地的商业开发价值，大大增加了。
鹏瑞介入以后，由它来操刀这块地的商业开发，并将其开发成了鹏瑞·颐璟府。
十一弟查了下，项目整体分两期开发，总共28.7万平米计容面积里，规划了大约2.4万平米商业，以及超过25万平米住宅。
项目一期规划了2063套住宅，包括12栋高层住宅楼；
项目二期规划了384套住宅，包括3栋高层住宅楼。
2021年，也就是收购新基投资股权一年多以后，鹏瑞·颐璟府一期入市，开盘价定在了5.5万/平米。
按照项目整体逾25万平米住宅面积计算，可售货值超过了138亿。
当然，这其中还不包括地块内另外2.4万平米的商业面积。
鹏瑞·颐璟府一期入市四年，今年将要等到项目二期的现房销售了。
据说，颐璟府二期换了个案名——鹏瑞·鹭璟府，很快就要开盘。
五年前，土地调规以后的颐璟府地块，以1块钱的价格，协议转让给樟坑径股份公司。
它立马就拉来了新基投资参与开发，让鹏瑞从这块商业价值巨大、土地成本极低的住宅用地上，分到了一杯羹。
没人知道，鹏瑞收购新基投资股权时花了多大代价。
原股东宝丽来贸易和文应华，又是如何能在这块樟坑径村集体征地返还用地上，插进来一脚。
但毋庸置疑的事，在颐璟府地块上，背后有很多赢家——
负责出地的樟坑径股份公司，负责出钱的鹏瑞；
与鹏瑞一起收购新基投资的天润创展，从新基投资拿钱退出的宝丽来贸易；
还有那些从中帮忙牵线搭桥的中间人。
协议出让，1块钱土地款，土地调规——
很多开发商做梦都不敢想的剧本，奇迹般地都落在了颐璟府地块上。
就在最近，鹏瑞·鹭璟府现房入市，货值上百亿的财富故事，还在这片热土上演。
这些如同科幻一般的剧本，那不是他们的黑历史，而是有钱人的来时路。